作者cansuper (super)
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标题[讨论] 新成屋IRR高於预售屋?
时间Sun Jan 4 20:45:02 2026
本以为预售屋因为交屋前不用贷款，省去房贷利息，应该比买新成屋划算
请AI生成Excel试算後傻眼，相同六年投资期间，新成屋IRR 14.96%，预售屋13.65%，
新成屋还小胜一点，不知有没有算错?
预售屋假设三年盖房，交屋後三年卖房，此时房地合一2.0扣35%。新成屋六年卖房扣20%
假设年涨幅5%
假设房贷2.2%，八成，宽限期五年
假设30坪2000万的三房租金3万，每年空租一个月
未考虑重购退税，未考虑自住6年的400万免税额(加上这个的话成屋有免税额更划算)
预售屋:
https://i.imgur.com/bIueroe.jpeg
新成屋:
https://i.imgur.com/zLtDkJU.jpeg
Excel下载:
http://bit.ly/4aCRi5Q
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1F：→ opm: 先生 改一下假设 东西就差很多的 01/04 21:11
2F：→ a187: 变数这麽多不知道在算甚麽= = 01/04 21:45
3F：→ opm: 5月中花莲县吉安乡「绿野仙踪」建案传出建商卷款潜逃，烂尾楼 01/04 21:51
4F：→ opm: 烂尾楼连爆！嘉义建商跑路 2400 万元头期款丢水里 01/04 21:51
5F：→ opm: 2025上半年预售屋解约逾1,300件 01/04 21:52
6F：→ opm: 每个假设 都是不稳定的因子 excel 检察官可以当金流 01/04 21:54
7F：→ opm: 您能不能拿试算当真实金流 我不知道 01/04 21:55
8F：→ opm: 目前的政府 法令政策都得走一步算一步的 01/04 22:02
9F：→ opm: 不知道您有没有注意 空店面增加 01/04 22:12
10F：→ opm: 我家附近有些店面招租算年的无营业 01/04 22:13
11F：→ opm: 您预期的房客来源为何？ 01/04 22:14
12F：推 daze: 通常是需要更高杠杆的人，才会买预售屋。既然你的选择更有限 01/04 22:15
13F：→ opm: 大学倒了，周边商圈会倒一片。 01/04 22:16
14F：→ daze: ，建商会刻意让利给你吗？赚不如新成屋是正常的，赚超过只是 01/04 22:16
15F：→ daze: 运气好。 01/04 22:17
16F：→ pippen2002: 我选择把那笔钱拿去当冲台GG!一天赚50万起!ok? 01/04 22:35
17F：推 zzz50126: 你不会再多放几年让预售也只要20趴税喔 01/11 22:53
18F：→ zzz50126: 结论不是只有一种 多算200次 01/11 22:54