作者a311288 (rookie)
看板home-sale
标题[请益] 换北市的风险评估
时间Tue Feb 17 23:46:22 2026
一、背景：
- 家庭结构（夫妻+2名3岁以下子女）
- 家庭年收入约450万左右，每年持平或5%左右成长
- 现夫妻各持有一间房产（桃园）
A(夫): 购入1,350万，市值2,000万
B(妻): 购入1,855万，市值3,000万
- 贷款状况（月）
(1)房贷：47,700
(2)车贷：22,791
(3)信贷：64,000
- 其他开销（月）：80,000-100,000
二、换屋需求
因为(1)工作地点：内科(2)长期子女教育(3)夫妻俩实在不是很喜欢桃园的整体氛围跟环境 ，考虑桃园两间换台北一间。
看了南港、文山、内湖跟北士科的案子
喜欢上北士科的环境以及未来发展性
（以前住重划区的经验，不是很在意生活机能，觉得环境单纯，窗外不要一片铁皮屋比较舒
希望室内在28坪以上，总价都要拉到5,000万以上，我们夫妻现在比较担心两间桃园的房子?
我们本身自己有定期定额的习惯（台股、美股）
很担心这样会影响到我们原本的储蓄计划
或甚至影响到生活品质。
想听听大家的想法跟建议，万分感激！
———————————————————-
资讯补充：
一、现金流部位：（单位：台币）
1. 太太美股+台股：800万
2. 先生美股+台股：350万
3. 其他现金：150万
二、工作（两人年纪大概36上下）
1. 太太：牙医师（桃园，异动较容易）
2. 先生：科技业（内科）
-----
Sent from JPTT on my iPhone
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.239.47.98 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1771343184.A.EE9.html
1F：→ madd: 夫妻都一起转去内科工作喔?02/17 23:47
只有先生在内科，太太不是。
4F：→ sam21sam21: 远离新润，自住快乐一生02/18 00:03
感谢建议！
6F：→ sam21sam21: 现在北士科的价位，只能说原PO珍重，辛苦了02/18 00:05
7F：推 madd: Sam大意思是 新润不推吗?02/18 00:16
8F：推 SkyShih: 买了就准备离婚02/18 00:19
真的吗
9F：推 blargelp: 听起来 买一户的钱 应该就够新房的头期了 有需要卖到两02/18 00:40
10F：→ blargelp: 户吗？02/18 00:40
这也是我们现在挣扎的点，想一起卖的原因，主要是让手头再阔绰一点
*[1;37m推
*[33malfrog0414
*[m*[33m: 两间桃园租掉 租金拿去租北市
*[1;31m→
*[33malfrog0414
*[m*[33m: 也许不是利润最大化 但算最低风险高弹性做法
也是种思维 谢谢建议 我们会纳入参考
*[1;37m推
*[33mluvdirk
*[m*[33m: 有一定要新的吗
我们没有急迫性 主要是看预售 减少现金的急迫需求
*[1;37m推
*[33mpaul76318
*[m*[33m: 小孩两个不行，一个勉强
呜呜呜
*[1;37m推
*[33mo523874
*[m*[33m: 环状线起来就贵了，先买了老公寓
*[1;31m→
*[33mo523874
*[m*[33m: 走路内科上班，真的很方便
可以理解！
*[1;37m推
*[33mnaohcl
*[m*[33m: 买大安站文湖上班附中学区
这里我看物件都不多 有的话也都是秒杀…
*[1;37m推
*[33meddit
*[m*[33m: 内科附近找个30电梯大楼，桃园出租就搞定了吧
桃园的问题是 能租得起有一点价位房子的人 背景都…
*[1;31m→
*[33meddit
*[m*[33m: 年屋龄
*[1;37m推
*[33mrmna
*[m*[33m: 在内科上班买北士科也是想不开
先生公司弹性工时 7点到可以早走
*[1;37m推
*[33mjustareader
*[m*[33m: 卖掉3000那栋。转买去内湖上班方便兼学区的25?
