作者IBIZA (溫一壺月光作酒)
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標題Re: [新聞] 北市住三基準容積率 研議提高至300％
時間Wed Dec 3 14:10:45 2025
※ 引述《xxio (登祿普)》之銘言：
: 心得：
: 容積放寬 人的密度更高 住起來的感覺絕對有差
: 新北的300% 跟民生社區的200% 差異就是巨大
: 畢竟民生社區的200%趴施行已經超過50年以上
: 其他區域的大多數的住三225% 也行之有年
: 但人均居住面積的適宜調整也是必須
: 若站在城市更新的角度來看,又看起來是不得不的手段
民生社區容積率200%是後來才訂的, 應該是沒有50年以上
台北正式實施容積管制是1982年
在1982年之前, 除少數試辦地區, 全國都是採用建蔽管制
你的建築規模上限就是你的 建蔽率*允建高度, 當時無容積觀念
1982年實施容積管制之後, 才依照各地區繁榮程度跟建物規模, 為各區塊訂定容積率
所以民生社區是先蓋好, 過了十幾年才訂了容積率
這一點在去年台北市都市計畫委員會第834次會議的陳情意見上就有提到
這也是為什麼台北五樓老公寓原容積高達300%、350%, 遠超過住三的225%的原因
因為當時的住宅區建蔽率大多是60%或70%, 六米巷可以蓋15公尺, 大約五層樓
不扣梯, 算起來容積就是300%或350%
這同時也是台北市頂樓違建無法處理的原因
因為在建蔽率時代, 未超過允建高度, 就是可以往上建, 然後補照
很多五層公寓若不滿15公尺, 其實都能再蓋半層一層
實施容積獎勵之後, 頂樓違建因為五樓公寓普遍超過法定容積, 無法補照
但這畢竟是政府改變遊戲規則損害民眾權益, 所以頂樓違建就不予處理了
住三225%容積, 是當年台北市政府在當時既存建築大多超過225%的情況下訂定的
當初訂這個數字, 本來就損害合法建築的權益, 同時也造成台北市住三建築難以更新
我是覺得本來這個數字就不合理, 只是要動法定容積沒有那麼容易
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.49.221 (臺灣)
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1F：推 xxio: 民生社區我有一間,民國60年拿到使照的.就200%容積50%建蔽 12/03 14:12
2F：→ xxio: 原來是這樣 12/03 14:13
※ 編輯: IBIZA (223.137.49.221 臺灣), 12/03/2025 14:17:25
3F：推 a2828z33: 推 12/03 14:18
4F：推 quiet93: 這麼簡單的事情，為什麼沒有市長候選人當主要政見？！這 12/03 15:34
5F：→ quiet93: 當政見不是穩上嗎？ 12/03 15:34
6F：噓 jessicaabc98: 好了啦，民生先去睡覺吧 12/03 15:35
7F：→ zzahoward: 我說五樓住三老公寓容積都超過法容有人還想爭... 12/03 15:45
8F：推 oopFoo: 台北300%的五樓老公寓很少吧。台北住三難都更其實跟法容 12/03 15:46
9F：推 ntpuisbest: 因為會得罪一堆人啊，很多人見不得人好的，台北容 12/03 15:46
10F：→ ntpuisbest: 積率狂發，居民全部發大財，那桃園市那些重劃區怎 12/03 15:46
11F：→ ntpuisbest: 辦，淡水呢 12/03 15:46
12F：→ oopFoo: 關係不大。我這剛有一間華夏達到80%以上的同意，其實都是 12/03 15:48
13F：→ oopFoo: 有願意付出的老鄰居到處奔波，一直溝通才成的。目前聽到 12/03 15:49
14F：→ oopFoo: 看到的大都卡在50~60%，如果沒有鄰居願意去溝通。權力轉換 12/03 15:50
15F：→ oopFoo: 其實蠻好的，這次的經驗。大部分的住戶其實都想換新屋，就 12/03 15:55
16F：→ oopFoo: 算是小很多。 12/03 15:56
17F：推 oopFoo: 老婆親戚的房子，都更也是談了十多年，今年突然就過了80% 12/03 15:59
