业绩变业障！房仲业最怕「致命一击」在这儿 《远见杂志》彭杏珠 台湾还没等到美国「对等关税」通知书，很多产业已经撑不太下去了！尤以第一线的房仲 业最水深火热，成交量腰斩，已勒紧裤带超过半年，仍看不到隧道的尽头，不仅年薪千万 成为神话，百万年薪也不易达标。不动产营业员纷纷下车，转当外卖小哥或开计程车。这 还不打紧，房仲业最担心的「致命一击」还在後头，到底是什麽？ 去年9月以前，房地产迎来大荣景，相关从业人员几乎雨露均沾，年薪百万不是梦；岂知9 月20日，央行祭出第七波信用管制措施後，房市由红翻黑，成交量巨幅萎缩。 到底有多严重？不动产仲介经纪商业公会全联会理事长王瑞祺分析，今年1至6月，六都的 总移转栋数约10万栋，年减26.6％，创下2018年以来的最低纪录，2024年总数为35万525 栋，今年预估下滑至25万～27万栋间。 《远见杂志》询问前几大房仲业者，发现今年上半年仲介的平均交易量萎缩四至六成，「 我进入房仲业20几年，没遇过这麽糟的状况，2025年很可能是最冷清的一年。」一位资深 不动产经纪人说。 由於多数营业员都以赚取佣金为主，并无固定底薪，遇到不景气，很容易跳槽，转当外卖 法苦撑，先往都更、社会住宅租赁或海外仲介，寻找各种可能的商机。 不过，根据内政部历年的数据显示，截至今年6月为止，全台经纪业设立备查家数还有984 5家，仍较1月增加70家，为何市场的交易量断层，家数不减反增？ 第七波信用管制等同「化疗式」的打房限贷 大家房屋企划研究室公关主任赖志昶分析，2025年已无法与2021~2024年的荣景相比，过 去五年同期（6月相比1月）动辄都是增加100家房仲以上的规模，今年上半年的成长数跌 破100大关。在整体政经环境不乐观下，恐将加速不动产经纪业者的汰弱留强。 馨传不动产执行长何世昌进一步指出，筹办据点都需要时间运作，这70家的店东根本料想 不到央行去年9月会使出杀手鐗，恰巧就在房价反转时进场，真的是箭在弦上，不得不发 啊！ 「去年9月前，房市强强滚，各家业绩确实不错。但谁会想到当时的业绩，现在变成业障 ，赚进口袋的钱都陆续吐出来了，」一位房仲业资深主管连明益（化名）说「只要政策不 松绑，资金依旧紧缩，店东每个月都在贴钱，还能贴多久？大家心里都没有底。」 而让房仲业唉声叹气的源头正是「房贷池子的水几乎乾涸了」。连明益说，以前放贷审查 较宽松，成数高且利率低，相当於将水龙头开到最大；然而，当去年9月央行紧盯银行「 不动产放款总量管制」「不动产放款集中度」两项指标时，等於关紧了水龙头，导致资金 断链，衍生出各种乱象。 「多数的大牛（公股银行）都不太做房贷了，即便放款也会严格徵信。买方纷纷涌向民间 ，但民营银行的资本没有大牛雄厚，机会有限，只好又跑到寿险公司办房贷，寿险的资金 根本无法与银行相比，难以缓解资金短缺的困境，」连明益加以说明。 最大的问题是，第七波的限贷政策「溯及既往」，首当其冲是买预售屋的人。房市趋势专 家李同荣指出，在政策颁布前的已购户，尤其是预售市场的买方也是第七波信用管制对象 ，这等同是「化疗式」的打房限贷（编者按，不分好坏细胞都被消灭）。 全年移转栋数将萎缩至25～27万栋间 根据新北市政府2025年房市趋势报告及相关资料显示，过去36个月（近三年）台湾预售屋 成交总金额累计约为新台币5.3兆元。今年，恰巧很多预售屋都进入交屋潮，资金紧缩的 後遗症愈发明显。 例如有民众3月跟某银行签约贷款，必须等到7月才能拿到钱，他很担心借贷不顺利，又去 洽询另一家银行，仅考虑一周而已，新银行主动通知「额度已满」。还好原银行7月顺利 拨款，不然恐发生违约事件。 尤其对买预售屋的年轻人影响最大，刚结婚的35岁新人马齐贤（化名）说，四年前买总价 1200万的预售屋，就是想减轻压力，根据工期逐批缴交部分头期款，等到交屋时，就能完 成其余八成的贷款。