以下仅就租赁关系於土地法第104条之适用作成一点简易整理,请大家参考罗! 如有错误之部分,亦请大家帮忙指正啦!! 一、土地法第104条 （基地之优先购买权） (一)立法理由 民国 64 年 07 月 24 日 第 104 条 立法理由 一 本条规定之承租人优先承购权仅为租赁双方之权利义务关系，如出租人违反此项义 务，将其基地之所有权卖与他人，并已为土地权利变更登记时，承租人仅能请求赔 偿损害，不得遽指该项买卖契约为无效，但如买受人尚未取得该不动产所有权时， 承租人之优先承购权即不受其影响，前经最高法院四十七年台上字第一五三号着成 判例。 二 惟查耕地三七五减租条例第十五条第三项既已依照宪法第一百四十二条之立法精神 规定「出租人如违反前二项规定而与第三人订立契约，其契约不得对抗承租人」， 则最高法院所为土地法第一百零四条之判例，似不应以准许请求赔偿损害为已足， 而应宣判其契约为无效。 三 为配合宪法第一百四十二条及耕地三七五减租条例之规定，保护现有基地或房屋所 有权人、典权人、地上权人、承租人或其他合法使用人之权益，爰参照司法院之建 议，将土地法第一百零四条修正如上。 (二)性质 由立法理由可以得知，土地法第104条规定之优先承买权具有相对之物权效力，不同 於同法第34条之1规定之优先承买权仅具债权效力(参照土地法第34条之1执行要点第11点 第5款规定)，故土地法第104条所规定之权利主体於行使优先承买权时，且若出卖人未通 知优先承买权人而为买卖者，此出卖人与第三人订立之买卖契约对於优先承买权人应为 无效，优先承买权人之法律地位优先於第三人，具有相对之物权效力。 (三)相关实务判例见解 1、 裁判字号：68年台上字第 3141 号 裁判案由：确认买卖关系不存在 裁判日期：民国 68 年 10 月 17 日 裁判要旨：共有人出卖其应有部分时，依土地法第三十四条之一第四项规定，他共 有人固得以同一价格优先承购。惟此仅有债权效力。非如承租土地建筑 房屋之人，对於出租人出卖其土地时之优先购买权，具有相对的物权之 效力。 2、 裁判字号：65年台上字第 2701 号 裁判案由：所有权移转登记 裁判日期：民国 65 年 11 月 11 日 裁判要旨：土地法第一百零四条第二项已於六十四年七月二十四日修订为出卖人未 通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购 买权人。上诉人间之买卖，既在土地法修订以後，则有上开优先购买权 之被上诉人请求确认其就系争土地有优先购买权，命上诉人甲涂销已为 之所有权移转登记，由上诉人乙与被上诉人补订书面契约，并协同办理 所有权移转登记，委无不合。 3、 裁判字号：44年台上字第 76 号 裁判案由：订立买卖契约并为所有权移转登记 裁判日期：民国 44 年 01 月 29 日 裁判要旨：土地法第一百零四条第一项後段所谓房屋优先购买权，系指买卖契约订 立请求权而言，两造别一诉讼事件确定判决，既经确认系争房屋被上诉 人有优先购买权存在，则上诉人即应受其既判力之拘束，负有就系争房 屋与被上诉人订立买卖契约之义务。 4、 裁判字号：62年台上字第 2962 号 裁判案由：确认优先承买权不存在事件 裁判日期：民国 62 年 12 月 13 日 裁判要旨：土地法第一百零四条规定﹕「基地出卖时，承租人有依同样条件优先购 买之权。房屋出卖时，基地所有人有依同样条件优先购买之权」，立法 意旨，在於房屋及基地如不属於同一人所有时，毋论基地或房屋之所有 人，出卖其基地或房屋时，对方均有优先购买其基地或房屋之权利。至 於房屋之所有人系租地自建，或向前手购买房屋承租基地，均有土地法 第一百零四条之适用。 二、附论：民法第426条之2 (一)立法理由 民国 88 年 04 月 21 日 第 426-2 条 立法理由 一 本条新增。 二 建筑基地之出租人将基地出卖於第三人时，承租人之租赁权虽继续存在，然其使用 与所有仍不能合一。承租人在承租基地上设置之建筑物出卖於第三人时，亦然。为 达到使用与所有合一之目的，促进物之利用并减少纠纷，爰参照土地法第一百零四 条，增订本条。 (二)性质 与土地法第104条规定相同，具有相对之物权效力，惟本条明文规定出卖人未以书面 通知优先承买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先承买权人，此系土地法第104 条第2项规定之明确化，且基於新法优先於旧法之原则，关於基地承租人之优先承买权应 回归民法租赁之适用。 --

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