作者Mylife5566 (這就是人生)
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標題[請益] 這樣買房會太理想嗎?
時間Sat Dec 13 23:28:05 2025
請教各位版友:
手上約有4000萬可動用現金與股票，夫妻年收入約250萬~280萬，(工作收入，不含配息)
預計想買4800萬房子(預售屋)，扣掉頭期1500萬(訂簽&工程款&交屋款)，
再跟銀行貸款3300萬，借30年，然後把剩下2500萬放到ETF，每年抓5%利
息(一年約有125萬)，用利息來繳貸款，借3300萬每個月大約13萬左右，
不夠的薪水補進去，若當年狀況好，ETF超過5%則多繳進去，這樣30年後
現金還在手上，房貸也還完，這樣是否抓太緊或是太理想? 請大家幫忙
評估看看，謝謝。
(當然如果銀行願意借我更多，我會借更多去投資ETF)
(目前是考慮00878 & 00770，00770原因是是因為股價仍有成長且有不差配息
畢竟30年後要是資產仍是2500萬也是不行，因為跟不上通膨。)
(雙方都約40歲)
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.232.108.98 (臺灣)
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※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.98 臺灣), 12/13/2025 23:29:45
1F：推 kcy05785: 真要萬放直債。才5% ETF 12/13 23:28
2F：→ kcy05785: 直債20年固定，ETF不可能。 12/13 23:29
3F：推 kcy05785: 如果嫌麻煩，最次的就中華電信、高鐵這些內需股 12/13 23:31
4F：→ kcy05785: 拿利息繳房貸，重要的是這利息穩不穩定，而不是高低 12/13 23:32
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.98 臺灣), 12/13/2025 23:34:57
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.98 臺灣), 12/13/2025 23:35:28
5F：推 kcy05785: 不要用近幾年的景氣成長推估以後，這很慘。 12/13 23:36
6F：推 alexstag: 乾脆就4000股票每年5%，其實跟你們稅後收入差不多 12/13 23:39
7F：→ alexstag: 了…輕鬆工作然後租房，4800的房租金應該不用13 12/13 23:39
8F：推 jinso7410: 這個直接全款後掛4加回復型免還本好嘛 12/13 23:49
9F：推 alexstag: 更激進一點應該要直接買斷再借8成，跟銀行買點產品 12/13 23:50
10F：→ alexstag: ，讓他一直給寬限，其他照買股票 12/13 23:50
11F：→ jinso7410: 掛4後重新買回指數ETF 12/13 23:50
12F：→ jinso7410: 用股票每年10%的獲利，繳利息還用教？ 12/13 23:50
13F：→ jinso7410: 零成本住新房，金龍沒在抓這個 12/13 23:51
14F：→ jinso7410: 金龍只對窮人下重手 12/13 23:51
15F：→ jinso7410: 沒辦法全額買房的咖，2024後不用想靠不動產翻身了 12/13 23:52
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.98 臺灣), 12/13/2025 23:55:19
16F：→ aoiaoi: 買要5千房都不用裝潢? 抓10%也要500了 薪水稅差不多20%吧 12/13 23:55
17F：→ aoiaoi: 54C現在也越來越高 領125 想想會被扣多少 12/13 23:56
18F：→ jinso7410: 能夠全額租房是傻子，除非你找到房東 12/13 23:56
19F：→ jinso7410: 房租能夠低於 租屋鑑價八成的2.5%/12 12/13 23:56
其實我只是想大家幫忙評估，這樣是否太理想，或是抓太緊而已
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.98 臺灣), 12/13/2025 23:58:25
20F：推 kcy05785: 你乾脆買直債好了，54C會扣所得稅 12/13 23:57
買複委託的ETF，額度要所得加上股利750萬，才要繳稅，這也是我要買00770原因