18F：→ oopFoo: 原因只是住戶老了，死了，最後建商再推一把就過了。 12/03 16:00
19F：→ IBIZA: 跟法容關係很大啊 原容300%, 法容225%, 室內要打七折 12/03 16:02
20F：推 oopFoo: 這種房子很少啊。我自己家裡跟朋友的一些都更案，都不是這 12/03 16:06
21F：→ IBIZA: 台北市五層樓公寓幾乎都是這樣的 最好是很少 12/03 16:07
22F：→ oopFoo: 個問題。有的還拿到海沙屋的獎勵，都有+100%的容積，不過 12/03 16:07
23F：→ IBIZA: 你是不是根本沒搞清楚甚麼是原容 甚麼是法容? 12/03 16:08
24F：→ oopFoo: 有各種問題。最後跟朋友的結論就是，難搞的人就是難搞。做 12/03 16:09
25F：→ IBIZA: 當然 容積夠 還是會有難搞的人 12/03 16:09
26F：→ IBIZA: 但容積不夠 不難搞的也變難搞 12/03 16:10
27F：→ oopFoo: 生意的難搞？公教人員難搞？元台北地主難搞？都不一定。什 12/03 16:10
28F：→ oopFoo: 麼都碰過。條件再好都有人嫌，嫌棄的卻馬上簽也是有看到。 12/03 16:12
29F：→ StockSai: 問一下，親戚住靠山老社區，住二住三都有，是否都更難? 12/03 16:12
30F：→ oopFoo: 真的跑都更程序才知道行不行。像我這次都更，輔導的顧問 12/03 16:13
31F：→ oopFoo: 說大部分都是一樓或頂加戶有意見，但我們這次一樓全過，只 12/03 16:15
32F：推 quiet93: 得罪一堆人？！外縣市又沒投票權 12/03 16:15
33F：→ oopFoo: 有一戶頂加反對，反而是幾個2，3樓的住戶無法溝通。 12/03 16:16
34F：推 oopFoo: 現在台北都更難反而是建商沒興趣。真的好建商手上一堆案子 12/03 16:20
35F：推 oopFoo: 像我親戚在復興sogo後面的公寓，他們也發起都更，請了幾個 12/03 16:23
36F：→ oopFoo: 一級建商來開會。結果建商都說住戶自己整合到一定程度再說 12/03 16:25
37F：→ oopFoo: 大安區，住戶難搞，建商都知道，搞個十幾年很平常。 12/03 16:25
38F：→ oopFoo: 我這間是小馬路的住三7樓華廈，理論上是很難有機會的。結 12/03 16:28
39F：→ zero781218: 推 12/03 16:28
40F：→ oopFoo: 果一路過關斬將，大概四年整合成功也是大出意外。 12/03 16:28
41F：推 quiet93: 做都更的建商很慘阿 12/03 16:33
42F：→ quiet93: 根本不賺錢 12/03 16:34
43F：→ quiet93: 之前營建股噴的時候，其他都飛天，最慘的就做都更的 12/03 16:34
44F：→ quiet93: 傻了嗎，外面滿滿的地隨便蓋隨便賺，跟你們談什麼都更 12/03 16:34
45F：→ quiet93: 談起來了蓋好了還不一定賣得掉，超慘 12/03 16:35
46F：→ jessicaabc98: 蓋好了賣不掉，是你的問題好嗎。自費宿舍區是因為 12/03 16:43
47F：→ jessicaabc98: 地當時多便宜哈 12/03 16:43
48F：推 oopFoo: StockSai的問題。最起碼整合2000平方公尺以上，危老鑑定， 12/03 16:44
49F：→ oopFoo: 或63年前的建物，住戶很有共識想換新屋，就有機會。 12/03 16:46
50F：→ IBIZA: 沒有人說都更容易 但容積絕對是造成難度的關鍵 12/03 16:47
51F：→ IBIZA: 63年前的建物容易 就是因為容積多30%啊 12/03 16:48
52F：→ IBIZA: 其實你講到最後 你認為容易的就是容積獎勵高的啊 12/03 16:48
53F：→ IBIZA: 危老鑑定也是因為多30% 12/03 16:48
54F：→ IBIZA: 2000平方公尺以上可以走都更 容奬多15% 12/03 16:49
