目前就是房地產被炒到沒地方炒 開始炒遙遙無期的都更 還有使用空間 都更屋最大特色土地分要大 越大越好 不過都更很難 別聽仲介說過1/2可以強拆 台灣的法律還沒有可以允許財團強取豪奪 明德站附近有一批海砂屋 已經被建商買的70%還90%我忘了 剩下2 3戶沒被買走，因為打死不賣 已經10幾年有了，到現在還是不動 其實都更合建有幾大問題 1.每個住戶的土地持分不同，建商蓋的規格 住戶的土地持分不見得可以換到建商規格坪數 那就要貼差價，問題是不是所有人都貼的起 2.房屋共有，長輩買的結果分給小孩都各1/4 4個小孩都想要分一間 3.住戶貪心只知道都更可以分很多，沒再管自己土地持分有多少 就是要跟你分很多，1坪想換100坪 4.仲介騙人家買害都更不成 5.都更只會便有價值，使用空間會變小 都更分多少其實可以算 依班來說大部分的土地使用分區都是住三 住三的容積率225 都更獎勵容積50% 停車獎勵容積20% 附屬建物 20% 公設 35% 225*(1+0.2+0.2+0.35)*1.5=590 也就是一坪土地可以蓋5.9坪 還要跟建商分 台北市的行情是 非獎勵部分6 4分 獎勵部份 4 6分 所以大約是5 5分 算住戶6好了 5.9坪算6坪好了 6*0.6=3.6坪 不考慮向弄退縮 建蔽率 限高 問題 假設容積率通通用完 以一戶36坪5樓蓋的公寓 土地持分通常約9坪，算10坪 10*3.6=36 可以分到一間權狀36坪的房子外加車位 扣掉公設，室內+附屬建物大約剩24坪，扣掉陽台等等剩約20 36坪一坪買50萬，1800萬 新屋賣60萬 賺約500萬 新屋賣70萬 賺約860萬 是不是泡沫化前兆，不知道 雖然我現在是仲介，我也希望崩盤 我也不鼓勵住戶炒都更 --

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