連結：https://www.ctee.com.tw/news/20260429701336-430601 內文： 潘石屹一句話點破泡沫？台灣房市是不是「龐氏騙局」 2026.04.29 15:41 工商時報 陳傑鳴 中國房地產發展商、SOHO中國創辦人潘石屹日前在個人微信公眾號發表題為《我的反思》 的文章，雖迅速被下架刪除，但內容已在市場間廣泛流傳，其中最具震撼力的一句話，是 他直言中國過去30年的房地產發展，「一部分房企的運作模式，已經跟龐氏騙局沒什麼兩 樣」，並以「擊鼓傳花」形容整個產業運轉邏輯。 這段話之所以引發共鳴與討論，在於它並非外部批評，而是來自一位親歷中國房地產興衰 的開發商所言。中國房市熱潮退去下，許多過去被視為理所當然的運作模式，也開始被重 新檢視，而對台灣而言，這段反思同樣具有對照意義，如今台灣房價居高不下、交易降溫 、信心轉弱的當下，台灣房市是否也存在與中國房市類似的結構性風險？ 中國房市如何一步步走向「失衡臨界點」 潘石屹在文章中指出，30多年前中國房市還不存在真正意義上的房地產市場，住房主要依 賴單位分配，1998年是重要分水嶺，當制度全面轉向商品房之後，市場一開始並未立即繁 榮，反而呈現冷清狀態。「政府著急、企業也著急，大家都在摸索」，他回憶當時甚至需 要頻繁赴香港學習銷售與金融操作，從基本的銷售模式到專有名詞，幾乎都是在那個階段 引入中國。 真正改變中國房市的是金融槓桿的逐步放大，文中提及，為了刺激購屋需求，中國的銀行 開始提供按揭貸款，而首付比例也在政策與市場壓力下不斷下降，從最初的五成，逐步滑 落至四成、三成，甚至出現5%首付與零首付的極端案例。 「一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭」，潘石屹直言，這種模式讓風險迅速累積 ，也讓購屋需求逐漸脫離真實居住目的，轉向金融操作與價格預期。他表示，當時地方需 要成長，銀行需要放貸，企業需要賣房，大家實在太著急了，槓桿就這樣被一層一層加了 上去。 而且隨著市場擴張，房地產也逐漸脫離原本的產業本質，進入資本競賽階段，他文中提到 ，「土地銀行」概念在當時被高度推崇，開發商開始大量囤地，市場評價企業價值的方式 ，不再是看產品品質或銷售能力，而是看土地儲備規模與融資能力。「競爭不再是誰把房 子蓋好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛」，潘石屹如此形容當時的市場氛圍， 也認為中國房地產業就這樣失控了。 「擊鼓傳花」的真相：潘石屹揭開房市龐氏騙局的核心機制 從金融概念來看，龐氏騙局的本質，在於以後進資金支撐前期收益，若將此邏輯套用至房 地產市場，關鍵不在於是否存在詐騙，而在於價格上漲的來源，是來自租金報酬、所得成 長與人口需求，還是來自持續進場的買盤與資金預期。 作為中國房地產市場早期的參與者，潘石屹對產業運作有第一線觀察，他在發文中直言， 房價高低並非關鍵，真正的問題在於產業的運作模式，過去中國房市的繁榮，很大程度建 立在資金不斷滾動的基礎之上，「開發商靠預售回款活著，用今天賣房的錢填昨天的窟窿 ；企業靠借新還舊周轉；地方政府靠賣地過日子；購房者相信房價會一直漲。」這四個環 節相互依賴，形成一個封閉的循環，一旦其中任一環節出現斷裂，整個體系就可能失去支 撐。 他進一步指出，當產業不再依賴穩健經營與現金流，而是依賴「下一筆融資、下一個買家 、下一輪漲價」來維持運轉時，本質上就已接近龐氏騙局。