作者houkoferng (GHOTBI监督，我要冠军~)
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标题[分享] 从自主都更失败谈起
时间Sun Jun 19 09:35:20 2011
最近一位朋友，他在自家社区推动自主都更失败。
稍微跟他聊了一下，提供两大困境问题。
1.实际坪数与使用坪数的落差，这是一般都更也常见的问题。
需要都更的房屋，往往是低公设+非权状上的使用空间。(也就是既成违建)
都更之後，新成屋往往需要扣除公设与既成违建的部分。
此点对现有的住户来说，会变成成本的一部分。
除非如北市正义国宅那样，那个换算金额与使用坪数算是天价之比。
(每户约1亿2千万的补偿金)
2.店面拥有者的租金问题，改建时程往往约需要两到三年，亦即一楼店面的拥有
者需要放弃24~36个月左右的租金收益。这部分往往是一楼拥有者反对都市更新的
最大诱因。因为她不是自住户，所以房屋老旧对他的影响效益不大。(认知上)
从这个面向来看，可以看出都市更新的高度不确定性与风险。
特别是都市更新的决策上，往往会出现过度管制导致毫无效率的结果。
虽然法规上是多数数户决定即可都更，但实际上往往会出现一户钉子户等於实际否决
多数决的整体结果。这点也往往导致都市更新变成黑道介入的理由，正义国宅之所以
会发生枪击案，也是因为一户钉子户企图阻止整个社区的更新。
我并没有想要探讨这样的运作模式是否合理，但就可能的成本效益来说，台湾地区
在讨论都更问题时，可能遗漏掉台湾社会住商混合的情困导致都市更新的可能成本大
幅增加。店面拥有者由於立即的现金损失，而大幅提升拒绝都更的可能性。
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◆ From: 111.249.181.120
1F：→ kani:有些建商捧钱去都失败了..何况是自主改建 06/19 13:20
2F：推 stratist:实际上这种都更模式本来就有局限性，假使每一个社区重建 06/19 21:48
3F：→ stratist:都要免费满足回复原使用容积的目标，台北市会变成什麽样 06/19 21:48
4F：→ stratist:主管机关不愿意去说破，现行容积率的设计本就是一个已达 06/19 21:49
5F：→ stratist:上限的使用状态，想想为何住三几乎都是4层楼225%就知道了 06/19 21:50
6F：→ stratist:要加上这些新增容积的公共设施额外负担，完全没有经过基 06/19 21:51
7F：→ stratist:本的都市计画检讨，建立一套有效的回馈机制。市政府只会 06/19 21:51
8F：→ stratist:拿提供多少人行步道跟开放空间来粉饰太平。难道这些学都 06/19 21:52
9F：→ stratist:市计画的主管单位与公务员，连这种基本的ABC都没sense吗 06/19 21:53
10F：推 LORDJACK:现有的四楼公寓, 容积早就400%满了, 没有都更利益可言 06/20 15:00
11F：→ ccrimson:因为钉子户被枪击->所以钉子户是错/无效率的?恐怖的逻辑 06/21 21:45
审核过於复杂是无效率，但无效率是中性名词
枪击案只能说，有些人太牛到最後就是会有问题
暴力事件当然不是我们乐见，但这是一个很好的个案
※ 编辑: houkoferng 来自: 118.161.232.39 (06/25 00:51)