作者QuenWu (精采生活)
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标题[闲聊] 告别房仲业 第三集《菜鸟的好运》
时间Fri Apr 27 02:33:24 2007
第三集开始 《菜鸟的好运》
.........................................................................
在房仲业有ㄧ些术语
跟大家说明一下
ㄧ个案子会有买方经纪人和卖方经纪人
卖方经纪人：
就是说这个案件是你开发签委托接进来的。
由你和屋主接洽，我们就会称呼为『卖方经纪人』
买方经纪人：
买方是由你带看(看房子的意思)，相关细节由你和买方接洽，就称呼为『买方经纪人』
独泡or全蛋：
就是说这个案子的成交，买方和卖方的经纪人都是同一个。
实际上，这种情况是还蛮难的。自己搞独泡，真的是要天时地利人和。
我的仲介生涯里面，也才2次而已。
冒泡：
买卖成交大多是同事之间互相合作的。譬如说A同事的买方和B同事的屋主。
委托书：
屋主将房子委托给仲介卖，所签订的委托书，分为专任委托和一般委托。
要约书：
买方确定喜欢这间房子，也愿意购买，仲介就会请买方写『要约书』
把买方认为可负担的购买价写上去。要约书分为2种，
一种是内政部版(不需要付斡旋金)，另ㄧ种是需要付斡旋金。
在我成交买卖件之前，我有成交租案，新人可以先从租案开始做起。成交
买卖件的时候，才不会太紧张!!
终於
在我入行的第四个月，成交第一笔买卖件──我是买方经纪人
记得那天外头下着绵绵细雨~~~我是值班的人
公司的电话声响起~~~~铃~~铃
我：『XX房屋 您好!』
客人：『请问一下，我在你们公司的网路上看到学生的投资公寓.....请问是
在XX大学旁吗?....还有没有类似的案件....今天下午可以看吗?』
我：『可以阿.....那就下午在XXX巷口等...请问方便留个电话吗?.....』
(所谓的投资公寓就是，原本的公寓住家格局，隔间成数间套房，在出租给学生，
大学周边很多这种产品)
那个时候，我还搞不太清楚，标的物详细的位置
问一下同事大概在哪?怎麽走? 然後我就拿着2串key出发前往
接着我就带着买方上楼看房子，因为套房都租满了，所以我们只能看走廊和
公共区域，房间的室内什麽也没看到。然後又去看另外ㄧ间投资公寓。
後来隔天，我和买方连络
结果
买方竟然喜欢这间什麽都没看到的物件，在经过几次的覆看
(譬如说带家人朋友在来看ㄧ次房子)
接着就出价下要约~~~经过一番屋主议价、买方拉价
最後就以超高的总价成交~
菜鸟总是会有ㄧ些好运，刚好我碰到的这个买方，
第一次到来这里看房子，第一次买投资公寓。
刚好也碰到我这个刚入行的菜鸟跟她介绍房子，
所以就莫名奇妙的成交一个超出行情的价钱。
有人会觉得『哇!这麽好运，客人来看房子就成交!』
房屋仲介公司的工作就是买、卖房屋
所以，当然会有人主动上门要委托卖房子或有买方要来找房子
要成交这样的价钱也不是件简单or容易的事
买方的资金要很充裕，就成交的这间顶楼加盖，隔成9间套房的案件来说
银行估价是以权状坪数(区域行情ㄧ坪单价)+租金收益+买方信用条件
以上综合下来，决定可核贷金额
顶楼增建的部份，不在权状内，所以只能算附加价值
我记得没错的话，买方至少准备2百万以上的现金+贷款来买这间房子
(现在买房子，能拿出这麽多现金的客人~~非常的少!!)
後来，这个买方可能觉得出租套房给学生，收益还不错，
陆续的买了好几间成为一位职业房东。
不过，似乎都还没有提到这个案件的屋主
我只能说在成交前的过程当中，我(买方经纪人)、卖方经纪人
和一位稍微资深的同事，跑了好几个地方
找屋主议价(希望屋主可以降价，不要这麽坚持)
找买方拉价(希望买方可以再加一点)
为什麽我们仲介要这麽辛苦的去找买卖双方谈?
