作者a386036 (骷髅怪)
看板BigShiLin
标题Re: [闲聊] 想聊一下天母老公寓的房价...
时间Sat Feb 13 19:53:19 2010
目前就是房地产被炒到没地方炒
开始炒遥遥无期的都更
还有使用空间
都更屋最大特色土地分要大
越大越好
不过都更很难
别听仲介说过1/2可以强拆
台湾的法律还没有可以允许财团强取豪夺
明德站附近有一批海砂屋
已经被建商买的70%还90%我忘了
剩下2 3户没被买走,因为打死不卖
已经10几年有了,到现在还是不动
其实都更合建有几大问题
1.每个住户的土地持分不同,建商盖的规格
住户的土地持分不见得可以换到建商规格坪数
那就要贴差价,问题是不是所有人都贴的起
2.房屋共有,长辈买的结果分给小孩都各1/4
4个小孩都想要分一间
3.住户贪心只知道都更可以分很多,没再管自己土地持分有多少
就是要跟你分很多,1坪想换100坪
4.仲介骗人家买害都更不成
5.都更只会便有价值,使用空间会变小
都更分多少其实可以算
依班来说大部分的土地使用分区都是住三
住三的容积率225
都更奖励容积50%
停车奖励容积20%
附属建物 20%
公设 35%
225*(1+0.2+0.2+0.35)*1.5=590
也就是一坪土地可以盖5.9坪
还要跟建商分
台北市的行情是
非奖励部分6 4分
奖励部份 4 6分
所以大约是5 5分
算住户6好了
5.9坪算6坪好了
6*0.6=3.6坪
不考虑向弄退缩 建蔽率 限高 问题
假设容积率通通用完
以一户36坪5楼盖的公寓
土地持分通常约9坪,算10坪
10*3.6=36 可以分到一间权状36坪的房子外加车位
扣掉公设,室内+附属建物大约剩24坪,扣掉阳台等等剩约20
36坪一坪买50万,1800万
新屋卖60万 赚约500万
新屋卖70万 赚约860万
是不是泡沫化前兆,不知道
虽然我现在是仲介,我也希望崩盘
我也不鼓励住户炒都更
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◆ From: 123.192.2.109
1F:推 cloudrack:敢问原PO也是地政系的吗XD 02/13 20:37
2F:→ a386036:不是!踏入仲介都要会算 划不划算都知道 02/13 22:46
3F:→ a386036:主要是要不要当黑心仲介 02/13 22:46
4F:→ waitaiwan:这篇专业,可以借我印出转贴在社区布告栏吗? 02/14 15:45
5F:→ a386036:可以 02/14 18:39