庄孟翰：房价泡沫化？看关键指标… http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=215283 大台北房价泡沫程度，各界关注，淡大产经系教授庄孟翰表示，国际上对房价是否合理有 10项评估指标，大台北除了空屋率较低外，其他都呈不合理情况，显示泡沫已相当严重。 不过，庄孟翰也强调，由於预期心理的强烈支撑，现阶段房价虽已到达相当风险，但并没 有立即破灭的危机。 房价所得比 庄孟翰表示，国际上对都市房价是否合理，第一项指标就是房价所得比，一般认为房价所 得比在3~6倍，也就是所谓不吃不喝3~6年内可以买一间房子，是合理情况。 但根据近年住宅需求动向调查，不论北市或北县房价所得比都早已超过7倍，如以最近营 建署所做的委外调查，台北市房价所得比高达14倍，台北县也达9.5倍。 房贷负担 第二项评估指标为房贷负担。庄表示，每户每月应摊还的房贷本息，如果超过家庭所得的 三成，就被视为不合理，而依营建署数据，北市、北县的房贷负担也都已超过合理情况。 房贷余额占GDP比重 庄孟翰表示，另外评估的指标还包括房贷余额占GDP比重、住宅租金报酬率、房价涨幅和 GDP成长率比值、投资性需求比例，开工率和销售率，房价短期涨幅以及空屋率等。 在房贷余额占GDP比重上，依过去金融界经验，一般认为超过40%，就已超过警戒线，目前 如依购置住宅贷款5兆余元来看，比重为39.91%，濒临警戒线，但如果加上房屋修缮贷款 则已达46%，再加上建筑贷款比重更是高达54.9%。 投资性需求一般认为在20%以上就具风险，但在大台北，投资需求远远高出2成，庄孟翰说 ，许多热门房市区，如南港和新庄，投资比重甚至高达6到7成。 租金报酬率 另外在租金报酬率上，一般认为合理的情况，住宅至少需要有5%的报酬率，不过以台北市 来说，庄孟翰表示，根据彭博社日前的调查台北市目前平均住租金报酬率为3.28%，远低 於世界其他主要城市，排名在第90名。 庄孟翰表示，目前大台北除了空屋率较佳，北市呈短缺情况，北县也还在合理范围内之外 ，其他房价泡沫指标都极不理想，但仅管如此，暂时泡沫还不会破灭。 他说，主要是两岸题材为不动产市场後市带来极高预期，也让资金持续不断涌入房地产， 在充沛的资金挹注下，仅管房价显已过高，但市场仍有极强的支撑力道。 ----------------- 给大家看看 新年快乐 ^^ -- 自幼家贫 既无嗜好 不学无术 亦无专长 唯打翻茶杯 或饮料罐 或新鲜屋 不乏瓶水 亦有碗面 铝铁生熟不锈钢 大小利乐锡箔包 有色无色玻璃 软壳硬壳塑胶 凡立不曾未倒 寸地无一免湿 初时心喜 触翻热汤而後败兴 久之或忧 撞倒汽水反得释然 本为一时之误 积久成习 偶一为之 还傲世中无双 故以为好 便作所长 因姓黄，自号「掐倒黄」 --

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