http://forum.hkej.com/node/119726 吳迪 胸懷蒼生，布衣神相。 2015 年 01 月 09 日 00:00 (財經) 國務院最近發佈了【關於繼續做好房地產市場調控工作通知】-- 坊間親切地將之稱為“新國五條”，將對房地產打壓的力度再度升級。 通過增稅，信貸和監督等多種管道，政府將以更嚴厲的方式調控地產。 加上這一次已經是“十年九調”，想必大家都是身經百戰，波瀾不驚了， 怎知還是掀起了一片狂瀾。 這個時候，美國著名的新聞節目《60分鐘》 又十分應景的推出了“中國地產泡沫”的節目， 讓西方主流社會深深地為這個問題的嚴重性所震驚。 在經歷了去年創紀錄的 1170 億美元的資本帳戶赤字之後，中國迫切需要吸引外資， 在這種情況下，中央政府仍然迎難而上調控房地產，其勇氣難能可貴。 如果當年的布希政府也有這般勇氣，則今日全球金融危機之悲劇或可避免。 縱觀近兩百年之歷史， 奠定中國這三十多年的經濟奇跡的最重要基石莫過於和平穩定的環境， 而房地產調控將成為維護這個基石的主戰場。 有人說房地產調控會引發地方債務危機，即便如此那也只是前進道路上的的小代價。 布魯斯基金會在給奧巴馬總統的外交政策建議簡報《大賭注與黑天鵝》 中闡述到中國新政府面臨四個重大威脅： 基尼指數達到 0.61 乃社會動盪之源； 腐敗失控； 群體性事件頻發； 中等收入陷阱帶來的經濟增速顯著下滑。 所有這四方面的威脅都與房地產泡沫息息相關。 首先，根據中國人民銀行金融研究所和西南財經大學 聯合進行的“中國家庭金融調查”， 中國最富有的 10% 家庭擁有總家庭資產的 84.6%， 61% 的總金融資產，88.7%的總非金融資產。 根據麥肯錫和民生銀行的【2012中國私人銀行報告】， 中國富人階層財富中最大的一塊就是房地產，占比超過 30%。 最近接連曝光的房叔房姐事件揭示了依靠資本優勢，信貸優勢，關係優勢， 中國的既得利益人群通過房地產向中下層人群徵收了巨大的隱性稅收， 亦即房地產成了財富轉移的工具。 在中國，從相對貧富的角度而言，房地產更多的是關於財富轉移而不是財富創造。 假使中國的房地產泡沫破滅，中國的基尼指數將大大降低。 房地產調控是控制貧富差距最強有力的一個管道。 再次，根據全球金融誠信中心的數據， 在 2000 年至 2011 年間腐敗官員總共向海外轉移了高達 3.8 萬億美元的財富。 其規模已經相當巨大， 難怪習近平主席要警告全黨“腐敗問題越演越烈，最終必然會亡黨亡國”。 根據卡耐基國際和平基金會的調研數據， 腐敗官員中超過一半的人有份參與基礎設施和土地交易專案。 房地產成了腐敗活動中利益輸送最重要的管道。 在房地產呈現的巨大利益面前，地方政府容易各自為政， 使全國陷入政令不出中南海的諸侯政治局面。 複次，根據中國官方數據，中國的年均大規模群體事件有 18 萬起， 其中與土地相關的糾紛占比為 65% （類型有非法佔用土地，拆遷補貼不公，以及暴力拆遷等）。 由於房地產市場成為地方官員追求政績和權力尋租的重要工具， 未來的群體事件會更加頻繁。 對此中央政府已經採取了舉措，首先是把政績同唯 GDP 是舉的評估體系脫鉤， 再者試圖用調控把通過房地產市場進行利益輸送的管道切斷。 群體事件的增加將大大增加國家內部安全費用的負擔（2012 年已超過 1000 億美元）。 明朝東西兩廠和前蘇聯的史實表明內部安全部門的不斷強大 將使國家機器中越來越多的職能部件落入其手， 關鍵時刻甚至會嚴重干擾領導層的交接。 