作者bustinjieber (贾小斯汀)
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标题Re: [闲聊]租金投报率要以现价看吧 不要用过去价
时间Thu Dec 18 14:20:28 2025
※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之铭言
: 很多人租金投报率用五年前 10年前的价格去看 这在经济学上是错的
: 会错过获利了结时机
: 任何东西的成本都是以现价, 就是你打算卖多少 当作成本
: 不然继承的租金投报率不就无限大了...
: 以这样来看的话 台湾租金投报率可能都2%以下 算上装潢租霸时间等等问题 可能1.x%
成本价：
估算真实IRR，用起始成本当起点
然後再计算期间的所有正负金流
从而得出从持有至今的长期投报率。
现价：
处分资产当下的价值评估要用现价。
两者都有意义，但我习惯用现价评估，
毕竟过去绩效不代表未来绩效。
然後要深度探讨房地产获利了结，
当中有几点要‘’个案讨论、厘清‘’，
背後隐含的是资金效益跟机会成本：
1. 资产处分前後的资产负债表
2. 整体资产组合的期望投报率
3. 当中产生的所有摩擦/交易成本
举例：
5年前继承了一间1000万的房子，
租金净利一年20万、5年房价成长20%，
5年获利：300万
此时几个参数
-房子市价变成1200万
-租金目前维持一年20万
-未来五年预期成长20%
-股市五年大盘预期成长50%
-房贷利息大约是2.5%
-房地产获利需扣除20%
( 税金可涵盖其交易成本)
这时大概可以列出三个路径，
计算过程精简，直接给结果。
A 继续持有房不做任何动作
获利＞100+240=340
净资产＞1540
B 继续持有房+增贷8成投资股票
房获利＞-20+240=220
股获利＞ 960×0.5=480
净资产＞1900
C 处分房地产+全额投资股票
处分实拿＞1200-40=1160
股获利＞ 1160×0.5=580
净资产＞ 1740
当中还有很多实际情况我不展开，
例如：股/房的真实投报率、贷款成数、
贷款利率、租金调整、宽限期与否、
无贷款的金流再投入股市…等。
反正思考的逻辑大概是这样，
没有说哪个选择一定比较好，
只是要说明资金的多样性以及
实际成本就是决策当下的市价。
（ 就像B＆C的比较）
最後，世界上根本没有无本套利，
继承也一样，无本套利的概念是错的。
你可以说：
因为我本人没有实际投入本金，
所以我个人不在意资金效益，
我只求稳定跟金流。
你不能说：
因为我没实际投入本金，所以我无本套利。
就如先前所述，资金有机会成本，
个人的选择只是影响‘’资产的型态‘’，
不影响每个当下‘’皆有成本的事实‘’。
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1F：推 mainword: 早期真的会算得很清楚，不过後来想说投房地产就是想轻松 12/18 14:22
2F：→ mainword: 所以大致算一下，差不多就买了。 12/18 14:22
3F：→ mainword: 还是鼓励非商科尤其工科的人多了解一下会计相关知识 12/18 14:23
4F：→ mainword: 技多不压身~ 12/18 14:24
5F：→ bustinjieber: 是啊，对於资产的正确认知越高， 12/18 14:29
6F：→ bustinjieber: 越容易做出合理跟适合自己的决策。 12/18 14:29
7F：推 kuosos520: 谢谢分享 12/18 14:30
8F：推 childeviler2: 我只有在购买当下会去判断跟计算值不值得投资 12/18 14:34
9F：→ childeviler2: 买了之後，稳定就不会再计算了 12/18 14:34
10F：→ bustinjieber: 如果你都不处分也不在意资金的效益， 12/18 14:39
11F：→ bustinjieber: 或者说没有一个‘’很明确的目标‘’， 12/18 14:39
12F：→ bustinjieber: 自然不用去计算。 12/18 14:39
13F：→ bustinjieber: 反过来说，如果你有‘’很明确的目标‘’， 12/18 14:39
14F：→ bustinjieber: 例如10年後资产净值要翻6-9倍， 12/18 14:39
15F：→ bustinjieber: 那你就会开始斤斤计较找出路。 12/18 14:39
16F：→ bustinjieber: 数学计算跟投资组合只是工具， 12/18 14:42
17F：→ bustinjieber: 最终决策的还是资产拥有者， 12/18 14:42
18F：→ bustinjieber: 如果把自己当成一间小型投资公司， 12/18 14:42
19F：→ bustinjieber: 老板的目标跟风险承受偏好 12/18 14:42
20F：→ bustinjieber: 自然会决定公司资产类型的组合。 12/18 14:42
21F：推 planta: 很棒的分享，推！这就是为什麽很多人选择B，股房双栖，少 12/18 14:50
