作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)
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标题Re: [新闻] 冲本业还先买房？房贷赛道论引爆世代对决
时间Fri Feb 20 10:21:10 2026
首先，5000万的房子，除了双北，都是超过豪宅线，只能贷款三成
其次，
有能力买5000万房子的人，早已经不是一般的普罗大众，考量点也很不同
你自己说「
买房常会从资产的观点看事情」
所以站在公平的起跑点：两个人都可以住在自己原生家庭，比较两种状况
因为原文是写四十年，因此我也用四十年来做比较
(1)房股双栖：有能力买房的一般人，月薪5万(台湾月薪中位数约4.8万)
现在有期头款200万买一千万的房子，贷款800万，四十年本利摊还，无宽限期
房贷利率2.5%，月还款26382(利息占16670)
台湾都会区40年来，房市平均年复合成长率（CAGR）大约落在 4.5% 至 6.5%
我取低的4.5%
租金算两万，将这
两万投入0050，所以每个月能花费23618元。
(2)只买股：一样月薪五万，期头款200万，投入0050，每个月再投入26382元
所以每个月能花费的金额，一样是23618元。
0050年成立22年，平均投报率是10.5%，两方案都将
配股配息再投入
在这样的条件下，单纯
买股远优於股房双栖，试算表如下：
https://meee.com.tw/CbwyGom，两者相差约9千万
然而这是没有考虑租金会上涨，台湾40年来平均租金涨幅约1.5%/年
近年更是高达2.5%，不过这里我取1.5%来计算
在这样的条件下，仍然是
买股优於股房双栖，但差距大幅缩小
https://meee.com.tw/ldlugD3，两者相差约3千万
在这儿我刻意偏向单纯买股，所以我
(1)房市成长率(2)租金涨幅(3)租金投报率
都取低者来计算，尤其租金投报率我自己都是超过4%，这儿我抓低於2%
答案似乎很明显，单纯买股优於股房双栖
不是喔~不是这样子的喔~
如果
让两者都能开杆杠呢?
这是我在房版学到最重要的事之一，但不是唯一
先前说过：
买房能比买股多开一层杆杠，这里再说一次
买房>>增贷>>买股>>质押
买股>>质押
若买房每5年转增贷一次，金额全投入0050，且0050也质押
v.s.
只买0050的，一样也质押
同样四十年後，两者的差距约是6.5亿~8亿 v.s 5.5亿~6.5亿
股房双栖明显优於只买0050
然而，对於普罗大众而言，买房是为了自住，所以条件较为合理的比较
应该是：
自住需求v.s租屋，这样在长期租金上扬的情况下
租屋者的租金
支出会上涨，而
减少投资在0050的金额
最後的总资产就会更低
除此之外，
买房自住者，面对房市价跌，其实心情并不会收影响，还是能住
租屋者面对租金上涨，不论实质上或心理上都会大受影响
面对股市大幅波动时，有租金收入+股市者，心情影响相对小
我说过，不论是去年四月关税战，或2022或2020，这种跌幅超过20~30%的震荡
我都是非常平稳地，不需要做任何因应，更别提变化缓慢的房价了
而然股市为何大幅波动?不就是因为
股民急着停损吗?
更别提买房的其实绝大多数人都是长期持有超过10年
买股的却有35~40%是短线进出，甚至当冲的股民
即使在去年2025年股市大涨，平均每位股民获利约150万(看你取的计算时间而不同)
然而当冲的股民却仍平均赔了11万，就能知道单纯投资股票的胜率其实更小
这也是因为大多人都以为自己在股市是天选之人的自我错误认知
投资理财，还是得务实地考虑人性，毕竟人并不是纯然的理性
满仓跌停，天天想当股神却变韭菜
单间收租，岁岁坐看房价胜过大盘
最後，因为生活中常会有朋友问我理财相关的问题，但不一定是房子相关的
我的朋友大概就是收入和我差不多，或少一些的，年龄层约30~50岁之间
我常常把跟他们互动的对话写在脸书上，但这样脸书内容很杂乱
所以就想创一个专门分享理财相关故事的专业
https://reurl.cc/NNV3Gq
不会定期写就是了
: 我觉得买房常会从资产的观点看事情
: 会计资产定义是 资本+负债
: 比如说你今年用1000万买了5000万的房（5倍杠杆）
: 就瞬间好像是5000万的身价
: 但其实你还是只有1000万的净资产
: 也就是说
: 如果房价保持不变
: 你会花40年的时间
: 才让自己的净资产真的提昇5倍（5倍杠杆）
: 如果40年房价变为现在的2倍
: 你会花40年的时间
: 让自己的净资产提昇10倍
: 如果40年後房价变成现在的8倍
: 你会花40年的时间
: 让自己的净资产提昇40倍
: 但是买大盘etf 40年 10%
: 也是让自己的净资产提昇40倍
: 等於你要赌你的房子
: 在40年後会是现在的8倍
: 才有可能打败10%的etf
: 其实etf是4亿5
: 而房价才4亿
: 而且还是老房 价值可能都在土地
: 所以就算房价提昇八倍还输给etf 5000万
