作者asd56445 (小白Z)
看板home-sale
标题[请益] 房屋获利试算
时间Sat Apr 27 00:43:37 2024
最近在评估房地产五倍杠杆後的预期报酬
想请问有没有计算错误的地方?
下面假设买1000万的房子，贷款800万(30年)，十年後房子涨到1600万离场。
卖出成本如下
房地合一税新制:获利600万的15% = 90万
仲介费:出售的总价1600万的4% = 64万
共154万
缴出去的成本(总买入费用)
头期200万
宽限期月缴1.3733万(24个月)
贷款月缴3.1353万(96个月)
规费(随便抓10万)
10年房屋税土地税共40万
共584万
10年後，尚未缴清的房贷共466万
获利为1600出售价+260出租获利-156卖出成本-466银行剩余贷款-40万每年税金=1200万
总成本为584万
这样算下来一共10年时间，年化报酬7.5%左右对吗?
https://i.imgur.com/XzsiYra.png
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※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 00:57:46
1F：推 prostar: 数学不好，但一看就知道错的 04/27 00:49
2F：推 rainingkid: 你10年都不出租？ 04/27 00:49
3F：推 pcad261: 买的时候的仲介费？ 剩余贷款总额？ 税金？ 04/27 00:53
忘了说跟代销买不用仲介费
4F：推 MRFROG: 装潢费 管理费 房屋地价税 表示： 04/27 00:53
5F：推 shermanch: 一律只看IRR 至於怎麽算自己爬文 04/27 00:54
6F：推 blargelp: 第一关房地合一就不对了 04/27 00:57
7F：推 alittleG: 你贷款是每个月缴的不是跟头期一样期初缴的 应该要折现 04/27 00:57
出租每年多2%报酬，看自住或出租
8F：→ alittleG: 到期初的价值来算才合理 另外为什麽你不出租？空房空10 04/27 00:58
9F：→ alittleG: 年？ 04/27 00:58
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 00:59:31
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 01:00:28
10F：推 pcad261: 你用2.06算？有用宽限期应该还剩600多万吧 04/27 01:07
两年宽限期不是吗
11F：推 cphe: 你越改越奇怪了XD 04/27 01:09
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 01:14:24
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 01:22:34
12F：推 pcad261: 宽限期没还本金阿XD 04/27 01:23
对啊宽限期两年，月缴1.3万啊
13F：→ pcad261: 网路很多试算 记得打开每期还款明细来看 04/27 01:25
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 01:37:52
14F：推 jimabc: 除了宽限期 後面缴的贷款也还是有利息啊 04/27 01:49
15F：推 CrabBro: 仲介费很难到4%，通常都20万以内 04/27 01:53
16F：→ CrabBro: 土地房屋税高估一倍 04/27 01:54
17F：推 pcad261: 你缴了334万不代表剩466万贷款好吗 总缴款金额又不是800 04/27 02:15
啊，真的
18F：→ pcad261: 两年宽限期是只缴利息 不代表你後面不用缴利息耶 04/27 02:17
19F：推 yytseng: 贷款算法蛮复杂的，还要牵涉到所得税 04/27 02:48
20F：→ yytseng: 其实我都没在算那些的，反正有赚钱就好，拿整数不必找零 04/27 02:48
21F：→ Kewseq: 你的利息费用好像没列入成本 04/27 03:26
22F：→ Kewseq: 看错 04/27 03:28
23F：→ Kewseq: 你如果想算的是年化报酬率 04/27 03:32
24F：→ Kewseq: 必须先将後期的所有费用 04/27 03:32
了解 之後研究看看，折现的部分
25F：→ Kewseq: 用年金现值折现到第一期 04/27 03:32
26F：→ Kewseq: 这就像债券的票面利率和ytm 04/27 03:35
27F：→ Kewseq: 不同是同样的意思 04/27 03:35
28F：推 MacBookAir1: 房地合一就错了 04/27 06:57
29F：→ withcloud: 房屋修缮费用、租屋空窗期没留、房屋税、地价税 04/27 07:11
30F：→ withcloud: 眼残没看到税金(XD 04/27 07:12
31F：推 ChikanDesu: 差不多吧 仲介费可以列入成本减税 没有出租本来就这个 04/27 07:24
32F：→ ChikanDesu: 价格 如果你自住可以加上大约等值的房租当获利 04/27 07:24
33F：→ ChikanDesu: 楼上他根本没出租阿 04/27 07:25
34F：推 ChikanDesu: 所以八成贷款买房怎麽输 最无脑的买起来放着生虫不出 04/27 07:29
35F：→ ChikanDesu: 租 年报酬都7趴以上还不会大回档 不想生虫还能还能自 04/27 07:29
36F：→ ChikanDesu: 住 04/27 07:29
37F：推 DeathStarDS1: 推 04/27 07:29
38F：→ ChikanDesu: 十年才涨60趴算非常落後了 04/27 07:30
39F：推 chives465: 584万，应该还要扣除租金收入，才算是你的总成本，房 04/27 07:37
40F：→ chives465: 贷-租金剩余的才算你的支出成本 04/27 07:37
41F：推 zxc90376: 差不多就这样吧，跟我之前算得差不多 04/27 07:39
42F：→ zxc90376: 虽然应该没很准 04/27 07:39
43F：推 sa0128: （600-54）*0.15 04/27 07:44