岂知，刚好遇到资金短缺，还要额外找到一成的现金120万元，还好 妈妈用退休金支付，不然他也不知道该如何是好。 不只房贷成数变低了，连贷款利率也增加了，当年建商说房贷利率是1.5％，却因第七波 信用管制，利率增加至2.5％，这些人等於被双杀了。所以王瑞祺才建议，政府应该研讨 政策前已买预售屋族群的影响，是否可以给予一些协助，减轻他们的房贷负担。 目前，房仲业的现况如何？李同荣大胆预言，惨状连连，今年的交屋潮将出现解约、违约 、断头等乱象，紧接着房仲业就会在下半年出现「倒店」潮。 王瑞祺加以说明，景气好时，营业员看似赚很多佣金，实际上都起的比鸡早，跑的比马快 ，全天候待命。客户想看房就得马上服务到位，卖方可委托多家房仲出售，最终仅一家成 交，平均到手的服务费4至4.5％，很难拿到法定上限的6％。 加上全台有9845家房仲据点，竞争激烈，平均承接30至40件才能成交一件。今年经营更严 峻，店东已经蚀老本大本年了，预估全年移转栋数将萎缩至25～27万栋间，相比2024年（ 35万栋）负成长22.56％～28.57％。 房仲业的大多头时代已然结束？ 「一开门就要支付房租、水电管销费，如果政策不松绑，房仲业很难长久撑下住。推估恐 有一～二成会歇业，最惨恐到达三成，相当於有1000家至2953家的店面会消失。」连明益 说，房仲业就像在开雪隧一样，好像看到尽头，随即又进入另一隧道，不知道尽头到底在 哪里？只能「田螺含水过冬」了（台语，静待时机，度过难关的意思）。 在业界20几年的住商机构企研室执行总监徐佳馨认为，房仲业的大多头时代已然结束，想 靠仲介赚大钱很难了。 其实，这波受冲击的何止房仲业，还包含营建业、建设公司与代销业者，总计约有25万的 从业人口。他们疾呼政府滚动式检讨政策，毕竟房地合一税2.0已有效规范投机者（两年 内出售课徵45％），不应无差别对待所有人，适时放宽信用管制，不宜全面禁止预售屋转 让，让房市回归市场机制，健康发展。 王瑞祺愈说愈忧心，如果信用管制措施愈拖愈久，民众信心很容易溃散，导致房市问题积 重难返，冲击到经济。例如2025年3月底全台设籍户数约971万户，假设平均一间房子跌个 100万元，就是9兆7100亿元，超过政府三年的总预算规模。 尤令业界惧怕的是，台湾最具优势的科技业，因应美国的「对等关税」，恐开启大外移2. 0计画，以分散供应链到成本低且税负轻的地区，「如果重演1990年代的台商大迁徙，将 造成第二波的产业空洞化，对经济带来巨大冲击。」 王瑞祺打了个哆嗦说，「我光用想的，都感到头皮发麻。」他指出，1990年代第一波出走 的传产，多数都有赚到钱，纷纷返乡投资置产，活络台湾房市与股市；但这一波的科技业 不同，外移很可能会降低利润，且对房地产有负面影响，例如台积宅效益变弱，更不利於 经济发展，希望政府能尽速检讨信用管制措施，期使将伤害降至最低。 https://www.gvm.com.tw/article/122912 心得 其实就是自己太贪心业力引爆， 前几年炒的有多疯当然摔的就有多重， 多多最爱笑人FOMO， 未来好几年的买盘的确这样被提前逼出来， 竭泽而渔的结果现在当然没人接盘， 营建代销建商前几年嚣张成什麽样子， 一堆台清交毕业的年轻人， 看个房还要被羞辱不够努力收入低， 现在房子不好卖， 正好建商一直在靠杯缺工， 房仲代销刚好就下工地啊～ -- 英国老人在海关翻找护照，动作很慢找了很久，女海关尖酸的问：你来过法国？ 英国老头说：我只来过一次。女海关更尖酸的问：你来过怎麽不知道提前拿护照？ 老头：我上次来时没检查护照。 女海关高声叫道：不可能！英国佬来法国我们永远都要检查护照！ 老头：44年登陆时候，海滩上可一个法国人没见着... 旁边德国老头说：是的，这个我能证明，当时滩头确实一个法国人都没有... --

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