作者dreams702 (冏冏)
看板CFP
标题[讨论] 房贷报酬率讨论
时间Sat Aug 3 22:51:52 2024
假设我这次买290万的房子，出租1.2万
贷款120万，每个月房贷+本金是还6300
结论我出的钱现金是290-120=170万
每个月的现金流是12000-6300=5700(一年68400)等於花170万，每年有68400的现金流。
投报率是4%
剩下170万，假设房子价值不变
20年就会完完全全变我的
170万除20=8.5
等於每年还会多8.5万净收入
结论我买这间房每年增加8.5万收入
加上每个月5700现金流
这样算有甚麽BUG吗??请前辈提醒
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 49.216.46.211 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1722696714.A.F56.html
1F：→ labbat: 钱进口袋才是真的，假如10年无通膨忽然缴清贷款卖了房子 08/03 23:41
2F：→ labbat: 能拿到手的现金才200万，投报率不到百分之二 08/03 23:42
3F：推 banque: 170万是初始投资成本，不该视为收入 08/04 00:01
4F：→ banque: 而且只有最後出售房产时才会视为一次性收入，因此不能像房 08/04 00:01
5F：→ banque: 租5700的现金流一样除以20计入 08/04 00:01
6F：推 daze: 你非要这样算，也是120万除以20年等於6万，怎麽会是拿170万 08/04 00:05
7F：→ daze: 除以20? 08/04 00:06
谢谢，对是120算错~~找到一个bug~
※ 编辑: dreams702 (49.216.46.211 台湾), 08/04/2024 07:49:16
8F：→ clork: 社区管理费，装潢费，出租期间房屋维修维护支出都摊入计算 08/04 08:31
9F：→ clork: 之後，每年现金流应该会是负的 08/04 08:31
10F：→ opm: 梦想很丰满，现实很骨感。 08/04 09:45
11F：→ opm: 假设约定以290万买房，贷款下不来，硬买了租客找不到，或找 08/04 09:48
12F：→ opm: 到超烂租客，房子被整烂或搞成凶宅，啥事不做，房子会老会烂 08/04 09:48
13F：→ opm: 要维修，附近学校倒闭、商业去专业变荒村… 08/04 09:48
14F：→ opm: 人口红利时代跟少子化时代的预想 08/04 09:50
15F：推 krf08: 直接 excel 算irr,不需要你去假设一堆课本没有的定义 08/04 10:07
16F：→ krf08: 房仲教的投报率 真的用irr 算都可能算到负值 08/04 10:08
17F：→ opm: Excel也是要假设些啥才能开始算的。 08/04 10:53
18F：推 krf08: 我指的是irr 本身是教科书定义，其他的现金流长怎样这个有 08/04 11:01
19F：→ krf08: 些是只有你对税法熟悉基本上都可以正确计算，未来金流不管 08/04 11:01
20F：→ krf08: 如何一定都有假设，但过去不应该有 08/04 11:01
21F：→ krf08: 计算假设本来就是越少越好 不然乾脆自己假设房价一年10倍 08/04 11:02
22F：→ krf08: 然後都不用讨论 08/04 11:03
23F：推 roy0710: 是12000-利息 不是 12000-本金-利息 08/06 23:17
24F：→ licklabium: 光假设二十年後房价不变，就很奇怪了 08/11 10:23