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.98 臺灣), 12/14/2025 00:00:08
21F：推 kcy05785: 不要台幣ETF。1. 匯差會有即時損益 2. 債券ETF是 12/14 00:04
22F：→ kcy05785: 賣舊買新，跟你想像中的穩定配息有落差 12/14 00:04
23F：推 k91011022: 推薦你009800 不要878 12/14 00:09
24F：→ jinso7410: 如果能夠全額就盡量全額 12/14 00:11
25F：→ jinso7410: 免還本壓力少很多 12/14 00:11
26F：→ jinso7410: 然後你的計畫就會更容易實施 12/14 00:12
27F：推 hermitwang: 買那支指數etf可以每年10%獲利繳利息?真的股神不是房 12/14 00:17
28F：→ hermitwang: 神了~ 12/14 00:17
29F：推 d000032022: 想知道+1，這樣子也算借錢投資股票？ 還是應該借少一 12/14 00:25
30F：→ d000032022: 點 12/14 00:25
32F：→ jinso7410: 這個不是基本常識 還用教？ 12/14 00:37
33F：推 hermitwang: 那是平均啊，原po是要每年穩定還利息，又不一樣。 12/14 00:39
34F：推 prostar: 太保守了。 12/14 00:39
35F：推 kcy05785: 你的狀態可以跟mfcke請教，都是要穩定現金流 12/14 00:41
36F：推 hermitwang: 還有本金 12/14 00:43
37F：推 ChikanDesu: 直債買起來壓個三層怎麼輸 難道會升息到8%以上？ 12/14 00:46
38F：推 blargelp: 1樓說的很清楚了，這個金額要穩定繳息最好就是直債了。E 12/14 00:46
39F：→ blargelp: TF你覺得往後二三十年都能像這五年這樣漲嗎？ 遇到個景 12/14 00:46
40F：→ blargelp: 氣低迷兩三年，ETF炸掉 你要停損繳房貸嗎 12/14 00:46
41F：推 shuichia: 淨資產4000買4800房子，就算最極端4000全砸進去買房貸 12/14 00:51
42F：→ shuichia: 款800，年收250哪裡緊@_@，更何況你還有3300是房貸拿來 12/14 00:51
43F：→ shuichia: 套利 12/14 00:51
44F：推 RaiGend0519: 已經有ACE葫蘆的玩家來這邊問要怎麼贏下牌局lol 12/14 00:54
45F：→ RaiGend0519: 如果你這樣抓 直接歐印2412 12/14 00:56
46F：→ RaiGend0519: 質押一層到兩層就好 薪資現金流夠 12/14 00:56
47F：推 hypeng: 這種金流跟財務風險偏好、槓桿程度的東西，旁人是沒辦法 12/14 01:04
48F：→ hypeng: 真正幫你評估o不ok的，因為大家都不一樣。 12/14 01:04
49F：推 ganninian: 同一樓 你的財務容錯率低 買直債最佳解 不要說幾年 看 12/14 01:06
50F：→ ganninian: 今年就好 今年四月大跌到今天 我的股票資產來回就一千 12/14 01:06
51F：→ ganninian: 多萬 幾個月而已 這種波動你受得了嗎 這還算好有漲回 12/14 01:06
52F：→ ganninian: 來 萬一躺個幾年又更慘 12/14 01:06
53F：→ hypeng: 我個人是低風險偏好/穩健型的，給你的建議是：1. 股息不 12/14 01:08
54F：→ hypeng: 會每年一樣。2. 股票資產的年度報酬通常是長這樣（每一個 12/14 01:08
55F：→ hypeng: 頓號代表一年）：7%、15%、-5%、22%、-30%….，然後很多 12/14 01:08
56F：→ hypeng: 年回頭看，年化是理財書籍說的7-10%，要認真想像如果資產 12/14 01:08
57F：→ hypeng: 帳面跌15%，還要繼續付借款利息，確定自己能接受，另一半 12/14 01:08
58F：→ hypeng: 也能承受，那就沒問題。 12/14 01:08
59F：推 hypeng: 要自己親自逐步試了才知道，所以這其實是如果你們資產有 12/14 01:12
60F：→ hypeng: 個500萬就開始投入股市、討論和規劃，會穩健很多的東西， 12/14 01:12
61F：→ hypeng: 試誤成本比較低，現在金額很大筆了，更要多方慎重考量。 12/14 01:12
