作者asd56445 (小白Z)
看板home-sale
標題[請益] 房屋獲利試算
時間Sat Apr 27 00:43:37 2024
最近在評估房地產五倍槓桿後的預期報酬
想請問有沒有計算錯誤的地方?
下面假設買1000萬的房子，貸款800萬(30年)，十年後房子漲到1600萬離場。
賣出成本如下
房地合一稅新制:獲利600萬的15% = 90萬
仲介費:出售的總價1600萬的4% = 64萬
共154萬
繳出去的成本(總買入費用)
頭期200萬
寬限期月繳1.3733萬(24個月)
貸款月繳3.1353萬(96個月)
規費(隨便抓10萬)
10年房屋稅土地稅共40萬
共584萬
10年後，尚未繳清的房貸共466萬
獲利為1600出售價+260出租獲利-156賣出成本-466銀行剩餘貸款-40萬每年稅金=1200萬
總成本為584萬
這樣算下來一共10年時間，年化報酬7.5%左右對嗎?
https://i.imgur.com/XzsiYra.png
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※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 00:57:46
1F：推 prostar: 數學不好，但一看就知道錯的 04/27 00:49
2F：推 rainingkid: 你10年都不出租？ 04/27 00:49
3F：推 pcad261: 買的時候的仲介費？ 剩餘貸款總額？ 稅金？ 04/27 00:53
忘了說跟代銷買不用仲介費
4F：推 MRFROG: 裝潢費 管理費 房屋地價稅 表示： 04/27 00:53
5F：推 shermanch: 一律只看IRR 至於怎麼算自己爬文 04/27 00:54
6F：推 blargelp: 第一關房地合一就不對了 04/27 00:57
7F：推 alittleG: 你貸款是每個月繳的不是跟頭期一樣期初繳的 應該要折現 04/27 00:57
出租每年多2%報酬，看自住或出租
8F：→ alittleG: 到期初的價值來算才合理 另外為什麼你不出租？空房空10 04/27 00:58
9F：→ alittleG: 年？ 04/27 00:58
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 00:59:31
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:00:28
10F：推 pcad261: 你用2.06算？有用寬限期應該還剩600多萬吧 04/27 01:07
兩年寬限期不是嗎
11F：推 cphe: 你越改越奇怪了XD 04/27 01:09
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:14:24
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:22:34
12F：推 pcad261: 寬限期沒還本金阿XD 04/27 01:23
對啊寬限期兩年，月繳1.3萬啊
13F：→ pcad261: 網路很多試算 記得打開每期還款明細來看 04/27 01:25
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 01:37:52
14F：推 jimabc: 除了寬限期 後面繳的貸款也還是有利息啊 04/27 01:49
15F：推 CrabBro: 仲介費很難到4%，通常都20萬以內 04/27 01:53
16F：→ CrabBro: 土地房屋稅高估一倍 04/27 01:54
17F：推 pcad261: 你繳了334萬不代表剩466萬貸款好嗎 總繳款金額又不是800 04/27 02:15
啊，真的
18F：→ pcad261: 兩年寬限期是只繳利息 不代表你後面不用繳利息耶 04/27 02:17
19F：推 yytseng: 貸款算法蠻複雜的，還要牽涉到所得稅 04/27 02:48
20F：→ yytseng: 其實我都沒在算那些的，反正有賺錢就好，拿整數不必找零 04/27 02:48
21F：→ Kewseq: 你的利息費用好像沒列入成本 04/27 03:26
22F：→ Kewseq: 看錯 04/27 03:28
23F：→ Kewseq: 你如果想算的是年化報酬率 04/27 03:32
24F：→ Kewseq: 必須先將後期的所有費用 04/27 03:32
了解 之後研究看看，折現的部分
25F：→ Kewseq: 用年金現值折現到第一期 04/27 03:32
26F：→ Kewseq: 這就像債券的票面利率和ytm 04/27 03:35
27F：→ Kewseq: 不同是同樣的意思 04/27 03:35
28F：推 MacBookAir1: 房地合一就錯了 04/27 06:57
29F：→ withcloud: 房屋修繕費用、租屋空窗期沒留、房屋稅、地價稅 04/27 07:11
30F：→ withcloud: 眼殘沒看到稅金(XD 04/27 07:12
31F：推 ChikanDesu: 差不多吧 仲介費可以列入成本減稅 沒有出租本來就這個 04/27 07:24
32F：→ ChikanDesu: 價格 如果你自住可以加上大約等值的房租當獲利 04/27 07:24
33F：→ ChikanDesu: 樓上他根本沒出租阿 04/27 07:25
34F：推 ChikanDesu: 所以八成貸款買房怎麼輸 最無腦的買起來放著生蟲不出 04/27 07:29
35F：→ ChikanDesu: 租 年報酬都7趴以上還不會大回檔 不想生蟲還能還能自 04/27 07:29
36F：→ ChikanDesu: 住 04/27 07:29
37F：推 DeathStarDS1: 推 04/27 07:29
38F：→ ChikanDesu: 十年才漲60趴算非常落後了 04/27 07:30
39F：推 chives465: 584萬，應該還要扣除租金收入，才算是你的總成本，房 04/27 07:37
40F：→ chives465: 貸-租金剩餘的才算你的支出成本 04/27 07:37
41F：推 zxc90376: 差不多就這樣吧，跟我之前算得差不多 04/27 07:39
42F：→ zxc90376: 雖然應該沒很準 04/27 07:39
43F：推 sa0128: （600-54）*0.15 04/27 07:44