谢谢
44F：推 chanel1259: 租金一定算进去，不能用自住拖累回报率 04/27 08:22
45F：推 chanel1259: 持有10年自住的免税额怎麽可能错过 04/27 08:24
46F：推 tasy4n: 又不是出租就马上租的出去欸 04/27 08:34
47F：→ soulXdancer: 抓个大概就好了算的那麽累 04/27 08:43
48F：→ soulXdancer: 最主要的头期款贷款本金利息跟税费故而扣掉就差不多 04/27 08:43
49F：→ soulXdancer: 了 04/27 08:43
50F：→ curtis16: 你的获利怎可能是1200 04/27 08:56
要含成本，但我把利息列入成本搞错了
51F：→ curtis16: 最多就是600价差+260租金 04/27 08:56
52F：→ curtis16: 还要扣10年的利息修缮装潢 04/27 08:56
53F：推 ChikanDesu: 他没说要干嘛用的啊 自住的话就扣掉你本来预计的居住 04/27 08:57
54F：→ ChikanDesu: 成本比较中肯 04/27 08:57
55F：推 ChikanDesu: 还有你土地房屋税算了两次 04/27 09:02
56F：推 hahaha81: 你去找之前L大的试算表 04/27 09:03
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 09:17:36
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 09:18:46
57F：推 ChikanDesu: 阿没事我看你下面扣的以为重复扣一次 04/27 09:19
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 09:20:35
58F：→ ChikanDesu: 他有缴八年本金阿 怎麽可能是只有860 04/27 09:20
※ 编辑: asd56445 (111.241.88.223 台湾), 04/27/2024 09:22:14
59F：推 ChikanDesu: 你10年後本金余额是614万 04/27 09:25
60F：→ ChikanDesu: 缴的利息是150万 04/27 09:25
61F：→ ChikanDesu: 按照这样算比较清楚吧 04/27 09:26
62F：推 boydoop: 租金是不稳定收入吧 04/27 09:38
63F：→ Taiwanwolf: 仲介转一手就抽100万！ 04/27 09:42
66F：推 bustinjieber: 错啊，你的本金又不是一开始就投那麽多， 04/27 09:50
67F：→ bustinjieber: 不会算也没关系，看实际获利也没差。 04/27 09:50
68F：→ ChikanDesu: 我帮你一笔一笔丢进去算 初始投200 前两年收24万租 缴 04/27 09:51
69F：→ ChikanDesu: 15.6万利息 後八年收24 缴39.6本利 第十年就不缴贷不 04/27 09:51
70F：→ ChikanDesu: 收租 因为不知道你何时卖 入帐1600-615=985 流出196万 04/27 09:51
71F：→ ChikanDesu: 成本 04/27 09:51
72F：→ ChikanDesu: 算出来差不多这样 04/27 09:51
73F：→ bustinjieber: 如果你都是用同一套逻辑计算获利， 04/27 09:52
74F：→ bustinjieber: 反正自己看得懂就好 04/27 09:52
75F：→ ChikanDesu: 你就是把IRR跟报酬率混在一起算 所以会有点奇怪 实际 04/27 09:52
76F：→ ChikanDesu: 上本金愈晚缴 IRR愈高 但报酬率会是一样的 04/27 09:52
77F：→ ChikanDesu: 他应该是要跟定期定额股票比较 所以要同一套标准 才不 04/27 09:53
78F：→ ChikanDesu: 会失去判断能力 04/27 09:53
79F：→ cphe: 你都要用售出价格和租金去扣掉花费以及偿还剩余贷款算获利 04/27 09:54
80F：→ cphe: ，你十年付出房贷利息不用扣吗 04/27 09:54
81F：→ ChikanDesu: 如果你第十年末卖那就可能加上半年租金 缴396000本利 04/27 09:56
82F：→ ChikanDesu: 合 试算约12趴 04/27 09:56
83F：推 ChikanDesu: 内部报酬率照你这样算你等於把成本全部灌在第一年算 04/27 10:04
84F：→ ChikanDesu: 当然难看 实际上成本是摊十年 04/27 10:04
85F：→ ChikanDesu: 还是你不是在算IRR ？ 04/27 10:05
87F：→ ChikanDesu: 像我算如果全现金买投入1000 十年1600+260-196 IRR 5 04/27 10:09
88F：→ ChikanDesu: 趴多 所以你想想你算的怎麽可能是正确的 04/27 10:09
89F：推 D9722162: 算的很棒，下次别算了 04/27 10:10
90F：推 knifechen: 简单IRR从-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最後收入 04/27 11:07
91F：→ knifechen: 1600-剩余贷款-税金-仲介-杂七杂八=+XXX 04/27 11:08
92F：→ knifechen: 若自助还可以用免税额 可以用EXCELL的IRR算算看 04/27 11:08
93F：推 Mograine: 保险 水电网路天然气 装潢 通通没算 这些扣下去根本没 04/27 14:21
94F：→ Mograine: 赚多少 搞10年赚这点钱也是蛮搞笑的 10年前200万压0050 04/27 14:21
95F：→ Mograine: 放到现在也比你自己算的获利还要多 04/27 14:21
96F：推 ChikanDesu: 十年0050不过7-8趴吧 还遇到大回档 抱得住吗嘻嘻 04/28 10:05
97F：推 Kronecker: 大回档刚好加码吧...有钱买股好处是可以分批进，人弃 04/28 17:25
98F：→ Kronecker: 我取。买房好处是稳开杠杆，操作逻辑不一样 04/28 17:25