作者cansuper (super)
看板CFP
標題[討論] 新成屋IRR高於預售屋?
時間Sun Jan 4 20:45:02 2026
本以為預售屋因為交屋前不用貸款，省去房貸利息，應該比買新成屋划算
請AI生成Excel試算後傻眼，相同六年投資期間，新成屋IRR 14.96%，預售屋13.65%，
新成屋還小勝一點，不知有沒有算錯?
預售屋假設三年蓋房，交屋後三年賣房，此時房地合一2.0扣35%。新成屋六年賣房扣20%
假設年漲幅5%
假設房貸2.2%，八成，寬限期五年
假設30坪2000萬的三房租金3萬，每年空租一個月
未考慮重購退稅，未考慮自住6年的400萬免稅額(加上這個的話成屋有免稅額更划算)
預售屋:
https://i.imgur.com/bIueroe.jpeg
新成屋:
https://i.imgur.com/zLtDkJU.jpeg
Excel下載:
http://bit.ly/4aCRi5Q
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.116.222.127 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1767530704.A.50D.html
1F：→ opm: 先生 改一下假設 東西就差很多的 01/04 21:11
2F：→ a187: 變數這麼多不知道在算甚麼= = 01/04 21:45
3F：→ opm: 5月中花蓮縣吉安鄉「綠野仙蹤」建案傳出建商捲款潛逃，爛尾樓 01/04 21:51
4F：→ opm: 爛尾樓連爆！嘉義建商跑路 2400 萬元頭期款丟水裡 01/04 21:51
5F：→ opm: 2025上半年預售屋解約逾1,300件 01/04 21:52
6F：→ opm: 每個假設 都是不穩定的因子 excel 檢察官可以當金流 01/04 21:54
7F：→ opm: 您能不能拿試算當真實金流 我不知道 01/04 21:55
8F：→ opm: 目前的政府 法令政策都得走一步算一步的 01/04 22:02
9F：→ opm: 不知道您有沒有注意 空店面增加 01/04 22:12
10F：→ opm: 我家附近有些店面招租算年的無營業 01/04 22:13
11F：→ opm: 您預期的房客來源為何？ 01/04 22:14
12F：推 daze: 通常是需要更高槓桿的人，才會買預售屋。既然你的選擇更有限 01/04 22:15
13F：→ opm: 大學倒了，周邊商圈會倒一片。 01/04 22:16
14F：→ daze: ，建商會刻意讓利給你嗎？賺不如新成屋是正常的，賺超過只是 01/04 22:16
15F：→ daze: 運氣好。 01/04 22:17
16F：→ pippen2002: 我選擇把那筆錢拿去當沖台GG!一天賺50萬起!ok? 01/04 22:35
17F：推 zzz50126: 你不會再多放幾年讓預售也只要20趴稅喔 01/11 22:53
18F：→ zzz50126: 結論不是只有一種 多算200次 01/11 22:54