作者huabandd (我是阿肥巴你头)
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标题Re: [请益] 为何一堆人都想着债市要做价差？
时间Tue May 6 20:08:38 2025
※ 引述 《NovaShin》 之铭言：
: 推 onekoni : 不懂 房价崩换房不是更爽 05/06 18:45
这个不太懂，於是让gemini算了一下
假设我於2020/4年买了一间两千万的房
年利率1.5%，七成贷款，分三十年偿还，无宽限期
房贷利率逐年提升0.1%，到2025/4时房贷利率已为2%
2025/4房价暴跌，我的房子跌到只剩一千万
我想把房子卖掉，买现值五百万的房子
一样贷款七成，2%利率，三十年偿还，无宽限期
如果我不把房子卖掉继续缴纳贷款还要缴纳多少钱？
如果我把房子卖掉购买第二间房子还需要缴纳多少钱？
跟原本第一间继续缴纳相差多少？
（因为第一次计算未加入缴纳的头期款，加入条件再算）
以上计算未加入第一间房及第二间房的自备头期款
将条件加入後重新计算
第一间房继续缴纳不换房，总缴24,433,921
卖掉第一间房缴纳第二间房，总缴17,268,579
两者相扣可省下7,165,342
假设房价下跌之前第一间两千万变一千万
第二间一千万变五百万
第一间房如果原价是一千万，换算一下
总缴12,216,960（直接对半砍应该不会错？）
如果你是买得起两千万的房的人，房价下跌
你是会选择持有现有房屋，还是出售换低价房屋？
我是买不起啦，但看起来好像不换比较划算？
若房价跌但你收入不受影响，你换不换？
详细计算过程
https://i.imgur.com/59zJhjH.jpeg
https://i.imgur.com/ow8LH8V.jpeg
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1F：推 zxcvb7700 : 万宝的房 只会涨 不会跌 勿嘴!05/06 20:10
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 20:10:42
2F：推 blargelp : 房价崩 换房绝对更难。这题房板入门题 答错直接出去05/06 20:12
3F：→ blargelp : 除非你第一户全现金买。不然跌 头期就更远。但 第一05/06 20:13
4F：→ blargelp : 户能全现金买的人，本来就可以换房05/06 20:13
算了一下才知道，价跌要换房也不是那麽简单
不过上涨时换房也不是那麽简单，薪水很难追涨幅
不知道是不是价格平缓时比较适合？
5F：嘘 abdd123413 : 买不起还要大声嚷嚷喔05/06 20:14
对啊，怎麽了吗？你不敢吗？
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 20:14:53
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 20:15:23
6F：推 eliteark : 印象中当初命题是房市跌的时候换大房子会更容易,我05/06 20:35
7F：→ eliteark : 找用GPT用(2000->3000)vs(1000->1500)的情境去比较05/06 20:35
这边是说2000万的房跌价後1000万卖掉
然後再买入3000万跌价後1500万的房吗？
如果是这样是比较容易没错，利率不变的状况下
但是也要考虑已缴纳的利息
以及换第二间房所造成的额外支出划算不划算
8F：→ eliteark : ，条件一样是7成30年在第五年脱手05/06 20:35
图片一个是136万一个是686万，是不是错了？
10F：推 eliteark : 头期款够以月负担比的角度来说确实是比较容易啦,现05/06 20:37
11F：→ eliteark : 在买房很多卡在收支比05/06 20:37
12F：→ eliteark : 前提是这五年有存到钱05/06 20:37
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 20:45:04
13F：推 eliteark : 686是第一间清偿贷款後要多赔的钱+第二间的头期款05/06 20:47
14F：→ eliteark : 中间过程省略只截结论的关系05/06 20:47
看了下面两张图懂了
确实房价跌了会比涨了换房简单的多
但看了计算过程才知道中间有多少损失
我把我的案例第二间房500万改成1500万
总缴会来到29,582,859，比不换房多
多花5,148,938，但是2000房变3000万房
看起来换大比换小更划算
而且还款金额会从50,674降低到38,810
月缴压力降低，房屋价值增加
看起来是比较好的选择
只是在换房时有一次性支出663万
这个比较高一些就是了
17F：→ stepnight : 换大房子不痛就是蛋黄换蛋白去05/06 20:54
小屋换大屋，价格抓一样这样吗？
18F：→ stepnight : 不然一样都蛋黄要跌一起跌、要涨一起涨05/06 20:54
蛋黄跌蛋白不跌吗？
19F：→ stepnight : 实际上同样蛋黄蛋白区换大房根本没比较松05/06 20:54
除非薪水有增加，房价有下跌这样
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 20:55:20
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 21:10:18
20F：→ kakkouii : 有这麽难算吗？价跌期间当然小换大划算啊05/06 21:16
小换大较划算没错啊
但你要另外拿一笔钱出来啊
没有钱的话也是没办法换啊
21F：→ kakkouii : 三十坪换三百坪 三十张股票换三百张股票 越跌越划05/06 21:18
22F：→ kakkouii : 利率这麽低 跌价要车平利息多简单05/06 21:21
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 21:22:08
23F：→ kakkouii : 不跌价要三十坪换三百坪要另外拿更大大大大一笔出来 05/06 21:28
也是，忽略这个更大大大大一笔了
24F：→ twistfist : 杠杆买房的当然是涨有利 05/06 21:31
※ 编辑: huabandd (218.187.84.246 台湾), 05/06/2025 21:32:42
25F：推 onekoni : 不用想太复杂 就是你要花大钱的时候当然希望大钱的 05/06 22:30
26F：→ onekoni : 跌 05/06 22:30
27F：→ onekoni : 因为你的薪水能负担的月付降低那麽多 05/06 22:31
28F：→ onekoni : 可以拿去借更多钱出来 05/06 22:31
29F：→ onekoni : 你本人就是一张新台币债券 月月配 能从银行借钱的 05/06 22:32
30F：→ onekoni : 那种 05/06 22:32