謝謝
44F：推 chanel1259: 租金一定算進去，不能用自住拖累回報率 04/27 08:22
45F：推 chanel1259: 持有10年自住的免稅額怎麼可能錯過 04/27 08:24
46F：推 tasy4n: 又不是出租就馬上租的出去欸 04/27 08:34
47F：→ soulXdancer: 抓個大概就好了算的那麼累 04/27 08:43
48F：→ soulXdancer: 最主要的頭期款貸款本金利息跟稅費故而扣掉就差不多 04/27 08:43
49F：→ soulXdancer: 了 04/27 08:43
50F：→ curtis16: 你的獲利怎可能是1200 04/27 08:56
要含成本，但我把利息列入成本搞錯了
51F：→ curtis16: 最多就是600價差+260租金 04/27 08:56
52F：→ curtis16: 還要扣10年的利息修繕裝潢 04/27 08:56
53F：推 ChikanDesu: 他沒說要幹嘛用的啊 自住的話就扣掉你本來預計的居住 04/27 08:57
54F：→ ChikanDesu: 成本比較中肯 04/27 08:57
55F：推 ChikanDesu: 還有你土地房屋稅算了兩次 04/27 09:02
56F：推 hahaha81: 你去找之前L大的試算表 04/27 09:03
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 09:17:36
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 09:18:46
57F：推 ChikanDesu: 阿沒事我看你下面扣的以為重複扣一次 04/27 09:19
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 09:20:35
58F：→ ChikanDesu: 他有繳八年本金阿 怎麼可能是只有860 04/27 09:20
※ 編輯: asd56445 (111.241.88.223 臺灣), 04/27/2024 09:22:14
59F：推 ChikanDesu: 你10年後本金餘額是614萬 04/27 09:25
60F：→ ChikanDesu: 繳的利息是150萬 04/27 09:25
61F：→ ChikanDesu: 按照這樣算比較清楚吧 04/27 09:26
62F：推 boydoop: 租金是不穩定收入吧 04/27 09:38
63F：→ Taiwanwolf: 仲介轉一手就抽100萬！ 04/27 09:42
66F：推 bustinjieber: 錯啊，你的本金又不是一開始就投那麼多， 04/27 09:50
67F：→ bustinjieber: 不會算也沒關係，看實際獲利也沒差。 04/27 09:50
68F：→ ChikanDesu: 我幫你一筆一筆丟進去算 初始投200 前兩年收24萬租 繳 04/27 09:51
69F：→ ChikanDesu: 15.6萬利息 後八年收24 繳39.6本利 第十年就不繳貸不 04/27 09:51
70F：→ ChikanDesu: 收租 因為不知道你何時賣 入帳1600-615=985 流出196萬 04/27 09:51
71F：→ ChikanDesu: 成本 04/27 09:51
72F：→ ChikanDesu: 算出來差不多這樣 04/27 09:51
73F：→ bustinjieber: 如果你都是用同一套邏輯計算獲利， 04/27 09:52
74F：→ bustinjieber: 反正自己看得懂就好 04/27 09:52
75F：→ ChikanDesu: 你就是把IRR跟報酬率混在一起算 所以會有點奇怪 實際 04/27 09:52
76F：→ ChikanDesu: 上本金愈晚繳 IRR愈高 但報酬率會是一樣的 04/27 09:52
77F：→ ChikanDesu: 他應該是要跟定期定額股票比較 所以要同一套標準 才不 04/27 09:53
78F：→ ChikanDesu: 會失去判斷能力 04/27 09:53
79F：→ cphe: 你都要用售出價格和租金去扣掉花費以及償還剩餘貸款算獲利 04/27 09:54
80F：→ cphe: ，你十年付出房貸利息不用扣嗎 04/27 09:54
81F：→ ChikanDesu: 如果你第十年末賣那就可能加上半年租金 繳396000本利 04/27 09:56
82F：→ ChikanDesu: 合 試算約12趴 04/27 09:56
83F：推 ChikanDesu: 內部報酬率照你這樣算你等於把成本全部灌在第一年算 04/27 10:04
84F：→ ChikanDesu: 當然難看 實際上成本是攤十年 04/27 10:04
85F：→ ChikanDesu: 還是你不是在算IRR ？ 04/27 10:05
87F：→ ChikanDesu: 像我算如果全現金買投入1000 十年1600+260-196 IRR 5 04/27 10:09
88F：→ ChikanDesu: 趴多 所以你想想你算的怎麼可能是正確的 04/27 10:09
89F：推 D9722162: 算的很棒，下次別算了 04/27 10:10
90F：推 knifechen: 簡單IRR從-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最後收入 04/27 11:07
91F：→ knifechen: 1600-剩餘貸款-稅金-仲介-雜七雜八=+XXX 04/27 11:08
92F：→ knifechen: 若自助還可以用免稅額 可以用EXCELL的IRR算算看 04/27 11:08
93F：推 Mograine: 保險 水電網路天然氣 裝潢 通通沒算 這些扣下去根本沒 04/27 14:21
94F：→ Mograine: 賺多少 搞10年賺這點錢也是蠻搞笑的 10年前200萬壓0050 04/27 14:21
95F：→ Mograine: 放到現在也比你自己算的獲利還要多 04/27 14:21
96F：推 ChikanDesu: 十年0050不過7-8趴吧 還遇到大回檔 抱得住嗎嘻嘻 04/28 10:05
97F：推 Kronecker: 大回檔剛好加碼吧...有錢買股好處是可以分批進，人棄 04/28 17:25
98F：→ Kronecker: 我取。買房好處是穩開槓桿，操作邏輯不一樣 04/28 17:25