: 推 koster: 股票其實還是賺 慘賠是你要賣才會賠 可以自己算一下 買S&P 12/08 09:20 : → koster: 在任一時間點 跟同時間買的房子到現在比漲幅 會發現S&P並 12/08 09:20 : → koster: 不會輸 不過因為抱得住的人不多 加上房子是一次購入 所以 12/08 09:21 : → koster: 看起來增幅很驚人 12/08 09:22 : → calciumless: 有做過分析了 股市的投報率其實是高於房市的 12/08 11:28 : → calciumless: 而且持有跟維護房子的各種成本很大 賣房還各種刁難 12/08 11:29 : → calciumless: 房子主要是有leverage 所以可以賺得快一些 12/08 11:30 : 推 SuperNoName: 講得好像買房就不是替銀行打工一樣 還是人人都現金 12/09 01:54 : → SuperNoName: 付清 不用繳房貸？ 12/09 01:55 : 推 truevines: 買房有equity。租房就只是付出租金而已 12/09 04:25 少數表現特別好的個股我們就不討論 首先你有那樣的實力(或運氣) 基本上也不需要看我的建議:) 以下討論就還是以S&P500當比較 既然討論投資 就不考慮自住房 自住房算一種消費 當然長期你會有一些好處(equity 增值等等) 但是很難跟股市放在一起比較 那假設你有一筆錢要投資 應該投資房地產還是股市呢? 很多人比較同時期房市和S&P500報酬率 發現股市不輸 甚至更高 但其實這是一種不精準的比較 甚至有一點一廂情願 股市高手很多 我就不獻醜了 但是以美國投資房來說 你的報酬率並不只有表面房價的漲幅而已 下面就以美國貸款投資出租房(buy and hold)為例 報酬率其實比想像高 主要有5個來源: 1.(positive) Cash flow: 每個月房租扣掉所有花費之後 正的現金流是你的第一個收益 有的人說房子維護管理麻煩 那麼其實你可以把托管的費用算進花費 每個月6-8%看市場 這樣你等於是沒做任何事 純收租 這邊又會有人說 灣區(加州)投資房沒有現金流 呃 那你可以不要買加州啊 我雖然在灣區住過很多年 但我不考慮在那裡買投資房 2.Mortgage principal: 上面講的現金流 是指租金扣掉所有花費 但其實每個月繳的房租裡面只有利息(interest)的那一部分是你的花費 本金(principal)是房客幫你付了 也算是你收益的一部份 這也是為什麼大家說買房子可以存下equity 但出租房的equity是房客幫你存的:D 3.Value add: 這部分一般在商業地產比較常被討論 但是我覺得獨立房也可以用這個角度來看 假設你花$1,000把房子內部重新粉刷 然後房租因此提高$10/mo 普通人可能覺得一個月$10沒什麼 但你的年報酬率 10*12 / 1000 高達12%! 這部分也可以算到你的收益裡面 4.Tax benefits (depreciation): 當你開始經營投資房生意之後 每年報稅填寫1040 Schedule E的時候 可以扣除房屋貶值(depreciation) 以普通獨立房來說 IRS規定以房價分27.5年計算貶值 以價值27.5萬的房子來說 一年可以抵1萬 這部分可以從你的房租收入裡面扣除 達到省稅的作用 假設你的稅率是25% 相當於每年又賺到$2,500 長期下來也很可觀 這也是為什麼很多人投資房子出租明明賺錢 但是報稅都是負的 一分錢稅都不用繳 這部分扣抵是門大學問 就不多說了 這邊只是提一個概念 有的人又會說 這個賣房的時候要追回來 但以buy and hold來說 每年省下的稅可是白花花的現金拿在手裡 光算通膨就不虧了 5.Appreciation: 房屋升值在某些市場是最主要的收益 例如加州灣區 但美國房市長期都是上漲的 平均一年約4% 某些比較熱門的市場遠大於這個數字 建議有興趣的人多研究 美國出了加州還很大:) 關鍵是人口成長快 工作/經濟也快速發展的都會區 以貸款購買投資房來說 考慮內建4-5倍槓桿 (頭款20-25%) 把上面1-5加起來 長期的年化報酬率會比想像高很多 一般跟股市一起benchmark的時候 都只有考慮升值 那當然不夠看囉~ 1-4相對於股市來說 很難達到相同的效果 算是房地產投資的優點 當然也有人會說 你可以借股票給券商收利息啊 融資開槓桿啊等等 或是利用選擇權/期貨 創造更大的收益 但是風險顯然高出許多呀 何況要考慮複雜的操作 嗯 等你進到商業地產的世界 那可玩的東西也很多 也別誤會我 我自己也買很多指數型ETF 閒置資金我不會放在銀行貶值的:) 股市的優點有入手門檻低 流動率高等等 但以長期穩健的投資股市(指數ETF) vs 房市(buy and hold)來比較 我個人是認為投資房地產更有優勢 just my 2 cents... --

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