※ 引述《wallsons (要学理财找我)》之铭言： : 当银行的放款成长缓慢，为何房贷却一枝独秀？ : 从今年以来，各国已不断发出「房地产泡沫」的警讯 : 过去银行为了冲双卡业务而闯出大祸的例子 : 是否会在房贷再度上演？ : 【文／杨淑娟　图／邱剑英】 : 　 : 今年夏天，一名上班族想在台北市买个房子。 : 他告诉房屋仲介，希望看要价一千四百万以内的案子，但是不少仲介带他看的， : 尽是一千五、六百万以上的个案。 : 　 : 「价钱可以谈啊，而且可以贷款嘛！」 : 不少仲介回答︰「我们公司都可以贷九成以上」、 : 「每贷六百万，只要缴一万而已，先缴利息就好，大家都这样。」 : 　 : 他觉得这样实在太冒险。可是，事後却听说，身边真的有上班族贷款一二○○万、 : 甚至一八○○万，因为台北市一间像样的房子都要一五○○万～二○○○万以上， : 一个月的房贷支出是六万多、九万多。 : 　 : 「台北有这麽多人缴得起这麽高的房贷吗？是不是要泡沫了？」 : 　 : 他不是唯一如此质疑的人。 : 「金管会应该查一查银行做房贷时有没有查清楚，」一名银行高阶主管也担心， : 银行冲双卡业务时疏忽而酿成大祸的例子会再重演。 : 银行抢攻房贷业务 : 今年上半年，许多银行因为双卡呆帐而亏损，但银行堆满的资金还是要有地方去， : 所以就趁着房地产荣景拚命抢房贷业务。 : 今年以来，金融机构对民间的放款成长缓慢，甚至时有衰退， : 但是对房地产的放款却一路上升。 : 　 : 令人担心的是，现在的房贷市场，跟过去很不一样。 : 　 : 以前，买房子的人多半要有三成左右的自备款。但是现在，贷款八成五是家常便饭， : 很多银行也都有一○○％、甚至一一○％房贷，连装潢、保险都可以贷款。 : 　 : 另外，麦格理证券的报告指出，由於游资泛滥，银行的价格战已经延烧到房贷。 : 目前多数银行前半年或第一年的利率都在二％以下，比一年期定存利率还低。 : 　 : 最近劳委会公布劳工住宅贷款利率，也由於银行抢生意， : 一口气从二．七四％降为二．二四％。 : 　 : 「很多客户都多贷一点钱，存成美元定存，利率有五％，」一名土地代书发现。 : 　 : 虽然房价与贷款成数高，却没有加重房贷户的负担。 : 因为银行都提供只还利息、不还本金的宽限期二～七年， : 在宽限期内，每贷六百万元，每个月只要付一万元左右。 : 　 : 更不用说银行为了挖竞争者的客户，祭出许多转贷优惠。 : 有的银行主张第一年利息全免，有的银行送代偿金，最高可达五十万元。 : 全球买房热　警报响起 : 放眼全球，这些现象可能不只在台湾上演。因为二○○○年网路、科技泡沫後， : 各国央行接棒降息，全球资金流入房地产，买房几乎成了全球运动。 : 　 : 「只要你有脉搏，就可以贷到钱，」美国桑保恩房贷公司总裁梅纳田形容的景象， : 几乎全球适用。 : 　 : 但是各国已经不断提出警语。 : 　 : 因为美国就曾因此演成危机。在一九八○年代末与一九九○年代初， : 房地产崩盘导致两千多家银行与地方储贷机构倒闭或需金援，最後由纳税人买单。 : 　 : 因此，近来包括前央行总裁葛林斯班与现任的柏南克均已放话， : 将对银行发布指导方针，也会主动查核银行有没有浮滥放贷， : 尤其是只缴利息不还本金的房贷。银行如果要继续承接新房贷， : 必须增加资本或进一步提出风险控管证明。 : 　 : 在韩国，金融监督管理局也已经在查核主要银行的抵押贷款，风险会不会太高。 : 另外，韩国还提高拥有较多房屋的屋主的税率，也紧缩住宅重新开发的规定。 : 　 : 在中国大陆，政府则发布货币信贷指导原则，要求严审房贷， : 降低商业银行对房贷的依存，避免银行的放款因房地产放款而波动。 : 台湾呢？ : 　 : 「宽限期的结构性风险」已经浮现。 : 一名银行从业员指出，许多人在宽限期後，该开始还本金时， : 马上缴不出几乎是原本三倍的房贷。 : 在超低利率下，银行的房贷早就不赚钱了，只要有呆帐都会亏损。 : 政府该如何管制？ : 　 : 金管会副主委张秀莲曾提及，如果政府特别拨款成立的优惠房贷已经达成振兴房地产、 : 协助民众买房的目标，优惠房贷可以不用再办。 : 　 : 然而消息一见报，马上有工商团体反对，认为这将导致房地产崩盘，而使金管会澄清， : 并未建议停办优惠房贷。 : 　 : 另外，根据《银行法》，银行承做房贷金额不可以超过存款与金融债券总额的三成。 : 「银行会自己调整，」张秀莲指出。 : 房贷余额已达双卡的四倍 : 只是，房贷余额是双卡等消费信用贷款的四倍，如果双卡可以令银行亏损， : 房贷何尝不会？ : 因此，银行内部控管愈发重要。例如， : 复华银行推出首年利率只要一．六八％的房贷方案时， : 就要求客户要同时投保欧美行之多年的房贷寿险，客户一旦不幸身故， : 可由保险理赔清偿房贷。 : 　 : 这项方案开办迄今一年半，已有客户申请理赔。 : 「当客户接过保险公司的支票，眼眶都含着泪，」复华银行副理王国维说， : 不管客户或银行，都免了财务压力。 : 　 : 另外，银行也规定贷款户不能在某一段时间内清偿所有的本金， : 以免少了利息收入，使得第一年流血祭出的低利率成了净损。 : 　 : 「房贷早就不赚钱了，」多名高阶银行主管都感慨不已。 : 　 : 如果银行继续用低价与低风险管理的模式抢房贷业务， : 真的难保房贷会不会是下一波消费金融风暴。 恕删部分原文 看来两、三年很有可能再出现一次房地产泡沫 房地产与建筑业的景气又将回到民国87~90年左右的谷底 或许现在的房价（或说房市热度）跟过去的高点还有落差 但从四年前回升後的涨幅也太快的 建商一见景气回春 又拚命地兴建办公大楼、住商混合、甚至新市镇开发 在高铁以及北高两市捷运开通等题材的推波助澜下 更刺激建商的企图心及消费者的买气 於是房地产又开始越炒越热（南部稍微冷静啦） 隐隐又将未来十几年的市场提前消耗掉 前几年是因为房价真的便宜 加上全球景气从谷底回升 给予民众信心和实质的资金来源 所以房市交易量可观 现在虽然房子涨价 但又因为房贷越来越低、兼之房地产已被炒热 大家继续一窝疯地买 继续把这个房市泡沫越吹越大 明明房子就偏贵可是还是买气依然不减 这不是泡沫是什麽 我在想 两、三年後这个泡沫被戳破了 受伤的会有谁 消费者 因为现在买的房子都买贵了 同时要背负钜额的房贷好长一段时间 银行业 因为过度放款导致呆帐问题 要是景气循环转入空头、大家还款力降低 银行也拿不到钱 营造业 因为市场提前被消耗 想盖房子也没得盖 高度的空屋率必须花上好十几年去消耗 政府 社会问题 而且我猜到时候又必须被迫祭出什麽低利房贷的招数 骗骗民众去买房子 顺便让体质不良的建商可以继续苟延残喘下去 这笔实质上优惠了不良建商的低利房贷还不是你我买单 台湾的房地产一直没办法用比较健康的方式经营 本以为民国87~90年那一段期间的超低迷景气 （超低迷是指房地产 我不知道其他产业怎样） 可以让台湾的营造业体系重整 也让人民对於房地产的观念导向比较健全的方向 结果目前看来好像没有收到这样的效果 可惜了 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 125.228.46.176