作者sarra (天地静好岁月无惊)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 八年级最惨吧怎麽没人讨论
时间Thu Nov 17 17:54:32 2022
→ testPtt: 还蛮多大公司厂房土地都是租的耶 11/17 16:33
ok 恭喜你, 这边操作商用不动产跟乙工刚好在线上的就有一位,
名下几件长期出租(含租给自己的), 这三年居中处理大公司厂办也有三件
商用跟一般民宅完全是不同的世界, 通常要砸下来的金额一般人只会在报纸上看到
跟一般民宅丢下去头期款一两人决议不同,
是需要买卖双方跟居中非常多人努力才会有结果的
再来是评估的部分, 因为金额过高是否要联贷? 自备款(现在要该死的五成)怎麽解决?
最後就是很关键的, 你公司现金流要怎麽运用?
开公司工厂的需要商用不外乎就是办公室跟工厂生产, 建商屯地属商品先不谈
这边只谈公司本业在不动产以外的公司
通常绝大多数公司都会选择用租地租厂的方式办理, 原因很简单
租金可摊提, 可抵收入, 而且一个月他妈200万左右就能租一个8E左右的厂房!
你会说这样算起来跟贷款五成每月还款200万差不多啊,
但问题是还得要有4E的现金支出啊!
4E能做多少事情? 能买多少设备进多少原料找多少工人打多少广告?
因为一般人杠杆只有房贷才能开这麽高, 但对公司工厂来说商用不动产杠杆有够低
他大可拿这4E去再开杠杆买2条产线机器摊提7+1，多进料撑半年，多找20个OP来顾
变成半年後营收12~16E, 那他为什麽要跟你买地买厂?
还是会买啦, 通常两种情况 钱太多了反正产线产能也饱和了,
或者租不到想要的/地主拿翘, 还是得买
但总之就是他金流要比较划算他才会买
所以拜托不要用一般人住宅买卖的眼光去看商用, 你会很讶异涨幅比住宅还要高很多
https://ctee.com.tw/house/housinginvest/603563.html
而且没得选, 甚麽叫没得选?
你产线需求估一估, 地坪就要需要12000以上, 厂房要18000以上, 有多少选择?
说附近实价登录才多少, 地主理当卖你多少,
抱歉, 没得谈, 最近都是拿邻近工业区120~150%当作起跳基础才比较有望
再来, 其实每间工厂老板都想要有自己的厂自己的地啦
但就是贵嘛, 一家公司年营收20E好棒棒, 但毛利25%净利5-6%比比皆是
你剩余的净利又要拿来分股东分研发分储备明年可能会波动的风险
能够存到一笔能投入大条的大多本业体质非常稳健, 少数像是最近增资的 286X 就不提
比较年轻的公司除非有IPO加持或有富爸爸, 一般都是从租厂开始啦
最後就是...贷款八成利率1.x真的很香
再多情绪字眼都没用, 卖方要看的是真金白银而不是情绪勒索
祝每个人都能找到心目中的理想房子
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.231.9.242 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1668678875.A.BAC.html
1F：推 zaqimon: 看来还是当地主收租最好赚 11/17 18:01
2F：推 yiliang1107: 推分享 11/17 18:02
3F：→ zaqimon: 一边收租一边等地价继续涨 傻子才开工厂 那麽辛苦干麽 11/17 18:02
4F：推 zaqimon: 不知道地主卖地拿到一二十亿之後通常会干麽 继续买地吗？ 11/17 18:06
5F：推 kevinjl: 没地的 当然只能当傻子 租场地赚钱 11/17 18:06
6F：推 KrisNYC: 这件事我也觉得很智障 只是工厂如果开放融资7成8成可能价 11/17 18:08
7F：→ KrisNYC: 格也是飞天 结果还是要拿4亿出来 11/17 18:09
这边回一下, 商用跟c大讲的住宅用租金回推其实也有类似的地方
五成(第六成是其他项目)到七八成...应该1.5~两倍起跳
8F：推 ceca: 地主其实不论增值,收租投报率很低. 11/17 18:09
9F：→ ceca: 现金压很大. 11/17 18:09
10F：→ ceca: 所以收租来讲,地主完全不划算,不如丢0050. 11/17 18:09