62F：→ kcy05785: 成本更多就是用直債或內需股，沒第二條路 12/14 01:13
63F：推 cooffee: 確實是考驗心態！ 12/14 01:31
64F：推 fine325011: 請教年薪280貸的到3300萬嗎？ 12/14 02:53
65F：噓 rex9999: 做夢最快。貸款3300萬，總還款超過4300萬 12/14 03:21
66F：→ rex9999: 當然是貸款額越少越好，沒事養銀行幹嘛？ 12/14 03:21
67F：推 dreamdds: 標的再考慮一下 其他沒問題 工作還有收入根本不用怕 12/14 05:51
68F：推 mepe1018: 可以啊！但投資標的可以再研究～～配息不夠的部分薪水補 12/14 06:46
69F：→ mepe1018: 足 12/14 06:46
70F：推 quiet93: 你年收入含配息了嗎？ 12/14 07:03
71F：推 quiet93: 你的4000萬怎麼來的，這個才是決定的根本阿 12/14 07:05
72F：→ quiet93: 沒人知道你對於股票操作的能力在哪裡 12/14 07:05
73F：→ quiet93: ETF是股票總和，現在一堆根本變形基金 12/14 07:06
74F：→ quiet93: 配息可能來自於本金，這個標語寫再大，也沒幾個人看懂 12/14 07:06
75F：→ quiet93: 你這收入的配息要先給政府抽稅然後再去繳銀行利息，真的 12/14 07:07
76F：→ quiet93: 划算嗎 12/14 07:07
77F：→ quiet93: 然後你們基本開支是多少，這個也很重要，如果你們不生小 12/14 07:09
78F：→ quiet93: 孩，每年只花50萬跟生2個小孩，每年花200萬，差很多啊 12/14 07:09
79F：推 k798976869: 他們夫妻要買不難吧 都能全現金買了 12/14 07:10
80F：推 lucky466: 一堆人推直債，但匯率風險有想過嗎？ 12/14 07:18
81F：噓 lucky466: 美債還叫人押三層？以為美債不會跌嗎？ 12/14 07:23
82F：→ lucky466: 房版真恐怖 12/14 07:23
83F：推 kcy05785: 笑死….誰要你發利息馬上換？啊是並未會等匯率好再換？ 12/14 07:24
84F：→ k798976869: 投資喜好則是看自己研究吧 12/14 07:24
85F：→ kcy05785: 壓三層是美直債？眼睛還好嗎？去看個眼科吧 12/14 07:25
86F：→ kcy05785: 穩定繳房貸就是直債債息+複利去買，沒第二條路 12/14 07:26
87F：→ lucky466: 匯率來回都半年起跳，房貸怎麼撐半年以上？ 12/14 07:29
88F：→ lucky466: 所以還要研究匯率，當個匯率專家 12/14 07:29
89F：→ lucky466: 台幣上次33，為了繳房貸何時才能回33？ 12/14 07:31
90F：→ lucky466: 我看質押中華電信才是最佳解 12/14 07:32
91F：→ lucky466: 多開幾個帳戶來避稅 12/14 07:33
92F：→ lucky466: 找親戚當人頭戶，多開幾個戶頭避所得税跟健保補充税 12/14 07:37
93F：→ lucky466: 反正中華電信每年都發差不多，股價變動不大，很好算的 12/14 07:38
94F：→ ITMVP: 輕鬆 12/14 07:38
95F：→ M105: 先看看能不能承受ETF遇到熊市 跌30%以上 然後現金流突然卡死 12/14 07:49
96F：→ M105: 超過一年 12/14 07:49
97F：推 Herojojo: 如果我是你 現金買掛4都買大盤指數VOO 0050這種 12/14 07:51
98F：推 jinso7410: 樓上正解 12/14 07:57
99F：→ jinso7410: 怕的話一部分正2其餘搭黃金美債 12/14 07:58
100F：→ jinso7410: 每年一次再平衡 12/14 07:58
101F：→ jinso7410: 這樣夏普值和報酬率比債還高 12/14 07:58
102F：→ keler897: 這年收有點硬喔 12/14 08:31
103F：推 william826: 更輕鬆的 彼此跟老爸老媽要個700萬 全款買裝潢搞定 12/14 08:43
104F：→ william826: 從此人生快快樂無負擔 12/14 08:43
105F：→ william826: 反預售還早 跟彼此爸爸媽媽說給點錢 搞不好就有孫子 12/14 08:44
106F：→ william826: 惹 這招很好用 12/14 08:44