文中提到「用大白話說，這叫 擊鼓傳花」，而在這個遊戲中，「人人都以為自己可以在鼓聲停止前離場，但最後能離場 的，永遠只是少數」，這段描述，也成為他的整篇文章最具警示意味的核心。 台灣與中國不同　但資金驅動下的房市變形訊號已浮現 而與台灣相較，中信房屋研展室副理莊思敏指出，可以發現台灣房市與中國房市有某些相 似之處，也存在明顯差異。首先，台灣房市並未經歷如中國般的高速擴張與劇烈調整，在 需求面上，台灣房市存在穩定的自住需求與人口向都會區集中的趨勢；其次，台灣金融體 系相對穩定，貸款審查與預售制度亦較為嚴謹，房貸違約率長期維持低檔，整體信用風險 相對可控，這使得整體市場不易出現系統性崩潰。 不過，若從市場結構觀察，台灣房市部分現象確實已出現中國房市靠「資金驅動」的特徵 ，包含房價漲幅明顯高於所得成長，部分區域房價與基本面出現落差等，而且，近年在低 利率環境與資產配置需求帶動下，市場對價格上漲的預期，確實讓房市投資性買盤占比有 提升跡象。 而且近期數據也顯示，台灣市場正出現微妙變化，近一年來，台灣房市熱度明顯降溫，預 售銷售率下滑、交易量縮減、議價空間擴大，顯示買方態度轉趨保守，不過，與此同時， 市場並未出現恐慌性拋售，價格仍呈現僵固，屋主多選擇觀望，建商則透過讓利與條件調 整維持成交。 這種狀態，莊思敏表示，代表台灣房市正落在一個關鍵轉折點，信心正在鬆動，但結構尚 未崩解，台灣市場目前所面臨的，並非泡沫破裂，而是從成長階段轉向修正階段的過程， 台灣房市距離中國房市如今的全面失控局面還有段距離。 台灣有較佳制度與調控機制　但壓力測試進行中 屋比房屋總經理葉國華也指出，台灣房市與中國房市最大的差異，在於制度與調控機制， 包括預售制度中的履約保證與價金信託，以及政府近年推動的選擇性信用管制，都在一定 程度上抑制了槓桿過度擴張的風險。此外，近期建商推案量明顯縮減，也顯示供給端開始 主動調整節奏，以因應市場降溫。 不過，目前台灣房市銷售率持續低迷、議價空間擴大，在此情況下，若未來市場買氣未能 回溫，資金鏈的壓力仍可能逐步浮現，尤其對於過去推案節奏較快、庫存量較高的建商而 言，一旦去化速度持續放緩，現金回流不如預期，恐將面臨營運調整甚至財務壓力升高的 風險。 葉國華提醒，雖然台灣並未出現如中國大規模違約或系統性風險，但「去化變慢」與「資 金周轉拉長」，正是產業進入修正期最需要關注的訊號。 整體來看，潘石屹所提出的「龐氏騙局」警示，對台灣並非當前進行式，但卻是一種值得 長期關注的風險指標。當市場過度依賴資金推動價格、預期凌駕基本面時，風險便開始累 積；而當交易量縮、信心轉弱時，正是檢視市場體質的關鍵時刻，對台灣而言，當前房市 仍具備基本面支撐與制度緩衝，但如何在價格僵固與量能下滑之間找到平衡，避免走向過 度槓桿與資金驅動的循環，將是未來能否維持穩定發展的核心關鍵。 心得： 潘石屹指出中國房市的龐氏騙局 近年中國房地產的確炸裂慘兮兮 而這篇指出 台灣房市並非當前跟中國一樣的情況 沒有像中國經歷那麼猛的擴張 雖然可能有些許個別風險,但有較佳的制度跟調控機制 並沒有到泡沫破裂與恐慌性崩盤、大規模違約 (算是 有些泡沫 但近期沒炸裂而是緩慢消風的跡象?) 版上大家覺得呢? --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 58.114.13.212 (臺灣) ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1777617140.A.301.html