央行「限贷令」掀解约潮不爽赔15%　4招无痛解套 https://house.ettoday.net/news/3078163 图、文／CTWANT 政府自去年下半年起掐紧房贷水龙头，民众因「限贷令」卡死难交屋的灾情越来越多，很 可能房子没买到，还要支付一大笔违约金。现在律师界也衍生出「断头商机」，专为走上 断头台的无辜民众寻找「免死金牌」，从预售屋买卖契约中找漏洞，再与建商谈判，协议 免解约金或向建商分期还款。 https://reurl.cc/W8xMYD 根据《591新建案》统计七都预售案解约量变化，发现今年1~9月解约数达1930件，与去年 同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解约数量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市 则是增幅89.1%、桃园市78.2%。 《591新建案》总编辑李忠哲观察，除了适逢交屋潮高峰，解约数相对较多，也有些民众 确实因房贷卡关选择解约，尤其是持有多户且财务杠杆太高的族群，一旦贷款成数等条件 不如预期，又不愿或无法拿出更多现金补足自备款，就会选择认赔杀出，使得整体解约数 较去年直线上升。推估准备断头的、还在协商中的，数量难以估计。 一位新北谢小姐就即将成为断头户之一。她於2023年底为年迈母亲买进总价约2,000万元 预售屋，原代销表示可贷款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋贷款只能贷5成，让名下已 有房贷的她顿时傻眼，自备款整整比原先规划多出600万元，此时建商也向她催缴总价5% 、100万元的交屋款，她积极筹钱也筹不足700万元。 「我们事务所(客户)也被断了好几颗头！」康克尔国际法律事务所律师吴奕纶就直言，目 前市场上房贷孤儿确实很多，因银行核贷金额与签订合约时预期的贷款成数有落差，又无 法短时间筹措到足够的资金，被迫走上解约。 吴奕纶表示，违约金通常订为不超过总价的15%，以已缴金额为上限。以总价1000万元来 说，违约金最多可达150万元；若总价2000万元，最多可能赔上300万元，「若碰上踩很硬 的建商，很可能民众没买到房，还要赔付高额违约金，真的会欲哭无泪。」 他因此帮购屋人归纳出4个「无痛」解套方法，以此有机会可主张无须支付违约金解约。 第一是内政部公告之预售屋定型化契约第18点规定，「买方贷款金额少於预定贷款金额者 ，如属不可归责於双方时，差额在30%内，卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方 分期清偿；差额超过30%，卖方同意依原承诺贷款之利率计算利息，得以7年以上偿还期限 ，由买方按月分期摊还，或是解除契约。」 吴奕纶表示，因政策改变导致贷款出问题，过去在法院已有判决先例，此属於「双方都无 法预见、也不是谁的错」的情况，建商以「个人信用瑕疵」向买方收取违约金实属不合理 。 第二种解套方式，是依预售屋买卖定型化契约第24点，检查建商有无违约情事，买方得解 除契约。吴奕纶举例，像是检查卖方有无违反「建材设备及其厂牌、规格」「开工及取得 使用执照期限」之规定，以建材或工期违约，提出解除契约，甚至建商还可能需赔付买方 违约金。 第三种解套法，是依预售屋买卖定型化契约第6点第3项，主张面积误差解约。吴奕纶表示 ，若确认土地面积、主建物或本房屋登记总面积误差超过3%，买方可主张以此解除契约。 要是建商置之不理，第四种解套法为主张建物瑕疵，吴奕纶表示，建商若有违法二工，或 不动产说明书登载不实，例如未记载漏水、嫌恶设施，购屋人可先向建商进行协商，再依 民法第252条主张减免违约金及主张物之瑕疵解约，或减少价金等理由向法院提起诉讼。 不过这样的做法，看在建商眼里可能不是滋味，认为就是来「找麻烦的」。对此，吴奕纶 无奈表示，购屋人、建商其实都是限贷令政策下被波及的无辜者，不过若站在案件委托人 角度，也仅能以「挑契约问题」的权宜方法来协助客户无痛解约。 至於未来打算买预售屋的民众，吴奕纶建议在「解除条约」上应做更详细的解释，目前常 见解除条款看似保护买方，但实际上存在多个争议点，像是未约定贷款期限及贷款成数定 义、种类不明等，所以在条文上须留意约定贷款期限、贷款为成交总价的贷款成数，且不 包括信用贷款或保证人贷款，避免日後争议。 心得： 从这篇新闻中分享的解约量表中，新竹看起是最稳的，解约量没什麽增加。 台中和台南看起来就咕鲁咕鲁了。 这篇文章中有提出四种解套法，来减少断头所造成的损失。 板上有人使用成功的吗? 希望多一些人分享减少损失的方法和经验。 --

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