※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1EJEuHye ] 作者: oodh (oodh) 看板: Gossiping 社会住宅和税改一样，都是有理论争议 与 实行缺陷的万年老梗 每次都有人拿「会挡到财团利益，才推不动」当理由不肯深究 事实上去随便挑一本「社会经济学」都会有一节在讲「房租管制」 这个早在五十年前就写进书里了，国际着作权都过期了，无所谓谁抄谁 有看过的话就会知道，「房租管制」在社会经济学里是负面案例 因为便宜的房租会限缩房东的服务和维修成本，而受保护的租约会让房客不负责任 卖国宅可以转卖，租房子也一样可以转租，你爽的话还可以先分割了再转租 後来经典案例的美国加洲是废止了这种制度 但现在在纽约还是可以看到一些， 有心的老房东在遗嘱上规定继承人不准赶他的房客和涨租 知名影集「六人行」剧中女主角住的就是低价租屋 老问题有老解决方案，但，然後就又不断有新问题 比如说，就近代来说，台湾揭起的一股「平价住宅」风是从南韩李明博那吹来的。 在李明博丢出这这个参选政策後，谢长廷提出了一个168方案 然後国民党执政後北市府在09年也丢出来一个 「北市青年国宅便宜租」 这两个都不尽理想，蔡提的也不尽理想、 至於现制的平价住宅等制度不尽理想外其实是另一回事 就一个一个来比较就可以知道各自的缺点， 谢的168方案缺点在「限时八年」 8年太短，这个时间短起来问题就很多 台北市那个方案比较长，是20年，但长也有长的问题 八年太短，最简单想就是住户未必已有经济能力 20年太长，最简单想就是政府要补住的时程越长，开销就越大、能服务的人就越少 基本上20年房贷都快缴完了，这中间的差价全是纳税钱和排挤其他预算 那这个政策，「让年轻人住得起台北市」有这麽重要、优先吗？ 再着，从二十岁後的二十年按生涯周期来看小孩正好在就学读书、 一家人也已经都建立了和邻人的关系 这个时间点搬家对家庭的冲击比28岁时小孩可能刚生、才刚结婚 还来得大多了 蔡英文的住宅政网用「建立一定经济能力」闪躲了这中间的问题， 它顶多解决了「八年太短」这个部份 但长时间的政府补贴、搬家冲击，甚至更原始的转租、管理 却不会因回避而消失 现在政府的做法也没有多好，只是把问题先切开来， 目前政府推动的「社会住宅」是针对真的是弱势(身心障碍、低收入户) 而不是「也算弱势」 或「想要得到更多竞争力补贴(住市区工作多不用通勤)」的青年、老人 既然是弱势，以「社会救助」的观点看，是有急迫和必需性 所以提供住所我是觉得ok的 不过也因为是弱势，你让他住台北市中心对他也没多大帮助 所以「先求多、再求好(其实是不用太好)」也就不必要太在意位置 不过，除了「社会住宅」 现在政府其他像「合宜住宅」之类的政策 则和上述 北市府、谢、蔡 的政见差不多 老早政院也就讲了部份合宜住宅要只租不卖 而这系列各阵营各款「限期只租不售」的政策最大、最根本的弊病是 几年後会「拉高都会区房价」与「扩大城乡差距」 你想想看，很简单，年轻人本来住不进台北市，就算了，住远点 从埔心上交流道去台北工作的都有 以後不一样了，政府补贴年轻人住进北市 等你有钱了点，不管是八年、二十年，还是有钱到一定额度 就把你赶出租屋处 -- 你还肯搬出北市吗？ 所以几年後，住北市、想住北市、住得起北市的人越多， 供需效应下北市的房价自然得到支撑会往上涨，年轻人更买不起。 那都不用搬走，租和售的差异就更小了 更何况，这样一来对单一户的补贴更多、量更少、资源使用的公平性就更受质疑 ----------- 话锋一转，这个社会住宅政策的另外一个症结在所谓「贫民窟」效应 把社会住宅打散在各种建案里就没事了吗？ 在理论层面， 首先会被检讨的就是资源使用的成本效应和公平问题，也就是「小帝宝」争议 这和「社会住宅」是盖来给谁住的、为何而盖，有关 在荷兰，社会住宅的目标是透过补贴提高居助选择权 其实有点像「青年首购贷款」 它们很多不只是「分散在各建案」，甚至就是各建案的一部份只是政府补贴租金 所以，你是有可能住得好一点，只要你付得起另外那部份的租金 -- 问题来了，如果你有这部份的财力，那你也可以住附近地段差一点的、远一点的 那政府就不必补助了 荷兰的公屋补助率到34%，(一说是阿姆斯特丹有五成以上是社会住宅) 你想想看，一个城市真的会有50%以上的弱势吗？ 