: 当然有人会辩解他房子中间的资金可以做其他操作
: 但这样会让问题复杂化
: 股市中间也可以做其他操作
: 原理是一样的
: 所以就不讨论中间其他操作了
: 你有了很多房以後
: 你可能就要被迫当房东
: 要去管理房子
: 如果你是真心喜欢管理房务 那就还好
: 以前房子有稳定理财的功能
: 但现在政府不管在野执政都不爱房价高
: etf造成很多人盲买又改善股市的浅碟大起大落
: etf已经可以取代部分理财功能了
: 因为很多人买了也不管
: 所以就不会有追跌的现象
: 然後因为不会大跌 又让更多人爱买etf
: 政府护盘与救市技巧QE也提昇股市不会大跌
: 更多人盲买ETF又造成不会追跌的现象
: 变成一种不大跌的良性循环
: 房地产不好
: 就算你知道未来几年AI会好
: 你也无法痛下决心把房产全部出清去买AI股
: 但在股市
: 产业轮动快速
: 很久以前是金融好
: 你要换产业只要一键出清即可
: 甚至你买大盘etf
: 你都不用一键出清
: 是etf自动淘汰掉没落的产业
: 一旦你进入房产业
: 你就只能死守房产业
: 所以年轻时先买etf
: 大约25年後 就可以全额不用贷款买房
: 买了房再去用理财型房贷
: 此时你已有25年的股市经验
: 也不是股市菜鸟
: 如果不想等25年再买房
: 其实也可以八成现金去买房
: 只贷两成
: 让自己提早几年买房
: 何况现在租房可能可以租补一些
: 等於是更往股市倾斜的政策
: 不管怎麽看
: 都是应该先买股再买房
--
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1F：推 tony890415: 0050质押正二 或者买台积质押正二也可以 02/20 10:29
好胆魄!
2F：推 jinso7410: 现在回头看 会感谢父母 买房 投报率不输指数 02/20 10:30
3F：→ jinso7410: 如果父母开明一点 增贷八成让孩子买指数+黄金 02/20 10:30
4F：→ jinso7410: 孩子还贷款会更赞 02/20 10:30
这也是我们开始要执行的策略了
5F：→ jinso7410: 1F真的很猛 第一层就压有维持率限制的股票 02/20 10:31
6F：→ jinso7410: 正常压不会追讨保证金的不动产才是正解 02/20 10:31
狭路相逢勇者胜!
7F：推 kcy05785: 正二14年上市，真的这麽屌就不会20年才兴起 02/20 10:32
8F：→ kcy05785: 现在的股市投资逻辑都建立在大多头上 02/20 10:33
站在风口上，猪都能飞
9F：推 jaricho: 1f是最近1-2年执行 还是已经执行10年以上了 最近1-2年才 02/20 10:35
10F：→ jaricho: 流行起指数正2 02/20 10:35
11F：→ jaricho: 2-3年前在流行美债etf国泰20年元大20年美债etf 接着流行 02/20 10:35
12F：→ jaricho: 高股息00940 00713. 02/20 10:35
13F：→ jaricho: 所以才问1f策略是执行几年了？ 02/20 10:35
我猜最多11年，因为正2是2014年成立的
14F：推 jinso7410: 正2可以用每日涨幅去回推 02/20 10:35
15F：→ jinso7410: 去算一下标普正2 50年走势吧 02/20 10:35
16F：→ jinso7410: 你抗的住接下来50年的波动 那你就欧印 02/20 10:35
17F：→ jinso7410: 反正0050正2股东人数真的很少 02/20 10:35
18F：→ jinso7410: 比五张以上占8成的0050还少 02/20 10:35
19F：→ jinso7410: 五张以内 02/20 10:36
波动愈大，获利愈高，但稳定度就会愈低
20F：推 GoedeMorgen: 但用历史假设未来意义不大，未来20年的股市房市跟过 02/20 10:44
21F：→ GoedeMorgen: 去势必差很大。说不定台积电20年後就被美国吸乾抹净 02/20 10:44
22F：→ GoedeMorgen: ，也说不定照国发会20年後中位数年龄55剩1600万人。 02/20 10:44
23F：→ GoedeMorgen: 整天考古有用的话首富就是历史老师了。 02/20 10:44
24F：推 GoedeMorgen: 比报酬率然後还假设杠杆质押什麽的这只先射箭再画靶 02/20 10:45
25F：→ GoedeMorgen: ，我看如果是研究生应该直接被教授电惨了 02/20 10:46
历史的数据摆在那儿，但每个人的解读都不同
未来的数据还没出现，每个人也都有不同看法
这不是在做研究，套用你的逻辑：教授如果电翻研究生就很厉害，那首富就是教授了
26F：推 flexin: 笑了 现在每个股神都讲的一口好质押 10年前你一般人去质押 02/20 10:46