55F：→ IBIZA: 其實你講的 都跟容積有關 我不知道為什麼你會說容積關係不 12/03 16:49
56F：→ IBIZA: 大? 12/03 16:49
57F：→ IBIZA: 其實你講的可以歸納成一句話:容奬多30%就好做... 12/03 16:50
58F：推 oopFoo: 就台北市房子來說，這些容積都是容易拿的，還有TOD。但住 12/03 16:50
59F：→ oopFoo: 戶的心態才是關鍵。多容積當然容易一點，但還是要講，聽到 12/03 16:51
60F：→ oopFoo: 的十幾個案子，問題都是卡在奇怪的地方。例如有些住戶一定 12/03 16:53
61F：→ oopFoo: 要跟某個建商，然後其它住戶要跟其它建商，然後就卡10年 12/03 16:54
62F：→ StockSai: 謝謝，基地4000多平方公尺，民國7x年的社區，TOD獎勵？ 12/03 16:56
63F：推 oopFoo: TOD獎勵是捷運500公尺內。然後找"好的"公司來驗，看能不能 12/03 16:59
64F：→ oopFoo: 驗出海沙屋或危樓。 12/03 17:00
65F：→ oopFoo: I大，我也有聽過商貳住四的案例，完全卡住，容積夠了，但 12/03 17:01
66F：→ oopFoo: 住戶難搞。 12/03 17:01
67F：推 c6066den: oop大的案例很常聽到，就是兩家建商找，住戶們意見分歧 12/03 17:05
68F：→ c6066den: 卡了超久 12/03 17:05
69F：→ c6066den: 其實這種時候就政府居中協調就很容易過了，大家多數決 12/03 17:06
70F：→ c6066den: 決定，大部分住戶也不是非某建商不可，只是單純不信任 12/03 17:06
71F：→ c6066den: 另一建商的合約 12/03 17:06
72F：→ IBIZA: 危老鑑定哪會好拿, 63年以前建物也就是那些, 2000平方公尺 12/03 17:09
73F：→ IBIZA: 難整合 最好這些容易 12/03 17:09
74F：→ IBIZA: 沒有人說心態不重要 但容積是關鍵 12/03 17:10
75F：→ IBIZA: 我覺得你一直強調容積不重要 但事實上你講的一堆都是容積 12/03 17:10
76F：→ IBIZA: 獎勵30% 50% 12/03 17:11
77F：→ IBIZA: TOD容積獎勵困難的地方就在要符合完整街廓 或是2000平方公 12/03 17:11
78F：→ IBIZA: 尺 12/03 17:11
79F：→ IBIZA: 2000平方公尺大概是15-20棟 五層公寓的話就大概100戶 12/03 17:13
80F：→ kusomanfcu: 容積很重要 但是 到300 都更效率 還是沒比較快多少 12/03 17:22
81F：→ kusomanfcu: 你看板橋總戶數去對比哪有比較快多少 12/03 17:23
82F：→ IBIZA: 板橋的房價就低很多啊 12/03 17:25
83F：→ IBIZA: 如果板橋沒有300容積 基本上不用想做 12/03 17:25
84F：→ IBIZA: 板橋新房價大概是台北市區的75折, 所以板橋的300%容積 12/03 17:27
85F：推 kusomanfcu: 新北戶數比台北多 都更件數 面積都少 12/03 17:27
86F：→ kusomanfcu: 你太有錢所以不知道 那些都更最怕的是詐欺爛尾 整個端 12/03 17:28
87F：→ kusomanfcu: 走 12/03 17:28
88F：→ IBIZA: 能賣的價錢, 其實就台北市區的300*0.75=225 12/03 17:28
89F：→ IBIZA: 就跟你說現在都更沒多少人把詐欺爛尾放在第一位 12/03 17:28
90F：→ kusomanfcu: 所以阿 大部分情況下 其實是 政府主動介入公辦 才會比 12/03 17:29
91F：→ kusomanfcu: 較快 12/03 17:29
92F：→ IBIZA: 那個要嘛就是一開始建商來談的時候就不用談 12/03 17:29
93F：→ kusomanfcu: 寧願保守點 也不要被騙 詐欺氾濫阿 12/03 17:29
