这次是毕业毕业毕业毕业毕业毕业毕业毕业毕业毕业毕业 怕你们数到打我 就是我的老十一终於破壳而出 今年最酷的地方是交易量 整个被打死 有的社区0成交就算了 有的直接0挂卖（至少网路没有） 这在我到新庄後是第一年见到 2020-2023 也有0挂卖 但那是他妈的被人买光惹 我这次蛮幸运的买到实登93折 第一个幸运是另一间被贺成交的仲介回报比实登高两万 但实登没那麽快出来 加上这个屋主换屋急用钱 第二个幸运是仲介互斗 我买到人生第一次买方0仲介费 现省7万 lucky seven ============ 回到下新庄回龙丹凤一带的市场 我自己有在关注的社区依然有七个刷出最高单 我自己只有三个 口怜 大部分的最高单还是停留在2024 至於均价则是没有明显的变动 譬如我去年买一间是49.76 今年均价50 这时候比较偏向对社区的熟悉度 有的社区会随着楼层跟面向跟格局在单价上有所差异 像今年有报我一间四楼 我问他那个门牌是不是看不出去 就是直接隔防火巷看别人家 那这个还要求要跟别人一样单价 慢慢加油吧 ========== 房地产很吃地域性也不是无脑不看随便买 我的大方向还是 北捷无敌 低总就是香 交通 生活机能 工作 三要取其二 自己比较重视物件的出租投报 贷款条件 未来买卖的去化速度 但我这间达不到cover本利合 正常贷款本利合是19000左右 但我估计应该租17000上下 要多舔几个布丁盖偿回来 强项是七岁 真的跟七很有缘 还有东西全留下 不会拔林北冷气 热水器 烘碗机啥的 交屋後预计整理一小时就能出租了 =========== 过去我也曾经利用屋主的贪婪去破局 老四就是在已知另外一家仲介达底的情况下加十万去让屋主不签约来跟我签 老九的时候 我同一个价格双边下 看谁愿意成 那间已经是卡在仲介费了 我自己则是可能有机会谈妥就全力配合时间 隔天早上手刀去银行进履保 不然说真的 十万元没什麽约束力 这次则是以身入局 我看上一间套房大概能出700万 但看房当天我发现有两个地方有点疑虑 一个是维修孔上面不好开 我肯定得看一下原始天花板吧 一个是马桶附近有白华 有稍微变色 我抠起来闻没大便的味道 後面推测应该是清洁济残留 而不是马桶油泥出问题 於是我跟A下了690 经过快一周都没好消息 反倒是另一间也有接这间的仲介B来询问 消息也是屋主真心想卖（急） 其实这时候我就觉得这间会成 猜测屋主应该是再问其他家有没有更好的报价 於是我直接跟B说 已下斡啊 但感觉凉凉 还是你要同价格试试 B说好 而且B同事是屋主的亲戚 但由於B休假 过来找我要一段时间 晚上的时候A打来 只差十万了 屋主的要求就是总价要看到七 於是我说好 那两个疑虑我重新看一次 有但书的出价 後来A就约了 隔天四点签约 过几个小时後B来到我家 签了690的斡旋 B说他觉得有50%的胜率 我跟他说你应该5%吧 我们明天就要签约了 你先让屋主不要去签约才有机会 结果隔天还真的风云变色 屋主说什麽婆婆住院要去照顾 我一开始听成妈妈还跟A说 没事啦 我相信没人会咒自己亲生妈妈 结果A说是婆婆啦 那就难说了 我都想咒我的….. 欸不是 我们姑且相信人性本善 另外A提了一个要求 希望我把有但书的出价转成文字档让他去跟屋主有个交代 到这边我就知道B应该是要去讲了什麽 我拒绝的理由很简单 等下四点就要签约了 要就来签 我必到 搞这些我怎麽知道是不是要拿我的斡旋去拉价 这时候我觉得B有机会了 到了下午三点多的时候 我问了A 所以我要出门吗 结果是屋主完全联络不上 晚上B给了我另一个方案 700不要买方仲介费 等於是693 我欣然同意 同时B也比A聪明 马上让同事来改斡旋 然後就贺成交了 到现在A还在回报说屋主再处理医院的事 暂时没心情… 到这个点上 大家都在为自己的利益奋斗 这做法不是很好 但如果四点屋主有来我是会签约的 =========== 今年我重新拿了八间出来贷款 跑下来的结果是 多数银行对多户敏感 不是不做就是开差别利率 过往本来银行就有对多户差别利率跟降杠杆的操作 但顶多差个0.1-0.2 没有到0.5这麽过分吧 另外有的银行不承作转贷或是挂1限拨 但对於没贷款要挂4的都有强烈意愿 最终没贷款的那间香喷喷我没动 贷了其他八间 大於15坪的85成 2.6 小於15坪屋龄低於十年的8成 2.65 其他小於15坪的7成-7成五 2.6-2.79 人道走廊终究是没有关闭 祝你各位大gg买房顺利 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.220.138.182 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1765119532.A.DCB.html 每年毕业已是传统 我停业三年多了…. 