这篇文章主要是分享我在买房和指数投资之间的看法和选择 买房是个非常困难且争议大的问题，且因为不同市场已经牵涉到近乡谬误跟贷款，几乎不 可能如指数投资那样有「明确实证」的答案 简而言之，在指数投资、life cycle investment 等等，我能确定我是对的，但在房地产 的购买，我也只是分享我自己的看法，无法提供很正确的答案。只能抛砖引玉分享一个年 轻人的看法 前言：life cycle investment & coast fired 这篇主要接续我之前的一篇文 #1dfT6vou(Stock) 在这篇文里面，以一个年轻人角度分享了所谓life cycle investment & coast fired 这是计算机：https://walletburst.com/tools/coast-fire-calc/ 我们能轻易计算出coast fired所需的金额。或者说，VT数量（这样的说法通常能让我们 更有动力和目标） 以月收4万退休生活而言，考虑进通膨，抓1000股VT很宽裕 这也是我反覆提及的，尽早存到1000股VT，就可以coast fired，「赚多少花多少」，心 态上自由的重要 而要达成1000股VT，贷款/杠杆是必不可少的 背後的逻辑正如上一篇所说。你未来30年劳务所得=超长期债券，你已经曝险大量资产在 债券上了，势必拉高股票占比。 因此上篇文我给出的结论是：不买债、信贷投资指数基金、杠杆控制至少2x 大致复习完毕。而实行过程，最大的问题想必是买房跟这套逻辑的取舍 因此此篇分享我个人对买房/指数投资的理解，并计算两者回报 探讨族群&前提： 在讨论之前，还是要先计算一下报酬率 虽然已经太多人算过了XD 然後讨论要定义人群。我定义的是「45岁以前，未买房或房产很少者」 如果你已经大於45岁，开始进入股债分配的环节； 又或者你早已经有>3栋房 那不是主要要探讨的对象 (毕竟当买三件以上房产时，要嘛你是很忠实的房产投资客不爱股票，要嘛你就是资产远 超我的大户，无论哪种我想你都不会想听一个年轻的指数化信仰者侃侃而谈XD) 房地产报酬采用国泰房地产/住宅价格指数当台湾平均回报率 指数化投资采用全市场股票ETF：VT，不考虑汇率波动，采用FTSE Global All Cap Index ，忽略追踪误差 回测20年（2003-2023） 租金回报率采用2% 装潢等软性费用基本上以我个人心证为主（基本都采较低） 另外，尽量不考虑资产波动情绪价值的部分。 所以什麽「股票上冲下洗你抱不住，房产跌了感觉不到，才能稳稳持有」这种言论不被考 虑 毕竟会点进来的人都是坚定的指数者，一言不合就删app不看盘的，我们不会被什麽上冲 下洗影响：），希望啦 报酬比较： 全球指数过去20年的年化报酬为10%左右 房价指数过去20年为4.5%-5% 以上都是我抓FTSE 报告跟国泰的结果去回测的，大致上应该相去不远 以买1500万房子为例，头期款20%，房贷利率2%，仲介买房2%卖房4%，装潢费30万，30年 後卖出。租金2% 年化报酬是多少呢？8.1% 相较之下，VT的年化回报是10% （1500万房子，每年5%涨幅+2%租金回报率，30年後约1亿1000万 相对应，一开始不买房，省下头期款+仲介+装潢350万，2%房贷利率=每月多4.4万房贷投 资VT，30年後约1亿5000万） 且还未考虑房产折旧，但也未考虑房贷利率应该可以低於2%，跟房产实际报酬有人认为高 於4.5% 有点反直觉，开五倍杠杆还输指数化，这原因是因为在你不断还款的时候，本质上是一直 在去杠杆化。 讨论： 可以看到结果，基本上买房和买股，拥有相差不远的年化报酬，但在考虑杠杆後指数化投 资的报酬仍然高於买房 甚至考虑进房产折旧，两者差异应该更大 但这绝对不代表买房的报酬比较低！ 因为要注意的是，这是长达30年不断还房贷去杠杆的结果。 但你不需要去杠杆啊。 实务上，理财型房贷的出现让这件事变的愚不可及，不该有人傻傻的还房贷30年 回到life cycle 的本质，在年轻时努力开杠杆是正确的方向 照这逻辑，反而买房是正确的选择。