作者bustinjieber (賈小斯汀)
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標題Re: [閒聊]租金投報率要以現價看吧 不要用過去價
時間Thu Dec 18 14:20:28 2025
※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之銘言
: 很多人租金投報率用五年前 10年前的價格去看 這在經濟學上是錯的
: 會錯過獲利了結時機
: 任何東西的成本都是以現價, 就是你打算賣多少 當作成本
: 不然繼承的租金投報率不就無限大了...
: 以這樣來看的話 台灣租金投報率可能都2%以下 算上裝潢租霸時間等等問題 可能1.x%
成本價：
估算真實IRR，用起始成本當起點
然後再計算期間的所有正負金流
從而得出從持有至今的長期投報率。
現價：
處分資產當下的價值評估要用現價。
兩者都有意義，但我習慣用現價評估，
畢竟過去績效不代表未來績效。
然後要深度探討房地產獲利了結，
當中有幾點要‘’個案討論、釐清‘’，
背後隱含的是資金效益跟機會成本：
1. 資產處分前後的資產負債表
2. 整體資產組合的期望投報率
3. 當中產生的所有摩擦/交易成本
舉例：
5年前繼承了一間1000萬的房子，
租金淨利一年20萬、5年房價成長20%，
5年獲利：300萬
此時幾個參數
-房子市價變成1200萬
-租金目前維持一年20萬
-未來五年預期成長20%
-股市五年大盤預期成長50%
-房貸利息大約是2.5%
-房地產獲利需扣除20%
( 稅金可涵蓋其交易成本)
這時大概可以列出三個路徑，
計算過程精簡，直接給結果。
A 繼續持有房不做任何動作
獲利＞100+240=340
淨資產＞1540
B 繼續持有房+增貸8成投資股票
房獲利＞-20+240=220
股獲利＞ 960×0.5=480
淨資產＞1900
C 處分房地產+全額投資股票
處分實拿＞1200-40=1160
股獲利＞ 1160×0.5=580
淨資產＞ 1740
當中還有很多實際情況我不展開，
例如：股/房的真實投報率、貸款成數、
貸款利率、租金調整、寬限期與否、
無貸款的金流再投入股市…等。
反正思考的邏輯大概是這樣，
沒有說哪個選擇一定比較好，
只是要說明資金的多樣性以及
實際成本就是決策當下的市價。
（ 就像B＆C的比較）
最後，世界上根本沒有無本套利，
繼承也一樣，無本套利的概念是錯的。
你可以說：
因為我本人沒有實際投入本金，
所以我個人不在意資金效益，
我只求穩定跟金流。
你不能說：
因為我沒實際投入本金，所以我無本套利。
就如先前所述，資金有機會成本，
個人的選擇只是影響‘’資產的型態‘’，
不影響每個當下‘’皆有成本的事實‘’。
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1F：推 mainword: 早期真的會算得很清楚，不過後來想說投房地產就是想輕鬆 12/18 14:22
2F：→ mainword: 所以大致算一下，差不多就買了。 12/18 14:22
3F：→ mainword: 還是鼓勵非商科尤其工科的人多了解一下會計相關知識 12/18 14:23
4F：→ mainword: 技多不壓身~ 12/18 14:24
5F：→ bustinjieber: 是啊，對於資產的正確認知越高， 12/18 14:29
6F：→ bustinjieber: 越容易做出合理跟適合自己的決策。 12/18 14:29
7F：推 kuosos520: 謝謝分享 12/18 14:30
8F：推 childeviler2: 我只有在購買當下會去判斷跟計算值不值得投資 12/18 14:34
9F：→ childeviler2: 買了之後，穩定就不會再計算了 12/18 14:34
10F：→ bustinjieber: 如果你都不處分也不在意資金的效益， 12/18 14:39
11F：→ bustinjieber: 或者說沒有一個‘’很明確的目標‘’， 12/18 14:39
12F：→ bustinjieber: 自然不用去計算。 12/18 14:39
13F：→ bustinjieber: 反過來說，如果你有‘’很明確的目標‘’， 12/18 14:39
14F：→ bustinjieber: 例如10年後資產淨值要翻6-9倍， 12/18 14:39
15F：→ bustinjieber: 那你就會開始斤斤計較找出路。 12/18 14:39
16F：→ bustinjieber: 數學計算跟投資組合只是工具， 12/18 14:42
17F：→ bustinjieber: 最終決策的還是資產擁有者， 12/18 14:42
18F：→ bustinjieber: 如果把自己當成一間小型投資公司， 12/18 14:42
19F：→ bustinjieber: 老闆的目標跟風險承受偏好 12/18 14:42
20F：→ bustinjieber: 自然會決定公司資產類型的組合。 12/18 14:42
21F：推 planta: 很棒的分享，推！這就是為什麼很多人選擇B，股房雙棲，少 12/18 14:50
