作者yay0909 (椰林)
看板Oversea_Job
标题Re: [北美] 为了小孩教育去美国(房地产歪楼)
时间Thu Apr 27 21:22:32 2023
标题改一下，毕竟歪楼有点太远了XD
先回复一下上文S大的问题：
※ 引述《Subaru5566 (爱上速霸路)》之铭言：
: 推 yay0909: 当GC是给客户打工的，收入很难上去，flipping主要利润都 04/27 12:36
: → yay0909: 在房子升值上面，之前我认识那位师傅，主业flip副业替人 04/27 12:36
: → yay0909: 装修，确保他底下的工班随时都有工作，材料成本超便宜， 04/27 12:36
: → yay0909: 当初我买一套厨房橱柜，流行的白色shaker，老美店破万， 04/27 12:36
: 我是不知道你买的房子，旧的橱柜有多糟。
: 买来当rental或翻新去卖，都马漆一漆就了事了。
我这个例子是自住房，旧的橱柜是1950年的original，湾区这种老破小很常见
厨房天花板还有包一层做老式吸顶灯那种，扣一扣层高才7尺多点很压抑，
所以我选择整个换掉，但我当时买完房很穷，所以才用便宜货。
如果做rental or flip的话，现在常常是漆body+换柜门，老式的柜门漆了还是
很丑，在湾区你flip表面工夫还是要做，不然卖不出好价钱。
: → yay0909: 老中店5-6千，他硬是带我到一间很不起眼的仓库去买一套 04/27 12:36
: → yay0909: 3千有找，浴室地砖带我去买$0.8/尺，室内复合木地板$1/ 04/27 12:36
: Rental grade的房子，地砖多贵啊，买个durable vinyl 就搞定了。
: 甚至有些人直接外面的laminate flooring铺到浴室，反正不是自己住。
Again，那间是自住房，我当年只是穷呜呜呜别呛我..
你说的durable vinyl应该是LVP(luxury vinyl plank)，这东西是近几年的翻修神物
安装简单、防水耐磨还漂亮，简直不会坏，做rental最合适。
可惜2016这玩意还没那麽流行(後来2020我翻修德州的房子就有用上)，
我说的复合木地板就是laminate，$1/尺含padding我觉得已经便宜到不行了，
laminate耐磨但是不防水，我不太相信有人会在自己的rental铺到浴室，
租客把你地板泡烂损失的还是房东阿，除非你用的是比较新的防水laminate，
但是价格对比LVP没有优势，出租屋直上vinyl就对了。
最後再提一点，我也很喜欢听podcast看youtube，不过这些东西当作吸收新知
看看参考就好，influencer主要赚的是粉丝流量钱，你提到这个Ryan & Graham
他们做的creator properties fund，我看过investment summary，真的很烂...
就是在割粉丝韭菜，Ryan本身还有点东西，但Graham我个人认为是scammer
年收百万在美国真的不是天花板，除了富二代或是骗人的不算，白手起家的人
都真的很拚才能做到行业金字塔顶端，我投资的那些私募基金，有能力做
fund raising的人不用割韭菜年收也能>1M，而且我投资的也只是整个行业很小
很小的一部分，机会很多，努力去抓住就是了~
: 专职做Fliping house的，年收入百万其实也不算大咖，有兴趣我推这人的
: 频道和podcast https://www.youtube.com/@RyanPineda
: ※ 编辑: Subaru5566 (60.105.114.166 日本), 04/27/2023 15:48:09
: 推 yay0909: 嗯… 这个人我知道，本人还可以，但是他跟Graham Steph 04/27 20:30
: → yay0909: en合作，你懂的… 04/27 20:30
: → yay0909: 年入百万镁当然不会是做房地产的天花板，不过有时候这类 04/27 20:30
: → yay0909: YouTuber/influencer看看就好，他们赚的是流量，本业不 04/27 20:30
: → yay0909: 一定是该领域最强的人，Graham Stephen、Meet Kevin之类 04/27 20:30
: → yay0909: 都是，他们都跟你说自己是靠投资房地产发家，但是没有告 04/27 20:30
: → yay0909: 诉你的其实是靠割粉丝韭菜赚更多。真正的强者本业够强不 04/27 20:30
: → yay0909: 需要来赚这个钱，我自己有投资一些房地产的私募基金，那 04/27 20:30
: → yay0909: 些fund managers一年何止百万？美国不缺机会，够强就能 04/27 20:30
: → yay0909: 赚到很多钱，天空才是极限 04/27 20:30
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 70.115.98.17 (美国)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Oversea_Job/M.1682601754.A.C38.html
1F：推 Subaru5566: 我不觉得Graham Stephan是骗子啦，因为他也没开课程或04/28 00:59