11F：→ ceca: 地主一定是赚地价变化. 11/17 18:09
12F：→ ceca: 商用不动产成本太高.所以用租的很正常. 11/17 18:09
13F：→ aqaq123: 八年级出生就决定90%的人生了 11/17 18:10
14F：→ ceca: 并且放款最多就六成. 11/17 18:10
15F：→ ceca: 另外...创业死亡率那麽高..XD 11/17 18:10
16F：→ ceca: 先租,做起来做大後.有钱没地方花才会转过来用买的. 11/17 18:11
17F：推 zaqimon: 一般人有能力创业开工厂吗？不知道开工厂的都是什麽人？ 11/17 18:16
18F：→ zaqimon: 一般人创业顶多就是美甲店餐饮店那种低门槛的服务业吧 11/17 18:18
19F：→ zaqimon: 隔行如隔山 就连菜市场猪肉摊鱼贩一般人也不可能涉足 11/17 18:19
20F：→ zaqimon: 那种通常是继承父母职业或是刚好有机缘才会去做的工作 11/17 18:20
21F：→ zaqimon: 不会有一般人突然说 我明天要创业开始卖猪肉 11/17 18:20
22F：推 butterfly903: 还真有，只是你不认识 11/17 18:23
※ 编辑: sarra (36.231.9.242 台湾), 11/17/2022 18:32:29
23F：推 KrisNYC: 都是机缘 以前一堆传产老板也是本来是雇员 发现不如包自 11/17 18:30
24F：→ KrisNYC: 己公司的产品 从家庭工厂开起来的 现在还很多遗迹 11/17 18:31
25F：→ KrisNYC: 那种透天一楼摆几台机器 人住234楼的 11/17 18:31
26F：推 kusomanfcu: 我只知道一堆人速食创业 拿钱去加盟 11/17 18:36
27F：→ kusomanfcu: 没能力就去学啊 11/17 18:36
28F：→ kusomanfcu: 现在资讯还和以前完全不同 没互联网的时代创业更可怕 11/17 18:36
29F：→ kusomanfcu: 还没学没去找就说没管道，那後面不就不意外而已 哈哈 11/17 18:37
30F：→ kusomanfcu: 笑死 嘴脸 11/17 18:37
31F：推 zaqimon: 我只知道有很多农地工厂就地合法 一切都是历史共业 11/17 18:37
32F：→ kusomanfcu: 我老爸英文系毕业的最後都跨超远跑去开厂 11/17 18:38
33F：→ zaqimon: 一般人创业当然选简单的啊 谁会没事去选杀猪那种技术活 11/17 18:38
34F：→ kusomanfcu: 管道？钱 ？没有喔 都去打工上班存的 11/17 18:39
35F：→ zaqimon: 杀猪要去哪里学 屠宰场吗 一般人也不想去 除非去澳洲打工 11/17 18:39
36F：→ kusomanfcu: 富爷爷？那我爸就不会小学买个鞋都要自己去矿坑推矿 11/17 18:40
37F：→ kusomanfcu: 车了 11/17 18:40
38F：→ kusomanfcu: 去啊 去澳洲啊 你自己都讲了还不去 11/17 18:40
39F：→ zaqimon: 我只知道猪肉摊切到手指头要赶快用香菸菸草包紮止血 11/17 18:41
40F：→ zaqimon: 我去澳洲干麽 我对杀猪又没兴趣 我只对花钱有兴趣 11/17 18:42
41F：推 KrisNYC: 农地工厂其实要就地合法的成本非常高 一般人负担不起 11/17 18:45
42F：→ KrisNYC: 根据产业别 从申请然後改善到能合法 视情况300 500万以上 11/17 18:45
43F：→ KrisNYC: 然後还要常常被稽查污染相关的问题 社会大众其实都被误导 11/17 18:46
44F：→ KrisNYC: 最大的问题是"根本没有任何登记的违法工厂" 而不是有登记 11/17 18:47
45F：推 zaqimon: 那就不要合法继续维持现状就好 反正政府也不会拆 11/17 18:47
46F：→ zaqimon: 台湾法律本来就是参考用的 违法的事大家天天都在做 11/17 18:48