我们目的是希望可以减少价差，促成成交。大家都可以赚到钱!!
这个屋主重头到尾，对於价钱都蛮坚持的
屋主的话术，大概就是
『我不能决定啦!!我爸一直跟我说不要卖，我降价给你，我会被骂!』
『这个价钱，我是赔钱卖耶!!跟你说我的成本........』
总之，屋主们的藉口很多的!!听听就好
他们最终的目的只是在帮自己『守价』而已，谁不希望卖价越高越好!能够多拿个几十万，谁不要呢!
後来，以我们专业的估算，这个案子，起码让屋主赚2百万(净赚...没错是净赚!!)
在这个区块能获利百万以上，真的是少数。
大概也只有这种投资型产品能才能有这样的利润!!
为什麽这个屋主可以卖到这麽好的价钱?
因为他不缺钱!不缺钱的屋主，越能卖到他要的价钱，因为他不急着卖，所以他可以等!!
反而缺钱的屋主，不会太坚持价钱
我的结论就是
当你还是菜鸟的时候，因为都还搞不清楚状况，没什麽行情观念。
(千万不要预设立场，觉得太贵之类的，容易画地自限，有人要买，
可以成交最重要!!管他ㄧ坪多少钱)
往往惊人的成交价都是菜鸟创造出来的，而菜鸟发现的时候，
都是在这个领域打滚一段时间之後!!
预告：告别房仲业 第四集 有那麽ㄧ点点的情愫~~真是害羞~~哈哈哈
(待续)
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告别房仲业
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1F：推 hhtj:半夜没睡的好运 抢到第一推 59.112.87.6 04/27 02:40
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8F：推 ericsambora:写得太棒了！等续集~ 163.25.105.236 04/27 08:54
9F：→ Manuel:钱.房子可以慢慢卖.但是房子不是越卖越没价 218.167.40.238 04/27 08:54
10F：→ Manuel:值吗?当然不缺钱的话.当下谈价时会谈的比较 218.167.40.238 04/27 08:55
11F：→ Manuel:高就是了 218.167.40.238 04/27 08:56
12F：推 bfh:写得真的很深入 59.105.10.207 04/27 09:21
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14F：推 stanway:第三集菜鸟的好运 210.241.6.104 04/27 09:51
15F：→ stanway:第四集直接「离开房仲业」… 210.241.6.104 04/27 09:52
16F：→ stanway:你也跳太快了吧 210.241.6.104 04/27 09:52
17F：→ stanway:应该第十集才离开房仲业吧 210.241.6.104 04/27 09:53
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22F：推 josephine21:推..应该第十集才离开房仲业吧 218.211.224.56 04/27 12:11
23F：推 ily:推剧情太急转直下了 拖个稿吧 XD 61.230.67.2 04/27 12:12
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25F：推 Jimiyu:楼上的~是离开房仲业的第四集 210.69.35.10 04/27 12:26
26F：→ Jimiyu:不是第四集就要离开,请先看清楚再批评 210.69.35.10 04/27 12:27
27F：→ baolidab:推推原po 123.240.146.6 04/27 13:12
28F：推 aendwolf:拖稿这种要求，原波这辈子都没见过XD 60.249.183.193 04/27 16:45
29F：→ aendwolf:不过我也想多看一点，原波可以波一些有趣 60.249.183.193 04/27 16:45
30F：→ aendwolf:或比较难忘的成交经验吗? 60.249.183.193 04/27 16:46
31F：推 exfil:期待下一集~ 呵呵 122.124.11.224 04/28 10:49
32F：推 venusnaive:推 期待 218.175.36.12 04/28 15:00
33F：推 s7966:每一集都要推一下 219.91.83.248 04/28 21:10
34F：推 Taimur:不准拖搞 61.224.76.72 04/29 21:17
35F：推 lovewsc:不错 61.224.92.163 04/30 00:29
36F：推 Ulmaceae:推推推^^203.187.113.101 05/01 14:45
37F：推 s7966:好久哦~期待中 219.91.67.210 05/06 16:39
38F：推 stre33:推一个罗220.228.157.100 05/08 02:49
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41F：推 gwaCuCu:好看推 07/15 00:40