作者csroan (神风)
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标题Fw: [心得] 被遗忘的台湾「不动产投资信托 REIT」
时间Sun Jan 18 22:09:58 2015
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作者: csroan (神风) 看板: Stock
标题: [心得] 被遗忘的台湾「不动产投资信托 REIT」
时间: Sun Jan 18 22:05:14 2015
原文网址:
http://ppt.cc/TOCk
http://ppt.cc/2f5h
不动产投资信托（英文简称 REIT），简单说就是集合投资人的钱共同买下不动产，其主
要投资不动产标的物为已开发完成的商业办公大楼、百货商场、旅馆等).....
不动产投资信托的特点是信托主要收入来自租金，因此收益较为稳定，加上租金收益全数
配息，现金殖利率高於定期存款甚多，并可对抗通货膨胀，是一般民众，可利用小钱即可
当包租婆(公)的好捷径。
台湾上市交易之REIT
台湾原本不动产信托证券原本有八档，但由於台湾高房价低租金收益的奇特现象，在
现有股东的提议下，有三档已经清算下市，股东反而获利更高，此部分可由下表中净值比
看出，除国泰一号外，其余REIT市场价值都比净值还低。
虽然台湾REIT并不活络，但是由於低基期以及稳定配息等优势，还是有特定
族群默默吃货，例如:新光1号、富邦1号等，这半年来也是默默持续上涨，毕竟以目前台
股算是相对高点来说，REIT算是相对安全的
标的，其中富邦1号持续於市场中出售天母富邦大楼，对於未来收益充满想像。
http://ppt.cc/Pf6b
http://ppt.cc/7bAL
国际不动产证券化基金
相较於国内REIT的颠簸发展，国外早已建立完整机制，不动产标的物可谓百花齐放
，停车场、住宅、甚至商办中分层都可转换为REIT供投资人选择收租。以YAHOO基金搜寻
不动产置券基金，可看得出来这1年以来，投资绩效几乎都超过15%以上，甚至这3个月以
来没有一档是负绩效的。
相信很多读者都有一个疑问，不是全球政府都在压抑房地产以及利息上升等不利因素
吗? 其实以打房来说，基本上都是针对一般住宅来做政策管控，且REIT通常都是以优质商
办(长期租约&地点极佳)来做为核心持有，除非再次遇到全球性金融危机，否则这种核心
商办、商旅是不易跌价与释出的。
至於升息部分，由於REIT是与投资人借钱投资不动产，因此银行利息上升时(代表景
气繁荣)，不但有基会提昇承租率，甚至只要租金能够往上反应，报酬还能再增加。
一般来说REITs除了在升息末期、降息初期较容易出现负报酬外，其余时期均能创造正报
酬，或许短线可能出现小波动，但都算是技术性的小干扰。
http://ppt.cc/4P--
快速结论
如果手中拥有一些小闲钱，想当个小小包租公(婆)，台湾REIT倒是一个首次跨入市场
的好标的!! 而如果是较有野心与风险承担的冒险者，可尝试各家基金公司所推出的不动
产基金，不过切记要先谨慎研究其投资的国家与不动产标的，才可战无不胜~~
原文网址:
http://ppt.cc/TOCk
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※ 转录者: csroan (114.46.131.138), 01/18/2015 22:09:58
1F：推 ktan: 如果能像美股季配就好了 01/18 23:05
2F：推 isaacwu974: REITs费用成本蛮高的，营收不会有什麽大突破成长，租 01/18 23:17
3F：→ isaacwu974: 金每年大概就这麽多，基期低才能本利双赚。升息价格一 01/18 23:21
4F：→ isaacwu974: 定会往下掉，不然很难推高租金收益率，跟当下利率比较 01/18 23:31
5F：→ isaacwu974: 景气好不一定租金就会上来，因为商办租约都比较长，除 01/18 23:34
6F：→ isaacwu974: 非先前的闲置率很高，而近期有增加招商进驻，招商可是 01/18 23:36
7F：→ isaacwu974: 重点，另外还要小心大股东的操作图利。有钱还是做实体 01/18 23:39
8F：→ isaacwu974: 不动产好，你自己就是控制的大股东，而且可以融资. 01/18 23:40
9F：嘘 johnjohncoin: 写给新手看的文章，里面一堆问题。 01/19 00:37
10F：→ johnjohncoin: 台湾的REIT是低基期？你前面都说高房价低租金怎麽会 01/19 00:38
11F：→ johnjohncoin: 是低基期? 01/19 00:38
12F：→ johnjohncoin: "还是有特定族群默默吃货"这根本就是误导，一个价格 01/19 00:39
13F：→ johnjohncoin: 会产生，单纯是因为有买卖双方在价量都符合，跟所谓 01/19 00:39
14F：→ johnjohncoin: 的默默吃货有甚麽关系? 01/19 00:40
15F：→ johnjohncoin: "以目前台股算是相对高点来说，REIT算是相对安全的" 01/19 00:40
16F：→ johnjohncoin: 这个更匪夷所思，如果REIT真的相对安全的话，那3档 01/19 00:41