94F：→ IBIZA: 政府一年是能做幾件啦 而且政府公辦的費用高得要死 12/03 17:30
95F：→ IBIZA: 講公辦根本沒意義 政府的人力一年看能不能做10件 12/03 17:30
96F：→ kusomanfcu: 被騙走的錢會回來嗎 看現在詐欺 就這樣啦 12/03 17:31
97F：→ IBIZA: 就跟你說這種來談的時候就會擋掉了 12/03 17:31
98F：→ IBIZA: 這種根本不構成都更難談的問題 12/03 17:31
102F：→ IBIZA: 爛尾樓一定有啊 但阿貓阿狗拿一本事業概要來 你會簽嗎 12/03 17:37
103F：推 jessicaabc98: 推IBIZA大 12/03 17:38
104F：→ IBIZA: 你那些連結是中小型建商因為信用管制資金斷鍊的 12/03 17:38
106F：→ IBIZA: 阿貓阿狗 光是第一步 你就不會簽了 12/03 17:39
107F：推 kusomanfcu: 這類的東西 幾乎每周都有不同人在寫 12/03 17:40
108F：→ IBIZA: 你這些連結根本跟都更詐騙沒甚麼關係啊 12/03 17:40
109F：推 kusomanfcu: 這種心態就是為什麼垃圾投報的儲蓄險台灣一堆人買 12/03 17:42
110F：→ kusomanfcu: 台灣人到處都很愛騙 12/03 17:42
111F：推 kusomanfcu: 如果是政府主導來蓋容積少一點 你看同意大概就快了， 12/03 17:46
112F：→ kusomanfcu: 基泰那個是已經有其他問題 12/03 17:46
113F：→ kusomanfcu: 每個都上台的也都騙騙騙 XD 12/03 17:47
114F：推 kusomanfcu: 窮人和有錢人的最大區別就是可承受風險能力 12/03 17:48
115F：推 kusomanfcu: 政府主導 爛尾 國賠 就快了 都更阿 12/03 17:56
116F：→ kusomanfcu: 就算容積率再差點都行 12/03 17:57
117F：→ kusomanfcu: 主打100%不爛尾 你看都更會不會快 12/03 17:57
118F：推 quiet93: 台北之星賣不掉，當然是建商的問題 12/03 19:20
119F：→ quiet93: 又不是地主戶賣不賣的問題而已 12/03 19:20
120F：→ quiet93: 都更難搞賺的錢又不多，建商意願低很正常 12/03 19:21
121F：推 oopFoo: 台北市給的容積真的很大方了，我們華廈就拿到危樓獎勵，7x 12/03 19:57
122F：→ oopFoo: 年代的房子其實有一定的比例可驗出海砂屋。台北市買容積也 12/03 19:59
123F：→ oopFoo: 划算，我們案子就會買到100%。但容積滿了，住戶還是不滿意 12/03 20:02
124F：→ oopFoo: 覺的建商分太多了（容積是建商買的）。容積一直加上去，也 12/03 20:04
125F：→ oopFoo: 是會吵分配的問題。 12/03 20:05
126F：→ oopFoo: 像我一個朋友在福德段，第一次里長整合要公辦都更，失敗。 12/03 20:06
127F：→ oopFoo: 第二次，拖到最後快失敗的時候，有一位退休的律師住戶出來 12/03 20:07
128F：→ oopFoo: 說要告一樓跟頂樓不當利得，算算每戶要吐出兩，三百萬，結 12/03 20:09
129F：→ oopFoo: 果，大家乖乖簽字。大方給容積，我是覺的也不會加速多少。 12/03 20:11
130F：→ IBIZA: 一直在講海砂屋、危樓獎勵，有拿到的當然大方啊，但列管海 12/03 20:23
131F：→ IBIZA: 砂屋全台北市只有146件，屋齡的50年有11萬棟啊 12/03 20:23
132F：→ IBIZA: 一千件棟才有一件 12/03 20:23
133F：→ IBIZA: 你覺得多容積沒用，那你要不要少拿30%看你意願會不會受影響 12/03 20:26
134F：→ IBIZA: ？ 12/03 20:26
135F：→ IBIZA: 你覺得不受影響的話，把30%還給建商啊 12/03 20:28
