作者sfish (如實安住)
看板LAW
標題[問題] 房屋買賣-賣方隱埋土地被套匯
時間Thu Apr 27 13:56:46 2023
LAW版的大大好!
本來在房版問，有網友建議也可以來法律版問問，所以也來這請教大家！
先對熱心回復或給我一點方向、願意指點一二的朋友，致上萬分謝意！
因為這案真的讓我頗為苦惱。
只好來詢問版上高手 ORZ
狀況是這樣的：
我前陣子買了一個店面，土地和隔壁，持分各1/2
那整塊土地是20坪，也就是，雙方各10坪
那我這棟建築，沒有建照
那隔壁那棟，有建照，使照，但沒有保登
仲介一開始，是承諾我會去跟隔壁談分割，那我的斡旋單上有註記
購買的前提，是土地可以分割的狀態
那當時仲介在購買前，確實也去跟隔壁屋主取得他的權狀，準備要幫我辦分割
所以那時，我覺得既然隔壁同意，應該沒問題，就進入買賣程序
但在辦理分割的時候，代書才查出來，我的這塊土地，是被套繪的
也就是我的容積率，已經被隔壁使用掉了
我有注意到，賣方在＜標的物現況說明書＞中
裡面有提到幾點，都跟我這一案有關
# 標的物是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議
# 是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事
# 其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）
這些項目，屋主都勾選：否
表示他隱瞞了事實
不知道我是否能用這一點，去提起訴訟，將買賣取消？
這是我目前想到的方向，不知道是否可以怎麼去處理，大大感激不盡！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.254.120.9 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/LAW/M.1682575009.A.44F.html
1F：→ maniaque: 重大瑕疵啊~~~~~土地權利都被用掉了 04/27 15:05
2F：→ maniaque: 而且,你購買的這棟,是後面才增(違)建的吧 04/27 15:06
3F：→ maniaque: 而且,你是容積被用掉,還是建蔽被用掉(你買到法空)???? 04/27 15:08
4F：→ maniaque: 你這樣的應該格局是雙併的建物,其實略有經驗的代書 04/27 15:09
5F：→ maniaque: 看到房子坐落面積跟基地面積是接近滿的話,應該會留意到 04/27 15:10
6F：→ maniaque: 建蔽率跟容積率的這一塊吧 04/27 15:10
7F：→ maniaque: 倒不如說對方根本沒有意識到這一塊,而是仲介發現的 04/27 15:11
8F：→ maniaque: 這就是找代書的意義 04/27 15:12
謝謝m大回應
抱歉我回復清楚一些，應該是建蔽被用掉
就是這塊地只能蓋60%，那都被隔壁用去了
應該說，最扯的是仲介和代書，都沒有去確認，土地是否被套匯這件事
※ 編輯: sfish (111.254.120.9 臺灣), 04/27/2023 16:49:42
9F：→ sfish: 再補充一下，買賣時代書也沒有去查清楚是否有套匯，而是 04/27 18:55
10F：→ sfish: 之後要去跟隔壁談分割時，查了一圈，才發現有套匯 04/27 18:56
11F：→ maniaque: 套匯(X) 套繪(O) ,簡單講就是申請建照時,對於建築的規範 04/27 19:11
12F：→ maniaque: 基地座落,做一個圈起來的動作,已確定建築線/建蔽/容積等 04/27 19:12
13F：→ maniaque: 以樓主那個情況,有可能地主已經不是起造人,以為可以分割 04/27 19:13
14F：→ maniaque: 就是起造人知道這一棟合法建物跟隔壁違建的起造經過 04/27 19:13
15F：→ maniaque: 但接手的並不清楚,想說自己只要這棟合法的部分就好 04/27 19:14
16F：→ maniaque: 想把隔壁那一間違建跟坐落土地切割掉,賣掉換現金 04/27 19:14
17F：→ maniaque: 大概就是這樣子 04/27 19:15
18F：→ maniaque: 你這應該也沒有合法的水電門牌等等吧.... 04/27 19:16
19F：→ maniaque: 不過要是房子夠老,屬於老違建,倒是有可能有獨立的水電及 04/27 19:16
20F：→ maniaque: 門牌....... 04/27 19:17
21F：→ maniaque: 不要懷疑, 以前就是這樣子青菜~~~~ 04/27 19:17
22F：→ maniaque: 歐....有寫 沒保登,所以隔壁也也只有建照使照,沒有權狀 04/27 19:20
謝謝M大回應
賣我的屋主和隔壁，都是第一手的屋主，也是起造人
他們兩個是５０年的老朋友，當時一起買地，共同持有
目前我這邊現況有合法的水電門牌，但沒有建物權狀／無保登
交屋後，我只拿到土地權狀而已
※ 編輯: sfish (111.254.120.9 臺灣), 04/27/2023 19:30:49
23F：→ maniaque: 那.....對於50年前誰坑誰,現在又誰坑誰....窩部珠到ㄋㄟ 04/27 19:38
24F：→ maniaque: 畢竟,搞不好賣你的上手,也是被他的好馬吉 坑了....:D 04/27 19:38
25F：→ maniaque: 畢竟,照你補充的資訊,應該是握有建物建照使照的最清楚了 04/27 19:40
26F：→ maniaque: 而你買到一塊因為被套繪而不能分割的建地 04/27 19:40
27F：→ maniaque: 那......這部分可能是代書要賠,至於賠多少? 阿知~~~ 04/27 19:41
28F：→ maniaque: 因為你的土地確實有過戶到,然後建物的使用權(通稱) 04/27 19:41
29F：→ maniaque: 也有點交給你 04/27 19:41
30F：→ maniaque: 標的物現況說明書部分,有看不出有什麼異狀~ 04/27 19:42
31F：→ maniaque: 有爭議嗎? 沒有? 有禁建糾紛嗎? 可主張 不知情 04/27 19:42
32F：→ maniaque: 建物無建照使照,你知情嗎?知情嗎? 04/27 19:43
33F：→ maniaque: 建物無建照使照,你知情嗎?知情且接受,對吧~ 04/27 19:43
34F：→ maniaque: 那,整個探討下來,責任最大在誰身上呢? 仲介,對吧??? 04/27 19:44
35F：→ maniaque: 當然,你要選擇告地主要退地,或者是怎樣的訴求都好 04/27 19:44
36F：→ maniaque: 只是要記得交裁判費就是了~~~~ 04/27 19:45
37F：→ maniaque: (退地退款)告不告得贏? 我是不那麼樂觀啦.... 04/27 19:46
38F：→ maniaque: 反正退不了地拿不回$ 就是上法院跟仲介討賠而已.... 04/27 19:47
39F：→ maniaque: 至於賠多賠少,那就是法官決定 04/27 19:47
40F：→ sfish: 收到 謝謝您! 04/27 19:56
41F：推 KHlawtel: 還是找律師吧，到底買持分還是其他，可能有權利瑕疵擔保 04/27 20:43
42F：→ KHlawtel: ，但具體要看契約 04/27 20:43