http://idbpark.moeaidb.gov.tw/chinese/Research/Annals_Journal/journal/ 011/011-01-01.htm Princeton 大学研究园区 文／陈秀美 Princeton大学园区的特色是结合大学良好的研究环境，开发成商业服务、旅 馆、 办公室、休闲娱乐设施、研发中心以及居住等混合功能的园区，不但已 成立大规模 的研发中心，更促使地区以高品质成长，加上有计画、多样地土 地使用、开发策略 及建筑审查的严格把关及行销的运用创造了园区的新风貌。 大规模的大学研究园区 本园区位在New Jersey州Plainsboro的极郊区，由Princeton 大学开发所有，K.S. Sweet Associates 管理。Princeton在1750英亩的土地上提供复杂却相互协力的土 地使用，如：教育、居住、零售、旅馆等，同时亦提供与社区一同成长、规划 角色的经验。目前知名公司有：Merrill Lynch，IBM，RCA，Xerox，Siemens 及 RobertWood Johnson Foundation（慈善机构）等大公司的总部。 土地使用规划 Princeton园区的核心区建於1950年代为 277英亩的James研究校区，主要作为与 大学订约的研究活动区，有30栋办公及研究的建筑，400 个居住单位及一个旅馆 会议中心。园区内住宅设计为集合式住宅（cluster housing），混合了独幢及公寓 式建筑以提供不同的住宅需求。Scanticon-Princeton会议中心目前约有80%的住房 率，提供约300 个房间且常有国家、国际性团体运用此会议中心为集会地点，除其 具极高的舒适性外，并有同步翻译、视听设备、网球场及室内游泳池。Village商业 中心约422,000 平方英尺，其提供顾客主要的商品服务，内有125家商店、餐 厅、 300 房的Marriott Hotel，而沿街植树的Main Street、喷泉广场及定线的园内巴士 、临近Route 1高速公路等完善的居住、运输环境均有助於园区的发展。 高品质的社区成长 Princeton 大学的土地是几十年间渐渐收买来的，其雇用K.S. SweetAssociates 顾问公司开发。由於New York及Philadelphia尚有大片未开发土地，将来应是主要 的发展地区，而在New Jersey都会区已开发的土地多未经规划，因此该公司建议多 买几笔土地，在1964年时花费了近1.55亿美元收购目前园区的1,750英亩土地，但 Princeton 大学在开发时因恐开发将破坏社区环境，同时也坚持永续发展的理念， 所以Princeton 大学不仅重视开发品质，更着重於保护研究园区周围社区的角度 进行开发。 有计划、多样的开发使用 由於当时此种此开发尚属罕见，故大学聘顾问队评估开发对当地社区及环境的影响。 关於规划方面，此地原来土地使用就较混杂，Princeton大学便创造出新分区--PMUD （planned multiused evelopment），而保留较大的开放空间，如十英亩的办公、 研究、零售用地便保留3英亩开发空间；每8英亩住宅用地，则保留1英亩开发空间。 另外还限制建物最高不得超过三层楼高，以确保园区低密度的开发。此规划案在 1975年获得镇方同意，其主要计划由土木公司Sasaki Associates执行，开始整理 575英亩的办公、研究区，25英亩饭店会议中心，94英亩住宅用，277 英亩大学 研究机构，470 英亩开放空间，138 英亩的Village Center商店、旅馆区及171 英亩 道路用地。主要计划强调保持原土地的特徵，除保留原有的农场使用外，一些原有的 池塘、溪流、房子及大片林木，特别保留树林则是自然美景及排水的考量，另外更 有些地方。 出租方式的开发策略 Princeton 大学以长期投资的理念开发此园区，确立了只整地不盖建物的目标，整地 後出租予其他开发者，租期50年期满建物所有权後归Princeton 大学所有，此种出租 的开发方式一为保持Princeton 大学研究园区的规划品质，二为节省土地移转的税赋 ，三则使承租户开发费用降低。另外Princeton大学为便於管理，其行销、管理等 後续工作均 委由Sweet Associates处理。 园区内土地开发是循顺时针方向，由学院 路东边（Collage Road East）开始，Robert Wood Johnson基金会为首先完成亦为主 要林荫道上唯一可见到的建物；Prudential寿险公司大楼为弹性使用的研究实验室及 办公室；1986年完成的Forrestal Greens为二栋一 层楼则适合高科技的研究使用， 另一承租户为Merrill Lynch 公司，已完成第一阶殷180万平方英尺建物，作为资本 市场分隔及训练会议中心使用，第二阶段的80万平方英尺亦已获Plainsboro官方及 Princeton大学同意。此外Princeton Landing 占地约94英亩地则开发为园内居住用 ，提供五种基本型态的住宅。 严格的建筑审查 建筑审查委员会由三人组成：中心之总经理、Princeton大学实质计划执行人、私人 建筑师，他们检查所有建筑计划及详细内容、量体并确保计划为高品质的，如新的 开发计画在美学上应配合现存建物的建物高度、建筑设计、楼地板面积及 Plainsboro镇的自然景观保存、乡村特色....要求等均为严格的建筑规划审查的 一部分。此委员会亦鼓励设计创新能源节约的新技术，如:少用萤光灯以减少用电、 多用日光灯、装设计测器显示电能及空调及夏天空调省电装置等。 共生的行销及管理 Princeton大学相当重视周围区域的成长，故Princeton 大学除聘请交通规划上颇具 威望的TMA公司做交通规划外，更确立道路应兴建为立体交叉道路及流畅的交流道 连接北方的铁公路线，同时亦应兴建各项休憩设施、会议中心．．．等，并降低 租金吸引高品质、财金杂志前五百大公司进驻，如此互利方式强化大学与私人公司 的关系，如一些教授就在研究及工作上与租户合作，此共生关系己成为很有利的 市场工具。未来的行销重点放在66英亩的Village Center，其包含居住、旅馆、办公 混合及服务性设施。 经验获得 1. Princeton大学於开发前期阐明开发目标及时序，订立严格的建筑规范等， 如此严谨的开发方式提供创造高品质的租赁市场及产业引进的良好经验。 2. Princeton大学利用MPUD作多种使用园区，提功公共设施，使个别的建造者 省下可观 的基础设施改善费用及长期等待开发许可之成本，因此行销较易。 3. Princeton大学实践提供开放空间及高品质开发，吸引承租户愿意进驻此公园 般环境。 4. Princeton大学藉由专业顾问公司，帮助管理及行销整个计划减去其投资风险。 5. 此案例利用公私合作关系，不但给与民间兴建自由，更促进土地有计划地使用 ，为利用民间力量开发的良好案例。 6. 学术机构合作开发商业园区的经验值得我国参考。 --

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