所以这项政策并不是把「社会救助」的精神放大来做的 是把所谓「居住正义」， 也就是「人人都可以住更好点，哪怕现在已经不算差了」放大 这其实和台湾的民情和现有法制有点落差 讲白话点 「台湾需要钱来「救助」的社会部门还有很多，要花在这里吗？」 在现实层面，就还是「成本」与「供给量」的问题 在之前政院说要推出两万多户平价住宅， 又说这些建案里，只有10%是平价住宅，我就在说这数字有问题 两万户除以10%，就要盖出二十万户，想也知道不可能， 两万户乘以10%，就是只能供给两千户 -- 我猜是这个 按目前官房模糊的名词定义，可能那两万户是像eeepc 一样和远雄约好的 地我送你、便宜点盖、便宜点卖住宅，传说中给青年去住 只有两千户的话，那两千户应该是上述「给真的弱势住」的「社会住宅」 後来政院又想到了说这里边也有一部份是用租的，不知道和这两千户是否重叠就是了 从这例子就可以看出来，粥少僧多，你想要去贫民窟化，就要压低比例、量就少 不论是蔡政府也罢、马政府也罢，真的要提供够量的社会住宅、又压低比例 就会莫明的喷出大量的住户 -- 这绝对不可能，因为没建商要配合喷量倒价 那就要花个二、三十年慢慢搞。 最合理的情况，就是集中盖 和 混在建案里，一起做， 然後讲得不清不楚的 (像现在这样？) 这样外国不知道的看到新闻会以为台湾好先进， 社会住宅混进建案比例又低、最後社会住宅总供给量比例又高 就像我们看荷兰一样 (荷兰也是有贫民窟的) 每个国家都有他们的立法精神，和实际需求 为了立法的目标和需求，另一种负作用就会被忽视 像日前还有电视在介绍香港的「高公屋率」认为台湾该借镜 我只能说，借镜个鬼…… 香港是人太多住不下去(尤其是回归前腹地小，回归後其实能住香港谁想住广州)， 香港贫民窟问题是有名的 大家在看到国外数字之余其实可以多深入了解。 在实务上，贫民窟效应和冲高供给量的冲突长年无解 不会因为谁又发布了一次政策方向而改变 而理论上，「真的有必要提供这些吗？」 当捷运更普及、当大家开始读社区高中， 当环保人士不断阻挡都更开发、 原住户担心人口增加会分散公资源(绿地比、图书管座位) 和突破设定容量(车流量、停车位) 政府有一笔钱，是要让交通更发达、在城郊招商，让大家住外圈住得更好呢？ 还是补贴青年弱势，让大家更有抢进市区的能力呢？ ----------------- 不知道有没有人开始好奇，从一开始到现在， 我们讲了「居住正义」和「社会救助」 好像没讲到「打压房价」这件事？ -- 蔡也没讲、政府也没讲，我也没讲 事实上，打压房价的 理论和实务更多争议 别的不说，如果真的房价跌下来了，跌个1 2%那根本没感觉 跌个10%嘛，那现在住台北所有还在缴房贷的人就要哭哭了 -- 可别以为买来自住的不在乎房价，你的贷款是拿房产作担保才贷得到的 银行会因为「担保品价值不足」要你补充单保品 叫银行「别紧收银根？」 影响房价的层面真的够大，银行是顶不住的。 除非政府充份配套，拿出一笔钱来做cds(信用违约交换 -- 美国次贷的元凶之一) 也就是哪天你不缴房贷了，银行拍卖你的房子不够(本来应该够的，但房价跌了) 多的部份可以拿cds叫政府赔他 可别小看这笔，有统计全台北市民薪水有四成在缴房贷，你看这数字多可怕 更何况 既然你的房子都不值这个钱了，还傻楞楞地缴房贷干嘛呢？ 另外贷一户，这户不缴了给银行法拍不就得了？ 这就是保险学里的「道德风险」 所以这个问题是很难解决的，不解决，又很难放手让房价暴跌。 ---------------------- well 打了这麽长，你还觉得社会住宅难推动只是因为「不敢得罪建商」吗？ -- 乌云连夜幕转红 夜幕转红漫天东 红漫天东有客来 东有客来人情浓 来人情浓酒千杯 浓酒千杯尽思愁 杯尽思愁醉人易 愁醉人易再相留 ~ 《客来》。不返 2000.11.03 不返诗集 http://www.wretch.cc/blog/oodh --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 114.136.108.227 -- 自幼家贫 既无嗜好 不学无术 亦无专长 唯打翻茶杯 或饮料罐 或新鲜屋 不乏瓶水 亦有碗面 铝铁生熟不锈钢 大小利乐锡箔包 有色无色玻璃 软壳硬壳塑胶 凡立不曾未倒 寸地无一免湿 初时心喜 触翻热汤而後败兴 久之或忧 撞倒汽水反得释然 本为一时之误 积久成习 偶一为之 还傲世中无双 故以为好 便作所长 因姓黄，自号「掐倒黄」 --

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