因为房产能够开很大的杠杆 所以此时已经很清楚分成三个类别 1. 指数化投资 2. 买房，但呆呆还款30年 3. 买房，但努力让自己杠杆维持 以报酬率来说3>1>2 也就是，以过去的投资报酬率来回测，买房但不断维持高杠杆是回报最高的方法 这也是清流君之前影片算出买房差於投资的原因。因为他不考虑房贷可以维持杠杆 但是，回到指数化投资的本质 当你把5倍杠杆，押注在亚洲一个小岛、一个城市上的一个物件，风险是低的吗？ 买房永远不能逃避的就是他无法规避非系统性风险 我自己认为，比起2倍杠杆买VT，五倍杠杆压在一栋房子上，无疑是非常高风险的金融操 作 身为指数投资者，很难无法认同这种无法规避非系统性风险的投资 问题是，如果有第4条路呢？ 也就是4. ：利用信贷开杠杆投资指数化投资，也就是长久以来我推荐的 如果以一个理性、客观、且对房地产单一风险有趋避的人来讨论，我认为2-3倍杠杆的指 数化投资是优於房地产的投资方式 他有着几乎不输房地产高杠杆的报酬，且规避了大部分的风险 因此我个人理性的结论是，如果愿意且能够以近似房贷的利率贷款到信贷，那信贷买股优 於买房 然後，这只是理论上的方案 事实上随着你资产的增加，信贷不太可能无止尽维持2-3倍杠杆 此外，自住房的好处，情绪价值无法估算 譬如装潢风格、宠物、社会观感、女友要求、父母期望…… 买房无疑可以提供很多很多的情绪价值。光是租房不能自己弄装潢跟宠物就差非常多了 所以，考虑进情绪价值，或许买房仍然是一个选择 我认为，事实上，3&4完全可以并行，但也会互相影响 这已经牵扯到每个人信贷、房贷的条件 甚至业务员的不同也影响很大。 我不能ㄧ概而论去计算，因为无法考虑信贷会影响房贷的利率、成数 因此我个人、完全主观、很可能没办法推广给多数人、且不负责任的建议是： 在现金流足以支撑1.5-2倍杠杆的指数化投资时，以信贷模式走路线4。 实务上，随着资产增加，理论上你的杠杆也必须持续加仓，但我们不能无止尽加仓下去， 也就是抓一个平衡点。 再次强调，纯粹主观 台湾信贷对年轻人的友善程度&利率，大约介在100-300之间。 也就是，当你贷款到2-300万左右、杠杆两倍总资产5-600万元後，剩余的钱可以「考虑」 拿来准备走路线3，也就是买房 这些钱也差不多一千多股VT，这可以给你更安稳的情绪价值。代表你已经coast fired了 这完全是个人观点，如果你现金流能cover 400万信贷，且买房对你情绪价值不大，那你 信贷400万总资产800万再开始存款也未有不可 亦即，一个陈腔滥调的结论 24岁毕业後，开杠杆信贷後总计约300-400万资产，1000股VT後，剩余钱当头期款准备买 房。 实务上，按照每个人月薪不同，在26-28岁达到股票上的coast fired 开始把剩余钱一样投入VT，并在33-35岁左右卖掉1000股vt以外的金额买房 我个人认为这是可行的方式 买房後，除非已经达到你预设life cycle的杠杆倍数（上篇文有教过计算），否则永远记 得理财房贷。而理财房贷出来的钱呢？ 当然all in VT！ 结论：懒人包 1. 一拿到头期款就买房，後用理财房贷维持高杠杆，为过去20年收益最高的投资方式 2. 考虑进避险，信贷2-3x买VT是优於上述的选择，且报酬相差无几 3. 考虑进情感因素，可在600-1000股VT後开始存头期款，为折衷方案 4. 买房後傻傻还款30年，期间不增贷，为最蠢最蠢的方法。其效果甚至低於无杠杆之指 数投资 5. 综上所述，建议杠杆买VT当租屋股神or 存到一定股数VT後买房。直接买房後维持高杠 杆，适合对台湾房产有信心或自认有主动选房能力的人，我个人完全不推荐。啊买房後一 直还房贷没维持杠杆的人，就别来乱了，最烂 6. 买房尽量贷40年贷款 --

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