当银行的放款成长缓慢，为何房贷却一枝独秀？ 从今年以来，各国已不断发出「房地产泡沫」的警讯 过去银行为了冲双卡业务而闯出大祸的例子 是否会在房贷再度上演？ 【文／杨淑娟　图／邱剑英】 　 今年夏天，一名上班族想在台北市买个房子。 他告诉房屋仲介，希望看要价一千四百万以内的案子，但是不少仲介带他看的， 尽是一千五、六百万以上的个案。 　 「价钱可以谈啊，而且可以贷款嘛！」 不少仲介回答︰「我们公司都可以贷九成以上」、 「每贷六百万，只要缴一万而已，先缴利息就好，大家都这样。」 　 他觉得这样实在太冒险。可是，事後却听说，身边真的有上班族贷款一二○○万、 甚至一八○○万，因为台北市一间像样的房子都要一五○○万～二○○○万以上， 一个月的房贷支出是六万多、九万多。 　 「台北有这麽多人缴得起这麽高的房贷吗？是不是要泡沫了？」 　 他不是唯一如此质疑的人。 「金管会应该查一查银行做房贷时有没有查清楚，」一名银行高阶主管也担心， 银行冲双卡业务时疏忽而酿成大祸的例子会再重演。 银行抢攻房贷业务 今年上半年，许多银行因为双卡呆帐而亏损，但银行堆满的资金还是要有地方去， 所以就趁着房地产荣景拚命抢房贷业务。 今年以来，金融机构对民间的放款成长缓慢，甚至时有衰退， 但是对房地产的放款却一路上升。 　 令人担心的是，现在的房贷市场，跟过去很不一样。 　 以前，买房子的人多半要有三成左右的自备款。但是现在，贷款八成五是家常便饭， 很多银行也都有一○○％、甚至一一○％房贷，连装潢、保险都可以贷款。 　 另外，麦格理证券的报告指出，由於游资泛滥，银行的价格战已经延烧到房贷。 目前多数银行前半年或第一年的利率都在二％以下，比一年期定存利率还低。 　 最近劳委会公布劳工住宅贷款利率，也由於银行抢生意， 一口气从二．七四％降为二．二四％。 　 「很多客户都多贷一点钱，存成美元定存，利率有五％，」一名土地代书发现。 　 虽然房价与贷款成数高，却没有加重房贷户的负担。 因为银行都提供只还利息、不还本金的宽限期二～七年， 在宽限期内，每贷六百万元，每个月只要付一万元左右。 　 更不用说银行为了挖竞争者的客户，祭出许多转贷优惠。 有的银行主张第一年利息全免，有的银行送代偿金，最高可达五十万元。 全球买房热　警报响起 放眼全球，这些现象可能不只在台湾上演。因为二○○○年网路、科技泡沫後， 各国央行接棒降息，全球资金流入房地产，买房几乎成了全球运动。 　 「只要你有脉搏，就可以贷到钱，」美国桑保恩房贷公司总裁梅纳田形容的景象， 几乎全球适用。 　 但是各国已经不断提出警语。 　 因为美国就曾因此演成危机。在一九八○年代末与一九九○年代初， 房地产崩盘导致两千多家银行与地方储贷机构倒闭或需金援，最後由纳税人买单。 　 因此，近来包括前央行总裁葛林斯班与现任的柏南克均已放话， 将对银行发布指导方针，也会主动查核银行有没有浮滥放贷， 尤其是只缴利息不还本金的房贷。银行如果要继续承接新房贷， 必须增加资本或进一步提出风险控管证明。 　 在韩国，金融监督管理局也已经在查核主要银行的抵押贷款，风险会不会太高。 另外，韩国还提高拥有较多房屋的屋主的税率，也紧缩住宅重新开发的规定。 　 在中国大陆，政府则发布货币信贷指导原则，要求严审房贷， 降低商业银行对房贷的依存，避免银行的放款因房地产放款而波动。 台湾呢？ 　 「宽限期的结构性风险」已经浮现。 一名银行从业员指出，许多人在宽限期後，该开始还本金时， 马上缴不出几乎是原本三倍的房贷。 在超低利率下，银行的房贷早就不赚钱了，只要有呆帐都会亏损。 政府该如何管制？ 　 金管会副主委张秀莲曾提及，如果政府特别拨款成立的优惠房贷已经达成振兴房地产、 协助民众买房的目标，优惠房贷可以不用再办。 　 然而消息一见报，马上有工商团体反对，认为这将导致房地产崩盘，而使金管会澄清， 并未建议停办优惠房贷。 　 另外，根据《银行法》，银行承做房贷金额不可以超过存款与金融债券总额的三成。 「银行会自己调整，」张秀莲指出。 房贷余额已达双卡的四倍 只是，房贷余额是双卡等消费信用贷款的四倍，如果双卡可以令银行亏损， 房贷何尝不会？ 因此，银行内部控管愈发重要。例如， 复华银行推出首年利率只要一．六八％的房贷方案时， 就要求客户要同时投保欧美行之多年的房贷寿险，客户一旦不幸身故， 可由保险理赔清偿房贷。 　 这项方案开办迄今一年半，已有客户申请理赔。 「当客户接过保险公司的支票，眼眶都含着泪，」复华银行副理王国维说， 不管客户或银行，都免了财务压力。 　 另外，银行也规定贷款户不能在某一段时间内清偿所有的本金， 以免少了利息收入，使得第一年流血祭出的低利率成了净损。 　 「房贷早就不赚钱了，」多名高阶银行主管都感慨不已。 　 如果银行继续用低价与低风险管理的模式抢房贷业务， 真的难保房贷会不会是下一波消费金融风暴。 --

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