*[1;31m→
*[33mjustareader
*[m*[33m: 梯大楼。另一间出租。对於年薪可以到500的家庭
*[1;31m→
*[33mjustareader
*[m*[33m: 直通勤上班是极度浪费时间成本。
谢谢你的建议 我们纳入参考
*[1;37m推
*[33mnaohcl
*[m*[33m: 都看到文山南港了 大安赞啦
大安真的很难高攀 我们有自知之明
*[1;31m→
*[33mnaohcl
*[m*[33m: 内湖有什麽好的学区吗？
*[1;31m→
*[33messex
*[m*[33m: 室内28坪如果考虑学区，屋龄最好抓20年以上
*[1;31m→
*[33messex
*[m*[33m: 有次大直赏屋时间没算好五点离开，花三十分钟才上国?
*[1;31m→
*[33messex
*[m*[33m: 猜自强隧道也不会太好，最好评估一下通勤再买士北科
好的！ 交通我会在上班时间拉google map看看
*[1;31m→
*[33msam21sam21
*[m*[33m: 自用一般不会推新润，可参考他们在台北市的销售
好的
*[1;31m→
*[33msam21sam21
*[m*[33m: 同意alf大，估计是为了低风险
理解 谢谢大家都很帮我们着想！
*[1;31m→
*[33mnjunju
*[m*[33m: 优秀
*[1;31m→
*[33msam21sam21
*[m*[33m: 也或许考量税负後拿到的金额，不想持续开太大的
*[1;37m推
*[33msusuper
*[m*[33m: 觉得这样如果买北市科好像完全吃掉你那两间本来的?
这是真的 也是我们犹豫的点
11F：→ sam21sam21: 自用一般不会推新润，可参考他们在台北市的销售状况02/18 08:05
12F：→ sam21sam21: 同意alf大，估计是为了低风险02/18 08:07
13F：→ njunju: 优秀02/18 08:07
14F：→ sam21sam21: 也或许考量税负後拿到的金额，不想持续开太大的杠 02/18 08:08
15F：推 susuper: 觉得这样如果买北市科好像完全吃掉你那两间本来的涨幅。 02/18 08:12
这是真的 我们有考虑过
16F：推 yiliang1107: 小朋友之後要走私立，还是公立？02/18 08:23
搬到台北就是公立了吧
17F：→ yiliang1107: 小孩教育整体开销、学区，这些可以纳入考量02/18 08:24
好的 我们也在研究北士科附近有没有比较推荐的公立学校
18F：推 una283: 从外围进来必定是要牺牲室内空间和品质02/18 08:48
19F：→ una283: 要有牺牲的准备02/18 08:48
好的
20F：推 una283: 如果你主要为了小孩考量，建议去学区走走02/18 08:51
好的！ 谢谢m大提醒！
21F：推 gyqmo: 教育真的还好，很多老师不愿意在台北教书 02/18 08:52
22F：→ una283: 社区公园看看别人家庭和小孩状况再决定 02/18 08:52
23F：→ una283: 我自己当初岛内移民跑了不少学区观察02/18 08:52
24F：→ una283: 别人说的不见得是你要的 02/18 08:53
25F：→ una283: 从一开始网路推的学区到後来决定的不是同一区 02/18 08:53
啊 我们就是希望听到这种过来人的经验谈
26F：推 naohcl: 台大理工博士 私立科大都可以上的年代 02/18 09:08
27F：→ naohcl: 睡饱一点 近一点比较好 02/18 09:09
睡饱一点真的很重要 不管对小孩或夫妻两而言
28F：推 xxio: 学区主要挑的是同侪的素质与父母的能耐 你可以去私下探探中 02/18 09:17
29F：→ xxio: 正的家长群体如何运作。02/18 09:17
30F：→ xxio: 常态入学分布下可以有20趴的建北比例，其他明星国中也可以落 02/18 09:17
31F：→ xxio: 在10趴上下，除了老师，家长群的齐心功不可没。但上了高中又02/18 09:17
32F：→ xxio: 是另外的事情了。以在内湖上班，就选大安站的旧大楼或者街廓 02/18 09:17
33F：→ xxio: 方正巷宽够的老公寓，都不会输的。大安站东东信义路以北都是02/18 09:17
*[1;37m推
*[33mZoanthropy
*[m*[33m: 青埔桃园高铁特区如何？唯一不像桃园的地方XD
青埔…离内湖还是很远啊 哈
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 我同学也是为了小孩上课，自己是把新北跟林口的大楼出
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 家四口租在大安站周围老公寓。未来整个学习路径都是明
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: （非附中国中部）,有一个已经被选上小学资优班 （台北