22F：→ planta: 年股神看不懂我們為什麼股票做得這麼保守！5%隨便這樣做， 12/18 14:50
23F：→ planta: 就很恐怖了，就比C多！比起股票進進出出，然後賠上百萬衝 12/18 14:50
24F：→ planta: 去銀行找券商，還不如房地產輕輕鬆鬆不用盯盤，買了忘了， 12/18 14:50
25F：→ planta: 閑置也無所謂，跟著巷口的便當店，物價通澎一起漲價就夠了 12/18 14:50
26F：→ planta: ！布丁盤不進進出出人就不會貪心！ 12/18 14:50
27F：推 onenineone: 推 12/18 14:54
28F：推 fairy321: 推這篇，但不代表每個人/物件都能都增貸 12/18 14:56
29F：→ mainword: 物件不能增貸，大概是買錯東西了 12/18 14:58
30F：→ mainword: 人不能增貸，那就考慮多持有一些出租件，自然就有能力了 12/18 14:59
31F：推 Orihimeboshi: 先檢討手中怎麼會有不能增貸的物件 12/18 15:05
32F：→ bustinjieber: 說到增貸，房地產會遇到規模的極限， 12/18 15:16
33F：→ bustinjieber: 一般人‘’有效率‘’的靠房地產投資的極限 12/18 15:16
34F：→ bustinjieber: 大概就是‘’淨值‘’=年薪的10-15倍， 12/18 15:16
35F：→ bustinjieber: 超過此規模之後的效益會急速降低， 12/18 15:16
36F：→ bustinjieber: 從開始到投資約莫1 20年之後， 12/18 15:16
37F：→ bustinjieber: 很多人會自覺資產‘’槓桿‘’已夠高， 12/18 15:16
38F：→ bustinjieber: 但實際槓桿的計算是總資產／淨資產， 12/18 15:16
39F：→ bustinjieber: 這時會發現長期很難維持5倍， 12/18 15:16
40F：→ bustinjieber: 或許3倍都不一定有機會達成， 12/18 15:16
41F：→ bustinjieber: 這會導致真實投報率進一步降低； 12/18 15:16
42F：→ bustinjieber: 長期投報維持10%上下還是沒問題， 12/18 15:16
43F：→ bustinjieber: 然後因為低波動，所以夏普值很好， 12/18 15:16
44F：→ bustinjieber: 穩定、可預測，大概就像投資界公務員。 12/18 15:16
45F：→ bustinjieber: 當然，現在房市的狀況會需要選地點， 12/18 15:16
46F：→ bustinjieber: 要無腦至少要都心內，看長期1-20年 12/18 15:16
47F：→ bustinjieber: 各區的IRR差異不會太大的。 12/18 15:16
48F：推 NTU303150195: 只好多生幾個五倍槓桿 12/18 15:17
49F：推 ChikanDesu: 還有算進沒有最大化使用資產的機會成本 像別人附近明 12/18 15:23
50F：→ ChikanDesu: 明同裝潢租貴你30% 你卻不漲租 那就是虧 稍微比較一下 12/18 15:23
51F：→ ChikanDesu: 不要落差過大就好 12/18 15:23
52F：推 youga: 前面講很清楚 很面太冗 12/18 16:49
53F：推 myheartest: 用成本價計算租金投報率不就和高股息ETF零成本一樣 12/18 17:42
54F：→ myheartest: 邏輯只是一體兩面嗎 12/18 17:43
55F：→ myheartest: 自己要算爽的OK啦 但動點腦就知道要評估未來投報率應 12/18 17:43
56F：→ myheartest: 該要用市價 才能比較出機會成本啊.. 12/18 17:44
57F：推 shuichia: 用現價算的話投報數字看起來差，但就算要更換標的目前 12/18 19:19
58F：→ shuichia: 的市況也很難了，所以還是繼續持有然後增貸投資才是正 12/18 19:19
59F：→ shuichia: 解，除非有辦法看準可以飆漲的不動產標的比如都更件，才 12/18 19:19
60F：→ shuichia: 能考慮轉換標的 12/18 19:19
61F：推 shuichia: 前兩年我就有轉換一間變成都更標的，但我是全現金所以 12/18 19:24
62F：→ shuichia: 轉換不會被貸款卡到，但如果是有貸款的物件轉換難度就 12/18 19:24
63F：→ shuichia: 太高了，會被卡貸款 12/18 19:24
64F：推 loloool: 槓桿會隨著繳房貸慢慢降低，所以才要增貸拉高槓桿 12/19 08:52
65F：→ loloool: 比方說年薪100貸1000是10倍，繳10年後剩500是5倍 12/19 08:53
66F：→ loloool: 這時候可以增貸個幾百萬出來 12/19 08:54
67F：推 tenkaakido: 想怎麼算就怎麼算 12/22 00:49