107F：→ william826: 我同學的保時捷就是這樣來的 12/14 08:45
108F：推 FireStarman: 好奇這4000萬怎麼來的 總不可能是買etf配息賺的吧 12/14 09:01
109F：推 bluezoo: 中華電最近被硬塞綠電，已經不能用往年經驗來看了 12/14 09:01
110F：推 kmtkmtkmt: 這種玩法 股市大跌你就完了 XD 12/14 09:11
111F：推 physicsdk: 首先注意地點 4800萬確定沒超過豪宅線 現金水位高 萬 12/14 09:12
112F：→ physicsdk: 一股市風險變高就提早還 應該還好 然後其實你如果考慮 12/14 09:12
113F：→ physicsdk: 3000的房子可以現金買再掛四喔 12/14 09:12
114F：→ physicsdk: 股市大跌不會一夕之間形成 會怕就賣一賣先還去槓桿 股 12/14 09:13
115F：→ physicsdk: 票流動性高來得及調整 12/14 09:13
116F：→ physicsdk: 尤其買ETF 比個股穩 12/14 09:13
117F：推 matsuzuki18: 你可以買FCN 都可以申請PI了 12/14 09:14
118F：→ matsuzuki18: NV+TSM+QQQ 12/14 09:14
119F：→ matsuzuki18: 條件設定好 一年12%沒啥問題 12/14 09:14
120F：→ matsuzuki18: 一個月領1.1% 12/14 09:14
121F：推 kmtkmtkmt: 就是股票大跌才會一夕形成 傻瓜 連跌10根聽過嗎? 12/14 09:16
122F：→ kmtkmtkmt: 你要找誰買? 12/14 09:16
123F：→ kmtkmtkmt: 不動產才是大跌不會一夕之間形成 12/14 09:16
124F：→ kmtkmtkmt: 夭壽喔 財商這樣還跟人家玩投資 12/14 09:16
125F：推 quiet93: 股市三天就30趴 12/14 09:20
126F：→ quiet93: 2500萬少30趴，三天少750萬 12/14 09:20
127F：→ quiet93: 真的是v彈習慣了，完全不把股票市場當回事耶，誇張 12/14 09:21
128F：推 kmtkmtkmt: 那隻應該是疫情又跟風玩股票的吧(菸) 沒看過1990 2009 12/14 09:21
129F：→ kmtkmtkmt: 後 12/14 09:21
130F：推 lucky466: 4/7那幾天就3根了 12/14 09:21
131F：→ quiet93: 今年就全跌停三天啦 12/14 09:22
132F：→ kmtkmtkmt: 股票怎麼血洗的 每天都是跌停鎖死 賣個毛xdd 12/14 09:22
133F：→ quiet93: 高點算irr都嘛很好看 12/14 09:22
134F：→ kmtkmtkmt: 是阿 4月川普那幾天 我看你怎麼賣 笑死人lol 12/14 09:22
135F：→ kmtkmtkmt: 4月那幾天 正2從9x元變到5x元 大盤3天跌4000點 12/14 09:27
136F：→ kmtkmtkmt: 房地產怎樣都不可能這樣跌 12/14 09:27
137F：→ swicer: 雙薪250敢買4800根本家裡有礦吧 12/14 09:28
138F：推 physicsdk: 你哪時候看過大盤跌停想賣賣不出去 在歷史上很常見嗎 12/14 09:29
139F：→ physicsdk: 夭壽喔 連這都怕還是定存就好 12/14 09:29
140F：推 quiet93: 手上就4000萬了，買4800有什麼問題 12/14 09:29
141F：→ physicsdk: 4000萬現金就家裡有礦啊有問題嗎 今天命題改成年收280 12/14 09:30
142F：→ physicsdk: 萬0存款買800萬 你會覺得不行？ 12/14 09:30
143F：→ quiet93: 等於年收250的家庭貸款800萬而已 12/14 09:30
144F：→ quiet93: 比很多年收100買1000的更安全好嗎 12/14 09:31
145F：推 physicsdk: 那隻是買過多少爛股才連吃10根 這麼痛記到現在QQ 12/14 09:33
146F：→ physicsdk: 所以原po參考一下 跟上面那隻一樣怕連吃10根的話 就貸 12/14 09:35
147F：→ physicsdk: 1000萬就好XDD 12/14 09:35
148F：→ swicer: 家裡有礦 想幹嘛就幹嘛，沒礦用股息還房貸只是放棄自己養 12/14 09:43