2F：→ Subaru5566: 或私募来拉人赚钱，至多就是有推销一些广告，但这年头04/28 01:01
3F：→ Subaru5566: 谁没有，我听Conan的podcast，他广告也念的很顺口04/28 01:02
4F：→ yay0909: Graham Stephan有卖私募喔，我说他跟Ryan Pineda合开的04/28 01:07
5F：→ yay0909: Creator Properties就是 网址我就不帮他们打广告了04/28 01:08
6F：→ yay0909: Meet Kevinu也有在卖 那个house hack . com就是y04/28 01:09
7F：→ yay0909: 八卦是这两人原本要一起开来割韭菜 後来闹翻G才去找R合作04/28 01:10
8F：→ yay0909: 至於你上篇说私募大部分是买地盖社区 是有这种没错04/28 01:11
9F：→ yay0909: 但这个市场很大很大啦 什麽新建/core/value add04/28 01:12
10F：→ yay0909: multifamily/industrial/storage/retail/office/hotel04/28 01:12
11F：→ yay0909: assist living blah blah玩不完04/28 01:13
12F：→ yay0909: 我自己主要做multifamily value add 我觉得跟fliping很像04/28 01:14
13F：→ yay0909: 只是at a different scale04/28 01:15
14F：→ yay0909: 好的deal一年就卖出 IRR 70%+ (为了long term cap gain)04/28 01:17
15F：→ yay0909: 我还有个朋友是专门玩marina的 就是停船的码头04/28 01:19
16F：→ yay0909: commercial real estate就是天马行空什麽都能玩04/28 01:19
17F：推 achiang40: laminate是美耐地板 台湾用语复合式 海岛型是指enginee04/28 01:41
18F：→ achiang40: red04/28 01:41
19F：→ yay0909: 谢谢楼上指正，我其实不太清楚这些地板的中文正式翻译是04/28 02:01
20F：→ yay0909: 什麽，随便Google laminate 地板中文是复合地板就写了04/28 02:01
21F：→ yay0909: Engineered wood一般不用在出租房，因为表面是实木容易04/28 02:01
22F：→ yay0909: 刮伤04/28 02:01
23F：→ Subaru5566: 我去Graham Stephan自己的网站，你所谓的私募，他也没04/28 09:01
24F：→ Subaru5566: 贴连结和介绍，他至多是个Passive investor，不算数04/28 09:02
25F：→ yay0909: 吼…他不是passive investor啦，他跟Ryan就是general p04/28 09:29
26F：→ yay0909: artners，我之前忘记那个影片有看到他们的分红比例的sl04/28 09:29
27F：→ yay0909: ides，总之就是对投资人比较不好的条件04/28 09:29
28F：→ yay0909: 这类的私募deal我看过几百个了，100%确定…04/28 09:29
29F：→ yay0909: www.creatorproperties.com04/28 09:29
30F：→ yay0909: 你自己去看是不是募资04/28 09:29
31F：→ cityport: 这不就是标会吗XDDD04/28 10:19
32F：→ cityport: 我想了好久才终於想起来标会这个词..中文严重退化04/28 10:20
33F：推 mmonkeyboyy: 就大妈炒房团啊= ="04/28 13:27
你是被骗过吗？怨念这麽深 lol
34F：→ cityport: 炒房团是开LLC..标会应该连LLC都不用04/28 13:38
35F：→ cityport: 炒房团很烦的..每个人都有意见..又容易脑子一热就乱买04/28 13:39
36F：→ cityport: LLC好处是要退股比较方便04/28 13:39
这个应该不是标会啦，标会就我了解算借钱赚利息吧？
还有这种一定是有LLC的，而且LLC不一定退股简单阿，基本上PPM (private placement mem
orandum)都会写明不能提前赎回的。
我觉得这个creator properties很雷，是因为从一些他们公开的资讯看起来，买的property
way over market price，然後有不切实际的underwriting assumptions，又把profit spl
it waterfall规定的不利於投资人。
简单来说，就是投资眼光很差当冤大头，但他们目的就是割韭菜而已，拿到韭菜投资赚acqu
isition & management fees，至於投资人有没有赚到钱/是不是资金被卡好几年出不来，不
是他们关心的..