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 真资优，不要太离谱第一志愿高中都非常稳，周遭案例都
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 以上）
*[1;37m推
*[33mshuichia
*[m*[33m: 全家都不想通勤就直接买内科丽山学区，父母可以捷
*[1;31m→
*[33mshuichia
*[m*[33m: 勤就买大安站附中学区
*[1;37m推
*[33mshuichia
*[m*[33m: 中间也有双敦学区
了解 可能我们都只看预售 加上实际搬过去也可能是三、四年後 都没研究成屋 这点我们真的要认真来思考
*[1;37m推
*[33mheater
*[m*[33m: 内科别买北士科 早上塞死
先生都六点半出门 也会吗…
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 买北士科啊当邻居
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 不然就内湖五期，但已无发展空间
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 加股票净资产应该略小於购屋总价？
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 压力应该还好，那是你开杠杆的代价，
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 曝险换来资产持续成长必须承受的，
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 其实不用太在意现金流这东西，
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 资产净值的变化才是重点。
*[1;37m推
*[33mthunderss3
*[m*[33m: 没提到现金准现金水位，感觉台北新房偏硬，抗风
*[1;31m→
*[33mthunderss3
*[m*[33m: 较弱，要考虑一人或两人工作变动的可能性
能理解 希望我们有能力一起跟你们当邻居
*[1;37m推
*[33mquiet93
*[m*[33m: 不能考虑内湖四五期10来年的中古屋吗
有…只是因为现在有看到喜欢的预售屋 所以把问题先提出来 买成屋的话 可能还要等个两?
*[1;37m推
*[33mgamania5972
*[m*[33m: 比较好奇台湾哪里可以找到没有铁皮市容
我以前住林口跟桃园的重划区 基本上都没有铁皮屋
*[1;37m推
*[33mcphe
*[m*[33m: 他指的是窗外，重划区都有办法达成
*[1;31m→
*[33mcphe
*[m*[33m: 北士科那边跟几年前差满多的
34F：推 thunderss3: 没提到现金准现金水位，感觉台北新房偏硬，抗风险能力 02/18 10:27
现金部位有补充在上面了
35F：→ thunderss3: 较弱，要考虑一人或两人工作变动的可能性02/18 10:27
36F：推 quiet93: 不能考虑内湖四五期10来年的中古屋吗02/18 10:33
37F：推 gamania5972: 比较好奇台湾哪里可以找到没有铁皮市容 02/18 10:39
38F：推 cphe: 他指的是窗外，重划区都有办法达成02/18 10:41
39F：→ cphe: 北士科那边跟几年前差满多的02/18 10:42
40F：推 cphe: 换房一定会影响到你的股票投资吧 自己算一下换完之後剩余02/18 10:48
41F：→ cphe: 可用资金和每个月定期再投入资金，中年以後还是要抓保守一 02/18 10:48
42F：→ cphe: 点，还有工作收入来源是不是主要偏向其中一个人、工作稳定 02/18 10:48
43F：→ cphe: 性等等 02/18 10:48
44F：→ cphe: 内科工作最好是上下班时间要可以弹性 要不然内科 北士科 02/18 10:49
45F：→ cphe: 交通还是很悲剧，下雨更惨02/18 10:49
46F：推 poeoe: 有预算 买台北就对了02/18 11:30
47F：推 k798976869: 直接买内湖啊 02/18 12:05
48F：→ k798976869: 离工作近 又有很多之前炒过高套牢的成屋能捡 02/18 12:05
49F：→ tomy10417: 别吧，我觉得对一般人房地产会涨比较重要，别选太贵的02/18 12:14
50F：推 hermitwang: 五千多万的房子的头期不是只有1千多万，手上有价值 02/18 12:14
51F：→ hermitwang: 五千万的房子跟450万的年收，实在看不出来那里买不 02/18 12:14
52F：→ hermitwang: 起5千多万的房子。只是要付出换房成本。觉得舍不得 02/18 12:14
53F：→ hermitwang: 资产有减损?不然好像没什麽问题。02/18 12:14
54F：推 hermitwang: 而且自住换房，就是求住的爽，小孩学区好，只考虑02/18 12:19