136F：→ IBIZA: 你這種跟中了樂透說樂透很容易中沒甚麼兩樣 12/03 20:33
137F：推 ravelson: 借問一下，正對忠孝東路華廈，基地兩千平方公尺以上， 12/03 20:40
138F：→ ravelson: 面對忠孝東路是商三特，面對巷子是住三之一， 12/03 20:40
139F：→ ravelson: 未來有可能有機會都更嗎? 多謝 12/03 20:40
140F：→ IBIZA: 要看原容積跟法定容積的比值 12/03 20:44
141F：→ IBIZA: 商三特，容積要看都市計畫 12/03 20:44
142F：推 ravelson: 屋齡已經三十年以上，請問原容積可以去哪裡查? 謝謝 12/03 20:45
143F：→ IBIZA: 如果是容積率實施前蓋的房子，申請建築圖說之後請建築師計 12/03 20:52
144F：→ IBIZA: 算簽證，之後向建管處申請認定 12/03 20:52
145F：推 ravelson: 謝謝您的回覆 12/03 20:54
146F：→ IBIZA: 知道建蔽率或一層面積的話，乘以樓層數，再大略扣除梯廳樓 12/03 20:54
147F：→ IBIZA: 梯電梯等公設，可以大概抓出數字 12/03 20:54
148F：→ ravelson: 剛查屋齡三十六年，也就是1989年落成， 12/03 20:55
149F：→ ravelson: 而台北市容積率實施好像是在1987年， 12/03 20:56
150F：→ ravelson: 這樣算是有依照新的容積率規定去蓋嗎? 12/03 20:57
151F：→ IBIZA: 1989年落成，很有可能是進入容積管制時代後才申請的建照， 12/03 20:57
152F：→ IBIZA: 但不一定 12/03 20:57
153F：→ ravelson: 這確實交疊在過渡期，很難得知建照申請有沒有按照。 12/03 20:58
154F：推 ravelson: 更正，應該是商一特(住三之一)&商一特(住三) 12/03 21:03
155F：→ IBIZA: 台北是民國72年4月25日公布台北市土地使用分區管制規則，但 12/03 21:03
156F：→ IBIZA: 對於實施容積管制認定的時間點是82年3月3日 12/03 21:03
157F：→ IBIZA: 中間都是過渡期 12/03 21:04
158F：→ ravelson: 真的很感謝您的查詢 12/03 21:04
159F：→ ravelson: 整個街廓還包含幾棟透天，如果能整合就更好了。 12/03 21:05
160F：推 ravelson: 說錯，是公寓。 12/03 21:09
161F：推 kevin1999: 如果改建後的容積獎勵幅度都能像京華城從300增加到560 12/03 22:44
162F：→ kevin1999: 或者840，我想不用半年就會整合成功。容積才是改建的重 12/03 22:44
163F：→ kevin1999: 點，一堆海砂屋況糟透了的還不是照住，屋況海砂真的不 12/03 22:44
164F：→ kevin1999: 是重點。 12/03 22:45
165F：→ weijidai: 講個最現實的 如果過了 目前跑流程的都更案是不是全部撤 12/03 23:14
166F：→ weijidai: 案 天下大亂了 而且這種新聞會干擾目前談整合的建商 12/03 23:14
167F：→ IBIZA: 每隔兩三年就會有重大容積改變, 樓上講的完全不成問題 12/04 00:51
168F：→ IBIZA: 如果新規則多很多利益 那就重新規劃啊 12/04 00:51
169F：推 orz811017: 有可能能300%容積率又防災型30%??? 12/04 01:24
170F：推 s22610069: 有可能吧 商業區560還不是照用 12/04 12:22
171F：推 sdhpipt: 民生社區當年是限制建蔽率50% 樓高四層樓這樣 12/04 14:31
172F：→ sdhpipt: 所以換算過來就是200% 12/04 14:31
173F：推 a70327cow: 以後50年舊大樓都更不是夢了 12/06 15:44