目前就是房地产被炒到没地方炒 开始炒遥遥无期的都更 还有使用空间 都更屋最大特色土地分要大 越大越好 不过都更很难 别听仲介说过1/2可以强拆 台湾的法律还没有可以允许财团强取豪夺 明德站附近有一批海砂屋 已经被建商买的70%还90%我忘了 剩下2 3户没被买走，因为打死不卖 已经10几年有了，到现在还是不动 其实都更合建有几大问题 1.每个住户的土地持分不同，建商盖的规格 住户的土地持分不见得可以换到建商规格坪数 那就要贴差价，问题是不是所有人都贴的起 2.房屋共有，长辈买的结果分给小孩都各1/4 4个小孩都想要分一间 3.住户贪心只知道都更可以分很多，没再管自己土地持分有多少 就是要跟你分很多，1坪想换100坪 4.仲介骗人家买害都更不成 5.都更只会便有价值，使用空间会变小 都更分多少其实可以算 依班来说大部分的土地使用分区都是住三 住三的容积率225 都更奖励容积50% 停车奖励容积20% 附属建物 20% 公设 35% 225*(1+0.2+0.2+0.35)*1.5=590 也就是一坪土地可以盖5.9坪 还要跟建商分 台北市的行情是 非奖励部分6 4分 奖励部份 4 6分 所以大约是5 5分 算住户6好了 5.9坪算6坪好了 6*0.6=3.6坪 不考虑向弄退缩 建蔽率 限高 问题 假设容积率通通用完 以一户36坪5楼盖的公寓 土地持分通常约9坪，算10坪 10*3.6=36 可以分到一间权状36坪的房子外加车位 扣掉公设，室内+附属建物大约剩24坪，扣掉阳台等等剩约20 36坪一坪买50万，1800万 新屋卖60万 赚约500万 新屋卖70万 赚约860万 是不是泡沫化前兆，不知道 虽然我现在是仲介，我也希望崩盘 我也不鼓励住户炒都更 --

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