※ 编辑: yay0909 (70.115.98.17 美国), 04/28/2023 20:27:57
37F：→ cityport: 标会的钱是拿去投资，房地产也是其中一种 04/28 21:53
38F：→ cityport: LLC不给随时退股的基本上就要小心，高机率被骗 04/28 21:54
40F：→ yay0909: 我看wiki上面标会的模式就是赚/付利息而已啊 04/28 22:17
41F：→ yay0909: 有投资房产属性的感觉是後来又变形的产物 04/28 22:18
42F：→ yay0909: 不能退股的LLC其实非常常见欸 所有closed-end funds都是 04/28 22:20
43F：→ yay0909: 绝大多数的private equity funds都是closed-end funds 04/28 22:20
44F：→ yay0909: 诈骗很多没错，所以最好只找信得过的人 04/28 22:21
45F：→ cityport: 我入过的华人炒房团至少都能随时从LLC退股 04/28 23:16
46F：→ cityport: 只是这几团眼光有问题，当时一窝蜂抢ATX，蠢 04/28 23:18
47F：→ yay0909: 华人常常比较短视近利一点，而且太容易被近期报酬左右决 04/28 23:45
48F：→ yay0909: 定，投资常常靠感觉/直觉 04/28 23:46
49F：→ yay0909: 我之前看到一个华人集资买HOU的，连地税税率都没搞清楚 04/28 23:46
50F：→ yay0909: 就在那边算return，写信去问就是一问三不知的前台小妹东 04/28 23:46
51F：→ yay0909: 扯西扯，这种也敢投只能说祝好运，但人家还是募了大把大 04/28 23:46
52F：→ yay0909: 把的钱，看来人傻钱多的不在少数 04/28 23:46
53F：→ debut0: 最近利率高.投商业地产还是要小心一点. 04/29 03:25
54F：→ debut0: crowdstreet最近公布了实现的项目损益.可以参考看看 04/29 03:28
55F：→ debut0: LLC应该是partnership.应该不能随便退.有些可自行转让 04/29 03:31
56F：→ Subaru5566: 我看MeetKevin的影片，还在招收资金时，每一片都在要 04/29 04:08
57F：→ Subaru5566: 钱，Graham好似就没啥广告 04/29 04:09
58F：→ Subaru5566: 刚打开YOUTUBE，说Grand Cardone的双胞胎兄弟被告诈欺 04/29 04:15
59F：→ Subaru5566: 打错 Grant Cardone 04/29 04:37
60F：→ cityport: LLC是有限公司..没有其他限制是可以随时退股的 04/29 04:53
61F：→ cityport: 你可以自己开一间DE的LLC去入股炒房团的LLC 04/29 04:54
62F：→ cityport: 更进阶的玩法是串上BVI去控股DE的LLC 04/29 04:58
63F：→ yay0909: 不能退股的原因不在LLC，是封闭式基金的设计就是这样， 04/29 06:24
64F：→ yay0909: LLC只是一种entity形式而已，我自己是用trust去投，我认 04/29 06:24
65F：→ yay0909: 识一些人用IRA去投。 04/29 06:24
66F：→ yay0909: 封闭式基金不能提要赎回主要也是怕投资人发生恐慌不理性 04/29 06:24
67F：→ yay0909: 行为，blackstone的BREIT不给赎回或是限制赎回上限都是 04/29 06:24
68F：→ yay0909: 类似的设计。 04/29 06:24
69F：→ yay0909: 设计本身是中性的，但骗子可能利用这个特性骗人。 04/29 06:24
70F：推 Subaru5566: 我记得Podcast也有在介绍self direct IRA，可以拿退休 04/30 00:28
71F：→ Subaru5566: 金去做房地产投资 04/30 00:29
72F：→ yay0909: 很多人用SDIRA投，不过要记得IRA投资用leverage会有UBIT 04/30 03:31
73F：→ yay0909: 的税，我自己觉得不划算，所以没有考虑，IRA all in股市 04/30 03:32