55F：→ hermitwang: 投资划不划算，根本冲突。02/18 12:19
56F：推 cphe: 不是买不起的问题，是他的问题里面包括了生活品质和储蓄计02/18 12:23
57F：→ cphe: 划，光是房贷和他日常开销就每年320左右，450如果是还没扣02/18 12:23
58F：→ cphe: 税的所得再加上养两个小孩，退休计划一定会延後02/18 12:23
59F：推 alexstag: 那就多赚一点啊…想退休 又要买台北学区新房 还要02/18 12:26
60F：→ alexstag: 买股票，有舍有得02/18 12:27
61F：→ sam21sam21: 年收450要的生活品质，买5000的压力不小02/18 12:30
62F：→ sam21sam21: 贷款一个月一个月超快，我就是缴到腿软的那种02/18 12:30
63F：→ sam21sam21: 幸好我家老大18了，不然更加崩溃02/18 12:31
64F：推 tswen: 台北市己经是老人群居的落後区了 不要进去了02/18 12:48
65F：推 abby2007: 外围进市区 生活品质不可能不影响吧02/18 12:56
66F：推 a951l753vin: 士林到内湖要经过自强隧道吧 很塞喔02/18 13:18
67F：→ a951l753vin: 早上整个东吴大学前的外双溪回堵多长02/18 13:20
68F：推 VSshow: 佛心劝你，趁你们还有能力还有机会时，能换就换，不要拖到02/18 13:27
69F：→ VSshow: 最後这个念头想了也是白想，因为根本没办法了！02/18 13:27
70F：→ VSshow: 换到北市，你家的收入就不可能什麽都有维持现状，换回北市02/18 13:30
71F：→ VSshow: 必定要牺牲其它，看你觉得值不值得，北市一定逐渐缓涨的..02/18 13:30
72F：→ VSshow: ..02/18 13:30
73F：推 encoreg57985: 可以换02/18 14:04
74F：→ essex: 既然进北市了记得好好考虑学区，再换一次很烦的 02/18 14:56
好的！
※ 编辑: a311288 (49.218.88.176 台湾), 02/18/2026 15:38:36
75F：推 NMBILL: 现在不好卖 卖掉才是真正赚 先找到适合买家 02/18 15:27
76F：推 f860506: 北士科环境我觉得不好……光交通就大扣分了 论交通环境 02/18 15:48
77F：→ f860506: 跟未来性五期我都觉得完胜北士科 02/18 15:48
78F：→ f860506: 未来两条捷运经过 开车10分钟直达信义大安松山蛋黄 02/18 15:49
79F：→ f860506: 北士科的优点除了未来在园区工作的以外我真的完全想不出 02/18 15:50
80F：→ f860506: 来 02/18 15:50
81F：推 bruce000000: 北士科优点在可预见的未来拥有首都最先进的品质环境 02/18 16:48
82F：→ bruce000000: 与邻里素质、既存的芝山石牌生活圈 02/18 16:48
83F：推 james198978: 先卖一间吧 压力小一点 02/18 16:53
84F：推 jecko: 学区考量优先於重划区 02/18 18:04
85F：推 david850914: 台北老人比例最高是因为平均寿命比南部高近5岁 02/18 19:25
86F：→ f860506: 北士科大坪数建案屈指可数耶…要跟信义计画区/大直比住 02/18 20:27
87F：→ f860506: 户实力要确定欸 02/18 20:27
88F：→ sam21sam21: 实力不能比，不过真实大坪数的其实不少 02/18 21:00
89F：→ sam21sam21: 例如这阵子开出来的桦辉其实A2.A3就必须一起买 02/18 21:05
90F：→ sam21sam21: 家居当初也是，润泰透天也是 02/18 21:06
91F：→ pigpeachegg: 其实重划区反而都高楼,会挡你视野,你市区老公寓你买 02/18 21:14
92F：→ pigpeachegg: 新大楼高楼层还有超好的栋距和视野 02/18 21:14
93F：推 rainsilver: 这年收认真点应该要两倍 02/19 07:32
94F：推 gwboy: 好奇桃园哪里不适应？以你们这种条件买豪宅线以下很容易 02/19 18:26
95F：推 leisureme: 北士科到内科上下班时间真的太塞了！开车都要四十分钟 02/21 00:14
96F：→ leisureme: 以上，捷运也蛮远的 02/21 00:14
97F：推 djww7: 你的需求(2),(3)都不是能完全量化的指标，倒不如先真正住 02/22 00:49
98F：→ djww7: 来台北市，生活一段时间後再做决定 02/22 00:49
99F：推 k0939770752: 台北五千万的租应该比买划算 不介意租屋的话 02/23 00:09