先说结论房贷增贷是用来「放大资产」，而不是直接拿来「当饭吃」。利用增贷的息差帮 你养大总资产，生活费还是建议先靠本业或自有资金的股息来支应，等到资产滚到本金还 完的那一天，才是真正的自由。 盲点一： 你的公式： 生活费 = 股息 - 借款利息 现实公式： 可花用的钱 = 股息- 每月房贷还款总额 (本金+利息) 除非你能拿到「永久宽限期」(只缴息不还本)，否则增贷资金通常只能给 2-3 年宽限。 一旦开始「本息摊还」，现金流会完全不同。 【试算给你看：目标年领 100 万生活费】 你计算需要贷 2,857 万。 假设利率 2.4%，分 30 年偿还： 1. 收入端 (ETF 6%)： 2857万 * 6% = 171 万/年 (约 14.2 万/月) 2. 支出端 (房贷本息摊)： 借 2857 万，月付金约 11.1 万/月(一年支出 133 万) 3. 171 万 (股息) - 133 万 (房贷支出) = 38 万/年 结论： 你承担了 2800 万的负债风险，结果每年实际能放进口袋花的只有38 万。 离你目标的 100 万生活费，还差了一大截。 因为其中有很大一部分股息，被强迫拿去「还本金」了。 虽然还本金是把钱存回房子里(资产增加)，但你没现金吃饭了。 盲点二： 要贷出 2,800 万的「增贷」，你的条件要非常硬。 1. 房屋增贷通常有成数限制。若以 8 成算，你的房子监价至少要 3,500~4,000 万，而 且是「残值」要有这麽多 (扣除原房贷余额)。 2. 你要扛一笔 2800 万的贷款，银行会看你的还款能力。以月付金 11 万反推，银行通 常要求你的月收入要在 18~20 万以上。 如果原本就拥有 4000 万豪宅，且月薪 20 万以上的人， 通常不需要靠这种高杠杆操作来拚 100 万的被动收入。 盲点三： 借 2857 万全押股票。 若遇到 2022 年那种股债双杀，大盘回档 20%： 帐面亏损： -571 万 房贷压力： 每月依旧要缴 11 万 这时候如果股息缩水 (例如配息率从 6% 降到 4% 甚至更低)，你的现金流会直接转负 ( 要倒贴缴房贷)。身上背着快 3000 万负债，每个月还要从薪水掏钱养房子，这就不叫财 务自由。 --

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