主要还是你要有银行认列的金流跟资产 这样银行才会愿意持续贷款给你 从老六开始自己繁殖 有没有看过存房派 ※ 编辑: s26492755 (49.218.146.128 台湾), 12/07/2025 23:26:33 别怕 我也经常斡败的 也有时候被不收斡 口怜 但就是这样 我11间都没买超过当下实登 买房不要急 确实有些物件在消失 主要还是房价没有确实跌下来 观望的会随着时间过去慢慢出手 交易量少对市场价格影响小 因为不管是涨还是跌 前提都是要有量 不然你看一下高於实登一下低於实登 没几个根本带动不了趋势 最後比较大的可能性就是随着通膨去涨 ※ 编辑: s26492755 (49.218.146.128 台湾), 12/07/2025 23:36:17 一年盈余一百多当然是不够 不过我还有前面的房子啊 没在工作後花钱时间变多了 小孩别的不说 幼儿园一个月就要快两万了 这个时间点的话 两者涨幅都蛮有限的 可能以前很多间都能cover本利合让很多人都以为我只看租金投报 你要想的是他这个年纪的贷款能力跟放十年之後他仍然强势 除非租金投报低於贷款利率 不然後续的转增贷都是可以让你做更多的规划来配置你的资产 最後就是还真的没看租金跌过或是都会区没人租 所以出租件本来就是比较保守跟拿来兜底的物件 所以以前我还说过 金流为正 天下无敌 只要房租一直收就能持续保有资产 至於未来的事 还真的难说 但至少稳中求胜 除非升息到5%10%之类的 套房啊 平常手摇杯都喝全糖了 没差布丁 哈哈哈 倒是布丁这种不健康的东西为什麽会出现在儿童餐 只好爸爸代为吃掉 ※ 编辑: s26492755 (49.218.146.128 台湾), 12/07/2025 23:56:56 真要说我记得某一年好像失败超过11次才买到… 这你都看得出来 如果从业人员别去拆穿A啊 ※ 编辑: s26492755 (61.220.138.182 台湾), 12/08/2025 00:09:17 人总是在错误中学习 失败中成长 买到现在都还被人拔过冷气 热水器 烘碗机 重点是要记取教训 以後避免这样的事情再度发生 我当房东都曾租给朋友的女儿说要跳楼….. 以後不租有关系的 斡旋这块也是 到底输在哪 差人家多少 是遇到新青安小gg 胡乱出价 还是自己的出价策略有误 都很值得探讨再出发的 久而久之命中率就会高了 今年这是第三斡 第一个差28万 第二个差39万 有了小孩後真的比较少在看房买房了 ※ 编辑: s26492755 (61.220.138.182 台湾), 12/08/2025 02:41:38 再买一间有机会 其实我手头上还一个斡旋 跟仲介回报的结果只差十万 大家或许会觉得只差十万会成或是仲介再做状况 但我还真的曾经有一间顶楼露台户 就差十万 我觉得他会降 他觉得我会加 卡在那边过好几个月卖别人…… 到时候买上改ID 改s99 业务性质的一般比较刺激吧 今年第二次斡败的时候其实有进小房间 所以不要相信进小房间一定可以不加价了 重点是 第一次体验到开发方跟销售方的店长都有来 总共六个人轮我 现在是闲到一个不到千万的案子都要出动双方店长了吗 千万别让我看房 随时会买一间回来 所以我真的不想买的时候 连资讯我都不点开的 没薪资看租金跟基金的月配息 每一间不太一样 有的还有留我的公司资讯 但因为没统编没401而且停业了 有的改用专业投资人下去审 有的一开始就不是写负责人 因为负责人难贷款 这次还有一个小插曲是 其中有一间 原本对保完成後 因为多户 总行要砍成数 但因为已经对保完成 所以我不能接受 後来是分行去总行谈完 重新再写一次重新对保 用专案的方式让我过 再一次让我见识到 只要不触犯央行天条 还真的看他们想不想贷你 内规皆可破 ※ 编辑: s26492755 (220.133.119.192 台湾), 12/08/2025 