FB 推给我这两篇，应该是同一个人经营的 似乎是小有名气的投资老师～ https://www.facebook.com/share/p/17sL4igMET/?mibextid=wwXIfr https://www.facebook.com/share/p/19bqvcrDFi/?mibextid=wwXIfr ==以下转录== 忍痛停损60万的经验分享 我前年也曾经是那个「看好泰国」的人。 两年前，我在曼谷买了一间预售屋，当时的剧本大家都很熟：国际观光复苏、外国人涌入、 退休天堂、租金回报看起来不错，再加上一堆中文世界的投资网红不断强调「现在不买以後 更贵」。老实说，那时候我也一度被说服了。 但今年年初，我选择停损。停损完隔月就发生地震，庆幸自己做对决定。 我放弃了那间预售屋，认赔已经缴出去的六十多万工程款。不是因为资金周转问题，也不是 因为一时恐慌，而是因为我在实地看过、冷静算过帐之後，发现这笔投资「逻辑坏掉了」。 先讲结论：我不是不喜欢泰国，我是不看好「现在这个价位的泰国房地产」。 今年年初，我花了一段时间在东南亚移动，从越南一路走到泰国，中间还穿过柬埔寨。这趟 旅程对我影响很大，因为它把「旅游滤镜」彻底撕掉了。当你不再只是住饭店、逛百货，而 是去看一般人住的地方、问实际租金、看空屋率，你会发现很多宣传话术，经不起现实检验 。 很多仲介喜欢强调泰国房地产的「投报率」。但投报率不是用嘴巴讲的，是用数字算的。真 正该看的，永远只有两件事：租售比，还有未来的资产增值性。 先说租售比。这几年曼谷的房价，被大量外国资金硬生生推高，尤其是市中心的新建案，成 交价漂亮，但你去问实际能租多少？除了极少数蛋黄区，多数租金根本追不上房价。换句话 说，你把一大笔本金锁进去，每年拿回来的现金流却非常有限，资金效率很差。这在任何成 熟的投资逻辑里，都是一个警讯。 再来是转手性。这是我最後决定停损的关键。曼谷很多建案，看起来「国际化」，但实际上 买盘高度集中在外国人，尤其是短期投资客。一旦市场气氛反转，接手的人在哪里？本地中 产根本负担不起这些价格，转手性自然就变得非常差。这不是流动性问题，是结构性问题。 第三个问题，是人口与国家结构。泰国已经明显进入「未富先老」的阶段，人口成长动能不 足，年轻劳动力减少，而政治环境长期处在军方与民选政府拉扯的不稳定状态。这些不是新 闻，是长期存在、但很少被投资简报正面提及的风险。我看不到一个足以支撑长期房价再大 幅上升的刚性需求。 如果你用股票的角度来理解，就会很清楚：泰国现在更像是一个典型的 Value Trap——高 成长期已过、本益比偏高、而配息（租金）却不吸引人。 所以我选择停损。六十多万很痛，但我很清楚，那是为了避免未来被卡住更多资金。投资不 是比谁赚最多，是比谁活得久。 至於柬埔寨，我的看法更直接：那里不是高风险，是制度性风险。法治基础不足，产权保障 模糊，对我来说是资产配置的黑洞。 反而是越南，成了我今年重新评估後比较看好的地方。老实说，越南的旅游体感远不如泰国 ，交通乱、城市躁动、生活不舒服。但正因为如此，它还在成长期。中美博弈下，全球产能 外移，越南吃到的红利非常实在：工厂进驻、就业增加、中产阶级形成，这些才是真正支撑 房地产的底层结构。 我宁愿忍受越南现在的「不成熟」，因为我知道我买的是它的未来现金流，而不是一个已经 被包装到天花板的故事。 顺带一提，印度其实也是同一条逻辑，只是它的变数与复杂度更高。 最後还是要说一句：如果你已经在泰国买了、住得开心、现金流无压力，那很好，真的。但 如果你是站在「让资产变大」的角度来看，我会很诚实地说一句：现在的泰国房地产，至少 在我眼里，不是那个答案。 去泰国，当个快乐的消费者就好。按摩、度假、美食，我一样会去。但要我把大笔资金锁进 那里的钢筋水泥里？这一次，我选择清醒一点。 --

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