17F：→ johnjohncoin: 干嘛下市？继续布局不是更赚？不是说低基期又稳吗？ 01/19 00:42
18F：嘘 johnjohncoin: 另谈升息，你怎麽知道升息是因为景气好还是为了抗通 01/19 00:47
19F：→ johnjohncoin: 膨？如果是你说的景气好，那应该投资股市才对，但你 01/19 00:47
20F：→ johnjohncoin: 又说"目前台股算是相对高点"...明显矛盾 01/19 00:48
21F：嘘 johnjohncoin: 本文还很有技巧的，拿3个月的绩效来比较，但仔细看5 01/19 00:52
22F：→ johnjohncoin: 年的部分，有的还不到7%，做心酸的？定存都赢了 01/19 00:52
23F：→ johnjohncoin: 相对的时间，拿股市来比较，你会发现股市涨得更多 01/19 00:53
24F：嘘 johnjohncoin: 补充一个最宏观的事实：整体房底产的走势跟该国人口 01/19 00:55
25F：→ johnjohncoin: 红利或负债有关，而人口红利一旦转为人口负债，并非 01/19 00:55
26F：→ johnjohncoin: 一下子就可以逆转的，至少需要20年(人出生到可以贡 01/19 00:56
27F：→ johnjohncoin: 献劳力的时间)，台湾的人口红利在2011~2014年见顶， 01/19 00:57
28F：→ johnjohncoin: 往後的日子里面，会随时转为人口负债，伴随着出生率 01/19 00:58
29F：→ johnjohncoin: 逐年下降的趋势来看，要逆转恐怕相当之困难 01/19 00:58
30F：→ johnjohncoin: 8档REIT里面其中有3档以选择下市、获利了结的同时， 01/19 00:59
31F：→ johnjohncoin: 进场前，一定要三思而後行 01/19 01:01
32F：→ minde: stock版有更多的讨论哦，要投入的人请多参考。 01/19 10:06
33F：→ ntoufatman: 买美国的就好。 01/19 10:19
34F：→ michaelgodtw: 同意!基本上我看这档就有问题!房地产在跌!等於本在 01/19 19:16
35F：→ michaelgodtw: 掉!虽然一直有配息......但!结论买别国就好 01/19 19:16
36F：嘘 johnjohncoin: 楼上这位仁兄说的，让哥来补充一下。很多人说房子买 01/20 21:56
37F：→ johnjohncoin: 了，放久就会涨，就会赚钱，就算没赚钱拿去出租也可 01/20 21:57
38F：→ johnjohncoin: 收租，但很可怜又可悲的是：这些都是鸵鸟心态。 01/20 21:57
39F：→ johnjohncoin: 拿股票来比喻：今天一档股票下跌，持有股票继续领配 01/20 21:58
40F：→ johnjohncoin: 息，表面上看起来有赚，但仔细思考一下，万一你在 01/20 21:58
41F：→ johnjohncoin: 1300元买了HTC，每年即便有配息，请问你要配到甚麽 01/20 21:59
42F：→ johnjohncoin: 时候才能回本，这回本期间，定存的人躺着都赢 01/20 22:00
43F：→ johnjohncoin: 投资房子跟投资其他标的一样，一定有涨有跌，不可能 01/20 22:00
44F：→ johnjohncoin: 一路涨的，不然银行干嘛傻傻做2%房贷，而不去把资金 01/20 22:00
45F：→ johnjohncoin: 直接买房？买了会赚，是因位处於一个多头循环里面， 01/20 22:01
46F：→ johnjohncoin: 既然是多头，必有多头的原因，但很可悲的是，绝大部 01/20 22:02
47F：→ johnjohncoin: 分的人都不知道是因为台湾过去50多年来都处於人口 01/20 22:02
48F：→ johnjohncoin: 红利的时代，其他如捷运等因素只是次要 01/20 22:03
49F：→ johnjohncoin: 当REIT在下跌时，假设配息(资金)率不变，继续持有 01/20 22:05
50F：→ johnjohncoin: 只会让配息越来越少，而这还只是假设租金不便的情况 01/20 22:05
51F：→ johnjohncoin: 下，一般而言，人口红利转负债的时候，通常也代表 01/20 22:05
52F：→ johnjohncoin: 该国经济高峰开始走下坡，除非人口扭转，否则这是一 01/20 22:06
53F：→ johnjohncoin: 条不归路，换句话说，经济不好的时候，房租要上调还 01/20 22:07
54F：→ johnjohncoin: 是下修？这应该不用过多解释就很清楚，再搭配下滑的 01/20 22:07
55F：→ johnjohncoin: 房价，持有REIT只会让你的资产越来越小 01/20 22:08
56F：→ johnjohncoin: 看看日本就知道了，日本1990年以後人口转负债，看看 01/20 22:09
57F：→ johnjohncoin: 日经指数还有日本房地产，从1990持有到现在，有办法 01/20 22:09
58F：→ johnjohncoin: 获利？ 01/20 22:10