因此必須把房地產調控擺在“維護和平穩定”的高度去嚴格執行。 最後，根據中投證券研究所關於土地財政的一份研究報告， 在以投資為主導的中國經濟當中，央行並不是貨幣創造的主體， 而應該是以供地融資為主的信貸擴張。 因此貨幣增量的控制與地方債務增量的控制息息相關， 而地方財政則有賴於房地產泡沫增加舉債和償債的能力。 例如，2010 年，土地出讓金占地方可支配收入 27%。 在地方政府負有償還責任的債務中， 承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務占 23.79%，達到 2.55 萬億元。 房地產成為向中國家庭部門隱性抽稅的最大的一個機制。 房地產泡沫不去除，中國家庭部門向公共部門， 投資部門的財富輸送和轉移機制就無法切斷， 經濟就無法從投資加出口型向內部消費型轉型。 中國經濟不轉型的話就只有陷入中等收入陷阱一條路。 有不少人擔心房地產泡沫將引發大規模地方債務危機。 其實中國是個發展嚴重不均衡的大國家，所以地方債務情形也不能一概而論。 根據中國國土資源年鑒，大省裏只有五六個省的財政對土地收入依賴程度較高， 其他的大省財政對土地收入依賴程度絕大部分在 30%，20% 左右。 所以房地產調控不會引發全國規模的地方債務危機， 個別省份的債務問題也在強大的中央財政可控範圍內， 而且從貨幣產生的角度來看，消除房地產泡沫也是防止地方債務惡性擴張的必由之路。 縱觀近兩百年歷史，中國最大的紅利不是人口紅利，而是穩定紅利， 穩定了才能談人口談民生談改革。 房地產調控將成為中央政府為了鞏固穩定紅利而和既得利益各方博弈的主戰場。 土地財富分配的差異懸殊歷來是中國社會動亂之源，沒有這樣的認識高度， 房地產調控難以成功，天下亂矣，奢談繁榮和發展。 這就是房地產和中國經濟的命門。 【後記】 強力打壓房地產的【新國十條】出來了，不但在國內引得喧然大嘩， 在西方主流媒體也引起了極大的震動。 國內許多評論員都對【新國十條】冷嘲熱諷。 我認為中央的調控方法確實值得商榷，但習主席一上臺就敢於逆流而上的去面對問題， 不像有些西方政府那樣為了選票利益而選擇回避，實屬難能可貴的勇氣。 民主變成民粹，難怪西方許多有識之士呐喊“民主已死”以喚醒人們的危機意識。 人們可以嘲笑中央政府“十年九調”，但永不言敗不也勇氣可嘉嗎？ 改革需要智慧，但更需要堅持和勇氣。 而且中央政府過往調控的失敗實際錯不全在中央， 因為中國在被既得利益的切割之下以形成了諸侯政治的局面。 諸侯政治在中國向來根深蒂固，循環往復。 “政令不出中南海”之下如何改革。 所以房地產調控絕不僅僅是讓中產階級有房可居這麼簡單， 還牽扯到各路諸侯與中央的博弈，土地財政，經濟結構等等。 本文写于 2013 年 3 月。 屬於自 2011 年以來發表的一系列預測房地產於 2015 年左右見頂的文章之一， 這一系列合稱【地產泡沫的破裂軌跡】，將陸續推出。 -- Q 臺灣人的需求金字塔 ◢◣ █ 安全、無毒的食物 S ◢██◣ █ 有錢結婚生養小孩 W ◢████◣ █ 買得起的房子 E ◢██████◣ █ 被老闆當人看 E ◢████████◣ █ 下班還來得及和親友吃晚餐 T ▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄▄ █ 租得起房子█ 找得到工作 --

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