47F：→ KrisNYC: 对你讲到重点了 藏在那就算被检举了 其实除非你带到门口 11/17 18:48
48F：→ zaqimon: 例如每天路上都能看到机车三贴四贴 11/17 18:48
49F：→ KrisNYC: 甚至开铁门逼稽查人员去查 不然稽查人员都是多一事不如少 11/17 18:48
50F：→ KrisNYC: 一事 就是这麽可悲没错 11/17 18:49
51F：→ testPtt: 不要惹到不该惹得就行了 不然查几次没东西就换议员去查了 11/17 19:13
很天真, 看了觉得真可爱
首先你大概不知道所谓谁不该惹, 看的是产业跟地域差异很大
再来就是议员除非被线民爆料然後这条真的很有政治操作的空间谁才理你啦
议员又不是环保稽查员整天没其他事情就处理这个
通常是反过来, 被稽查到找议员的找立委的再做点功课说是意外泄漏马上改善
後面就不多说了
52F：推 F93935: 农地工厂 能请厂登下来吗？ 11/17 19:34
要实际评估案件, 先声明我不做这个, 但我下游有厂商
有兴趣就站内信, 真要发包给他不要来找我讨论价格,
因为这个只能让他下次吃消夜多请我一杯啤酒
※ 编辑: sarra (1.169.77.179 台湾), 11/17/2022 19:41:21
53F：推 abyssa1: 现金太多又没扩厂需求才会买厂房 11/17 19:43
54F：→ abyssa1: 现在随便一个像样的厂房都好几亿 11/17 19:43
55F：→ abyssa1: 2000坪算小型厂房了 一坪10万就2亿 建蔽盖一半又一亿 11/17 19:44
58F：→ testPtt: 你不知道现在连路上有坑洞都能叫议员找人来补吗 11/17 19:47
59F：推 zaqimon: 所以不排放污染的农地工厂就无敌了吧 盖间大仓库来用也好 11/17 19:48
60F：→ sarra: 议员的时间很贵的 你没能确定的事情叫他来你确定他会理你? 11/17 19:54
61F：→ testPtt: 就看情状吧 仓库只要不火灾应该都能过关 工厂多少要排污 11/17 20:01
62F：推 s26492755: 商用真的另外一个世界 11/17 20:29
63F：→ s26492755: 有些金额大的中人拉出来可能都可以包车了 11/17 20:30
64F：→ Fulva9507: 借文问，小咖找250-350（想建300）这种的要怎麽找比较 11/18 07:53
65F：→ Fulva9507: 好 11/18 07:53
66F：推 KrisNYC: 中人. 这个业界视地区 有的还有不能不经过的中人... 11/18 08:14
67F：→ sarra: 给楼上F大,坪数不大找当地商用仲介看看,通常在附近绕都能 11/18 08:43
68F：→ sarra: 看到帆布或扛棒 11/18 08:43
69F：→ sarra: 但你想建300最好找大一点的450左右（看不同区域建蔽率略有 11/18 08:45
70F：→ sarra: 不同）,除非你要盖2F厂但营造成本会喷发 11/18 08:45
71F：→ sarra: 当然不管建蔽率自己铁皮拉满300就不在我讨论的范围内 11/18 08:46
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72F：推 zaqimon: 买块临路有水电的农地 自己爱怎麽盖都行吧 反正政府不管 11/18 08:50
73F：→ sarra: 楼上某z不懂就不要乱教,出一张嘴反正出事也跟你无关 11/18 08:54
74F：推 zaqimon: 真的买农地盖工厂的也不用我教吧 人家直接做就好了 11/18 09:32
75F：→ zaqimon: 农地也不只能盖工厂 还能盖停车场盖露营区盖夜市... 11/18 09:33
76F：→ zaqimon: 反正有门路想赚钱的人自己就会去做 合不合法就不清楚了 11/18 09:33
77F：→ zaqimon: 反正在台湾法律只是参考用而已 11/18 09:34
78F：→ zaqimon: 乡下地方讲究的是人情味 政府也管不到 11/18 09:35