22F：→ planta: 年股神看不懂我们为什麽股票做得这麽保守！5%随便这样做， 12/18 14:50
23F：→ planta: 就很恐怖了，就比C多！比起股票进进出出，然後赔上百万冲 12/18 14:50
24F：→ planta: 去银行找券商，还不如房地产轻轻松松不用盯盘，买了忘了， 12/18 14:50
25F：→ planta: 闲置也无所谓，跟着巷口的便当店，物价通澎一起涨价就够了 12/18 14:50
26F：→ planta: ！布丁盘不进进出出人就不会贪心！ 12/18 14:50
27F：推 onenineone: 推 12/18 14:54
28F：推 fairy321: 推这篇，但不代表每个人/物件都能都增贷 12/18 14:56
29F：→ mainword: 物件不能增贷，大概是买错东西了 12/18 14:58
30F：→ mainword: 人不能增贷，那就考虑多持有一些出租件，自然就有能力了 12/18 14:59
31F：推 Orihimeboshi: 先检讨手中怎麽会有不能增贷的物件 12/18 15:05
32F：→ bustinjieber: 说到增贷，房地产会遇到规模的极限， 12/18 15:16
33F：→ bustinjieber: 一般人‘’有效率‘’的靠房地产投资的极限 12/18 15:16
34F：→ bustinjieber: 大概就是‘’净值‘’=年薪的10-15倍， 12/18 15:16
35F：→ bustinjieber: 超过此规模之後的效益会急速降低， 12/18 15:16
36F：→ bustinjieber: 从开始到投资约莫1 20年之後， 12/18 15:16
37F：→ bustinjieber: 很多人会自觉资产‘’杠杆‘’已够高， 12/18 15:16
38F：→ bustinjieber: 但实际杠杆的计算是总资产／净资产， 12/18 15:16
39F：→ bustinjieber: 这时会发现长期很难维持5倍， 12/18 15:16
40F：→ bustinjieber: 或许3倍都不一定有机会达成， 12/18 15:16
41F：→ bustinjieber: 这会导致真实投报率进一步降低； 12/18 15:16
42F：→ bustinjieber: 长期投报维持10%上下还是没问题， 12/18 15:16
43F：→ bustinjieber: 然後因为低波动，所以夏普值很好， 12/18 15:16
44F：→ bustinjieber: 稳定、可预测，大概就像投资界公务员。 12/18 15:16
45F：→ bustinjieber: 当然，现在房市的状况会需要选地点， 12/18 15:16
46F：→ bustinjieber: 要无脑至少要都心内，看长期1-20年 12/18 15:16
47F：→ bustinjieber: 各区的IRR差异不会太大的。 12/18 15:16
48F：推 NTU303150195: 只好多生几个五倍杠杆 12/18 15:17
49F：推 ChikanDesu: 还有算进没有最大化使用资产的机会成本 像别人附近明 12/18 15:23
50F：→ ChikanDesu: 明同装潢租贵你30% 你却不涨租 那就是亏 稍微比较一下 12/18 15:23
51F：→ ChikanDesu: 不要落差过大就好 12/18 15:23
52F：推 youga: 前面讲很清楚 很面太冗 12/18 16:49
53F：推 myheartest: 用成本价计算租金投报率不就和高股息ETF零成本一样 12/18 17:42
54F：→ myheartest: 逻辑只是一体两面吗 12/18 17:43
55F：→ myheartest: 自己要算爽的OK啦 但动点脑就知道要评估未来投报率应 12/18 17:43
56F：→ myheartest: 该要用市价 才能比较出机会成本啊.. 12/18 17:44
57F：推 shuichia: 用现价算的话投报数字看起来差，但就算要更换标的目前 12/18 19:19
58F：→ shuichia: 的市况也很难了，所以还是继续持有然後增贷投资才是正 12/18 19:19
59F：→ shuichia: 解，除非有办法看准可以飙涨的不动产标的比如都更件，才 12/18 19:19
60F：→ shuichia: 能考虑转换标的 12/18 19:19
61F：推 shuichia: 前两年我就有转换一间变成都更标的，但我是全现金所以 12/18 19:24
62F：→ shuichia: 转换不会被贷款卡到，但如果是有贷款的物件转换难度就 12/18 19:24
63F：→ shuichia: 太高了，会被卡贷款 12/18 19:24
64F：推 loloool: 杠杆会随着缴房贷慢慢降低，所以才要增贷拉高杠杆 12/19 08:52
65F：→ loloool: 比方说年薪100贷1000是10倍，缴10年後剩500是5倍 12/19 08:53
66F：→ loloool: 这时候可以增贷个几百万出来 12/19 08:54
67F：推 tenkaakido: 想怎麽算就怎麽算 12/22 00:49