08:55:52 这个有明文规定 叫做天条 所以购置不动产用的钱名目不能是增贷 不会 反而有机会降低 但今年毕竟是银行比较吃香的 所以我谈到最低就是一间3000 有的6000 口怜 前几年贷款方比较吃香的时候还有机会免开办手续费 ※ 编辑: s26492755 (61.220.138.182 台湾), 12/08/2025 13:58:17 唷唷唷唷 这留言怎麽有声音 其实就是资讯不对称啊 认识多房仲还是有好处的 可以慢慢拼凑正确的资讯 我一开始在看到A的赖讯息 我就在思考 会有变数 但我没点开 我在想怎麽应对 刚好我是真的要看牙医 看牙医过程中就在想 屋主到底是700 2%还是700 4%的底价 如果是2% 大概率不用玩 後面我决定帮B一把 维持口头承诺见面签约 而没把有但书的700转成文字档 最坏情形是这间没买到 大不了买别间 屋主那边只有A的书面斡旋690 所以他也担心A在唬烂他700让他过去再拉价 而B这边 就是用这样的方式去破坏 另外我同意B的693方案後 B虽然在宜兰但马上请同事来重新写 所以在屋主眼中 最後只有书面的B 700 其实A如果有做好纪律 在我同意700有但书的那个晚上直接来找我重签 那A会赢 A应该也不知道另一边也是我 同时B也不知道我有但书的700斡 另外就是对屋主把握度很明显B>A 以前分享这些故事的时候都会有人说我太多小剧场 但房子就是在一次次的激荡下买下来的 关键就是优化贷款啊 我之前比喻多房像是牛棚有很多投手 每当需要解决打者（买房） 就可以从里面挑一个出来对付（贷款） 有的投手还没恢复体力 但其他恢复体力了 干他 现在比较麻烦的是有的需要偿还本金一段时间 或者不再有银行愿意吞他行违约金 各家条件也没有哪一间杀到我解约都觉得划算了 虽然这也只是减缓贷款的速度 不是坏事 就像我自己有个房不过三的原则 每年最多两间 买完封盘再也不看 照後镜一定会在2019跟2022後悔 但走得慢至少走得稳 我十月才核三十年的啊 而且挂4还没有水位问题也没银行限拨 两天就下来了吧 贷款不外乎 年限 利率 成数 宽限期 透支型 理财型 现在的环境没法每个都拿到最好 所以看你的取舍 每家银行也有他的强项 像兆丰利率就很低 即便我这种多户没薪转公司没营灯猪狗嫌的条件 他都愿意给我地板利率+0.04 但代价就是20年 像大树这种成数超强的 新庄12坪破烂小套房给你八成 怕不怕 但利率就2.65 ※ 编辑: s26492755 (61.220.138.182 台湾), 12/08/2025 15:58:50 你的思维是对的 我以前也这麽认为 当然以前也想过 譬如我跟A下700 B下680 那我的700是不是很容易获胜 招商三家陪标的概念 其实都是我自己 像我老九也是双边下 主要还是在於 我知道他大概多少会卖了 这时候双边下 反而有利 那时候知道底价大概在500左右 只要过500的斡旋都有机会 我跟A下了510 但他们要520才过服务费门槛 隔天我联络成交过两次的B 还跟B说 没成交是0喔 B愿意 但开发同事也是坚持520 我回头跟A说 如果这个价格无法成交 我可能会跟B下 最後就是A打来说了一句话 鹬蚌相争 s26492755得利 这次自己破坏自己是复杂一点 但也差不多概念 不通畅的话 督下去就通畅了 只是奸诈 跟我有个比较熟的仲介一样 不说谎 因为不该说的事情选择不错了 ※ 编辑: s26492755 (49.218.146.128 台湾), 12/08/2025 17:25:03 ※ 编辑: s26492755 (49.218.146.128 台湾), 12/08/2025 17:26:26 代书的费用可以自己跑 你还要加上地政的费用 转贷我通称搬家 搬家本来就需要成本的 我最贵的一次是为了多一千万的扣打 贷3187万 那次含另外两家的违约金 付了将近20万出去 但那次多的款项其中一部分这三年就帮我进帐了445万 舍不得孩子套不着狼 ※ 编辑: s26492755 (49.218.146.128 台湾), 12/08/2025 17:49:48 我也欣赏你的诚实 哈哈哈 抠大便至少得扣50万吧 不是 我没这麽凶恶 那个是白华或是结晶 ※ 编辑: s26492755 (61.220.138.182 台湾), 12/08/2025 20:16:14