149F：→ swicer: 礦的機會 12/14 09:43
150F：推 physicsdk: 說個笑話 在股房雙棲為主流的房版 提到股市就是連跌10 12/14 09:44
151F：→ physicsdk: 根 笑人家財商爛XD 12/14 09:44
152F：推 kcy05785: 4月5月股版一堆畢業的還有臉啊 12/14 09:53
153F：→ kcy05785: 那時多恐慌嘞，事後變預言家？ 12/14 09:53
154F：→ JKjohnwick: 家裡有礦的話多少現金沒差啦，記得爸媽贈與早點轉比 12/14 09:57
155F：→ JKjohnwick: 較實在 12/14 09:57
156F：→ JKjohnwick: 爸媽每年轉244，阿公阿嬤也可以轉 12/14 09:57
157F：推 abyssa1: 滿剛好的啊 12/14 09:59
158F：→ abyssa1: 地點是台北新北對嗎？ 其他不行喔 12/14 09:59
159F：推 JKjohnwick: 4800如果是台北市的預售蠻小的 12/14 10:13
160F：推 mcgrady12336: 你這種資產對比收入家裡一定有很多礦啦買就對了 12/14 10:14
161F：→ JKjohnwick: 反正家裡有礦，買就對了 12/14 10:14
的確物件是在新北市，也有點擔心以這樣的年收能否貸款到3300萬，打算是給行員
看存款，與名下另外一間無房貸的房子(電梯華廈)，然後搭配年收入去貸款。
另外其實也是感謝，四千萬中的確有一千多萬是來自雙方父母幫忙，有贈與
有借款的(無息)，其他則是我自己工作中賺取的，從外商股票拿到的，此外
我們有一個小孩。以上
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.27 臺灣), 12/14/2025 10:37:56
162F：→ abyssa1: 看一下發文 覺得洗發文 12/14 10:39
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.27 臺灣), 12/14/2025 10:44:31
163F：→ JKjohnwick: 新北市的話，你老婆名下有房嗎？如果老婆名下沒房直 12/14 10:45
164F：→ JKjohnwick: 接用老婆的名義去貸款吧，我覺得現在跟銀行有買商品 12/14 10:45
165F：→ JKjohnwick: 或有關係更重要 12/14 10:45
166F：→ JKjohnwick: 看上一篇文，本來住台北市五年房，幹嘛要換？ 12/14 10:46
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.27 臺灣), 12/14/2025 10:47:00
台北市房子都是一棟一棟的，街道規劃很亂，想換到新北重劃區。目前雙方都已經沒有寬
限期，只有我還有首購資格。
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.27 臺灣), 12/14/2025 10:49:45
※ 編輯: Mylife5566 (118.232.108.27 臺灣), 12/14/2025 10:59:26
167F：推 kcy05785: 你不考慮青埔？ 12/14 10:59
168F：→ kcy05785: 青埔大概2000-2500能弄到不錯的5年房 12/14 11:00
169F：推 idmaker: 可以是可以 但你這筆2000多萬拿來純領息養房30年后結果也 12/14 11:12
170F：→ idmaker: 沒增值多少錢也太可惜了吧 12/14 11:12
171F：推 aphisia: 小孩應該還沒讀大學 12/14 11:42
172F：→ aphisia: 之後國高中 教學資源還在台北市 12/14 11:42
173F：→ aphisia: 確定要搬到新北通勤嗎？ 12/14 11:42
174F：推 catspajamas: 這樣的薪水可以存到那麼多的錢太猛了吧 12/14 11:49
175F：推 awwoh: 根本很寬裕，還是預售屋，等到交屋資產又多累積三五年 12/14 13:35
176F：→ Brightheat: 越早買 越晚退休 12/14 15:00
177F：推 knight92: 買斷抵押房子跟銀行做債券阿... 12/14 15:32
178F：→ knight92: 4000可以2.4倍快1億4%一年400萬 12/14 15:32
179F：→ knight92: 香阿 12/14 15:32
180F：推 oxox69420: 拿去買綁定美債的U放年化4% 股市暴跌的時候再撿一點 12/14 15:53