莊孟翰：房價泡沫化？看關鍵指標… http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=215283 大台北房價泡沫程度，各界關注，淡大產經系教授莊孟翰表示，國際上對房價是否合理有 10項評估指標，大台北除了空屋率較低外，其他都呈不合理情況，顯示泡沫已相當嚴重。 不過，莊孟翰也強調，由於預期心理的強烈支撐，現階段房價雖已到達相當風險，但並沒 有立即破滅的危機。 房價所得比 莊孟翰表示，國際上對都市房價是否合理，第一項指標就是房價所得比，一般認為房價所 得比在3~6倍，也就是所謂不吃不喝3~6年內可以買一間房子，是合理情況。 但根據近年住宅需求動向調查，不論北市或北縣房價所得比都早已超過7倍，如以最近營 建署所做的委外調查，台北市房價所得比高達14倍，台北縣也達9.5倍。 房貸負擔 第二項評估指標為房貸負擔。莊表示，每戶每月應攤還的房貸本息，如果超過家庭所得的 三成，就被視為不合理，而依營建署數據，北市、北縣的房貸負擔也都已超過合理情況。 房貸餘額占GDP比重 莊孟翰表示，另外評估的指標還包括房貸餘額占GDP比重、住宅租金報酬率、房價漲幅和 GDP成長率比值、投資性需求比例，開工率和銷售率，房價短期漲幅以及空屋率等。 在房貸餘額占GDP比重上，依過去金融界經驗，一般認為超過40%，就已超過警戒線，目前 如依購置住宅貸款5兆餘元來看，比重為39.91%，瀕臨警戒線，但如果加上房屋修繕貸款 則已達46%，再加上建築貸款比重更是高達54.9%。 投資性需求一般認為在20%以上就具風險，但在大台北，投資需求遠遠高出2成，莊孟翰說 ，許多熱門房市區，如南港和新莊，投資比重甚至高達6到7成。 租金報酬率 另外在租金報酬率上，一般認為合理的情況，住宅至少需要有5%的報酬率，不過以台北市 來說，莊孟翰表示，根據彭博社日前的調查台北市目前平均住租金報酬率為3.28%，遠低 於世界其他主要城市，排名在第90名。 莊孟翰表示，目前大台北除了空屋率較佳，北市呈短缺情況，北縣也還在合理範圍內之外 ，其他房價泡沫指標都極不理想，但僅管如此，暫時泡沫還不會破滅。 他說，主要是兩岸題材為不動產市場後市帶來極高預期，也讓資金持續不斷湧入房地產， 在充沛的資金挹注下，僅管房價顯已過高，但市場仍有極強的支撐力道。 ----------------- 給大家看看 新年快樂 ^^ -- 自幼家貧 既無嗜好 不學無術 亦無專長 唯打翻茶杯 或飲料罐 或新鮮屋 不乏瓶水 亦有碗麵 鋁鐵生熟不銹鋼 大小利樂錫箔包 有色無色玻璃 軟殼硬殼塑膠 凡立不曾未倒 寸地無一免溼 初時心喜 觸翻熱湯而後敗興 久之或憂 撞倒汽水反得釋然 本為一時之誤 積久成習 偶一為之 還傲世中無雙 故以為好 便作所長 因姓黃，自號「掐倒黃」 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 111.82.112.180