79F：→ zaqimon: 全台湾现在到处都有露营区 请问合法的比例有多少 11/18 09:37
80F：→ zaqimon: 不过反正接下来政府会让他们就地合法 一切都是历史共业 11/18 09:38
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煽动违法行为, 请注意自身言词
※ 编辑: sarra (1.169.77.179 台湾), 11/18/2022 10:19:04
81F：推 zaqimon: 有那麽严重吗 所以每个去露营区露营的也都在助长犯罪吗？ 11/18 10:26
82F：→ zaqimon: 你如果很闲的话可以每天去国小大门口站岗 11/18 10:27
83F：→ zaqimon: 保证有一堆违法行为能让你检举不完 机车三贴并排停车... 11/18 10:28
84F：→ zaqimon: 身为父母每天竟然都在做违法的事 真是太可恶了 罪大恶极 11/18 10:29
85F：→ solidmiss: 怎麽可能随便盖就好 朋友最近走这块 没背景稽查照样轮 11/18 10:32
86F：→ solidmiss: 到你 时间问题 但就是拖 两边演戏 抓不完 有心要经营 11/18 10:32
87F：→ solidmiss: 的还是要走登记转合法 不然哪天政府踩死就断水电 客 11/18 10:32
88F：→ solidmiss: 户那一区已经复数被断水电 转合法是长远的 虽然刚开 11/18 10:32
89F：→ solidmiss: 始开销不少 仲介水又深 这边就不多说了 11/18 10:32
90F：推 zaqimon: 请举证有哪个人因为看了我的留言之後去做了那些违法行为 11/18 10:36
91F：→ zaqimon: 会违法的人自己就会去违法 哪需要我煽动 笑死 11/18 10:37
92F：→ zaqimon: 非法露营区会被断水电 那如果非法露营区旁刚好有块建地 11/18 10:37
93F：→ zaqimon: 建地那边有合法申请水电 然後不小心拉过去旁边的露营区 11/18 10:38
94F：→ zaqimon: 这样政府还有办法断我水电吗？ 11/18 10:38
95F：→ zaqimon: 感觉有本事的人应该还是很多漏洞可以钻吧 11/18 10:39
96F：→ zaqimon: 乡下也有人盖房子直接从别人家借用自来水管过来 11/18 10:40
97F：→ zaqimon: 因为要申请自来水公司拉水表好像不便宜 离干管越远越贵 11/18 10:41
98F：推 zaqimon: 就看露营热潮能持续多久 退烧之後露营区自然会慢慢消失 11/18 10:45
文字都在上面还要有举证谁因此受影响喔?
你现在是住在台湾hello, 中华民国刑法153了解一下
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=153
※ 编辑: sarra (1.169.77.179 台湾), 11/18/2022 11:17:25
99F：推 zaqimon: 好啦 你赶快去提告啦 不要打嘴炮了 还刑法咧 笑死 11/18 11:45
100F：→ zaqimon: 我只是说你可以这样做也有人这样做 我又没有叫你这样做 11/18 11:47
101F：→ zaqimon: 我叫你去死你就会去死吗 11/18 11:47
102F：→ zaqimon: 而且我也没叫你去死 你自己要去死不管我的事 11/18 11:48
103F：→ zaqimon: 不关我的事 11/18 11:49
104F：→ sarra: 已检举 建议去挂精神科门诊对你自己比较好 11/18 11:51
105F：→ zaqimon: 看精神科变更严重请问你要赔偿我吗 你怎麽不先去看精神科 11/18 11:54
106F：→ zaqimon: 你凭什麽叫我去看精神科 你是医生吗 我可以告你公然侮辱 11/18 11:56
107F：→ Fulva9507: 谢谢k大及原po回覆，现在租厂的房东也有介绍当地的仲 11/18 16:07
108F：→ Fulva9507: 介，那这样方向应该没问题，就持续看看！ 11/18 16:07