27F：→ flexin: 看看 看会不会有人理你 02/20 10:46
所以如果不谈质押，只谈房贷转增贷，单纯买股的只会比股房双栖的输更多耶
28F：推 childeviler2: 要看後照镜乾脆讲币，原po讲得是预稳健的投资比较 02/20 10:50
我个人是觉得，投资一定要考虑风险，我偏好在稳健中，再求最大获利
我能少赚一块钱，但不想赔一块钱~~
29F：推 namkk: 推 02/20 10:55
30F：→ namkk: 如果纯买股的不是住老家 02/20 10:55
31F：→ namkk: 还有房租支出 02/20 10:55
32F：→ namkk: -- 02/20 10:55
33F：→ namkk: 我也喜欢拉excel 动手算算 02/20 10:55
刚刚那都是AI帮我算的啦~~我偷懒~~~
34F：推 shyshyan: 纯买股很强对啊 问题是没几个能抱那麽久 02/20 10:55
散户有35~40%是短线进出的，能长抱40年的，我只知道巴菲特~~
35F：→ namkk: 但是股票质押我会睡不着 02/20 10:56
有租金收入且0050维持率在250%以上，可以睡得很安稳
36F：推 zpf2005: 给20F，正是因为无法预知未来，所以才股房双栖(资产配置) 02/20 11:06
37F：→ zpf2005: 跟买0050(指数化投资) 02/20 11:06
38F：→ zpf2005: 当然你看衰台湾的话，0050可以换成VOO或VT 02/20 11:06
39F：→ zpf2005: 研究历史不是让你预测未来，是让你有信心XD 02/20 11:06
所以我也只买0050和QQQ
40F：推 jinso7410: 1960 就有人用後照镜提出指数投资 02/20 11:09
41F：→ jinso7410: 已经过了67年 还是一样喷 02/20 11:09
42F：→ jinso7410: 後照镜你看要拉多久 02/20 11:09
43F：→ jinso7410: 所以正2建议你拉50年 02/20 11:09
44F：→ jinso7410: 拉完我看你还敢不敢什麽0050值押再买正2 02/20 11:09
我也不敢买0050正二，不过如果将一部分资产，如10%拿出来买，我想是健康的
45F：推 onekoni: 质押买房後增贷买股 选我正解 02/20 11:16
买房增贷买股，再质押买股比较安全
因为房贷增贷，不会因波动下跌，而要追缴保证金
46F：推 jinso7410: 第一层一定要押不会追保证金的不动产 02/20 11:20
47F：→ jinso7410: 第一层拿股票值押 一个大波动 02/20 11:20
48F：→ jinso7410: 我看你撑不撑得住 02/20 11:20
49F：→ jinso7410: 就不要因为保证金不足 被券商砍在最低点 嘻嘻 02/20 11:20
50F：→ jinso7410: 第一层一定要不动产 二三层没差 你心理压力不会太大 02/20 11:24
没错没错~~看法相同~~
※ 编辑: licklabium (36.227.180.228 台湾), 02/20/2026 11:24:29
51F：推 namkk: 这题蛮好的 虽然有很多变量 02/20 11:39
52F：→ namkk: 就在Ptt学术讨论一下 02/20 11:39
53F：→ namkk: 我的算法是 02/20 11:39
54F：→ namkk: -- 02/20 11:39
55F：→ namkk: 1.纯买股方面 02/20 11:39
56F：→ namkk: 拿 房贷每期还款PMT 相同的金额持续投入大盘 02/20 11:39
57F：→ namkk: -- 02/20 11:39
58F：→ namkk: 2.买房方面 02/20 11:39
59F：→ namkk: 每期还款PMT 02/20 11:39
60F：→ namkk: -- 02/20 11:39
61F：→ namkk: 如果要比较在某一年的净资产 02/20 11:39
62F：→ namkk: 买房的这边是当作卖房 02/20 11:39
63F：→ namkk: 总房价要减去总剩下的房贷 02/20 11:39
64F：→ namkk: 剩下的才会是净资产 02/20 11:39
65F：→ namkk: （这边我是把PMT分成利息部分IPMT 和本金部分PPMT来算） 02/20 11:39
66F：→ namkk: 还有加上这些年的房租收入 02/20 11:39
67F：→ namkk: -- 02/20 11:39
68F：→ namkk: 总得来说 02/20 11:39
69F：→ namkk: 房价上涨复利在早期会因为还款中较多的利息比例被吃掉， 02/20 11:39
70F：→ namkk: 所以到最後不一定会赢。 02/20 11:39
71F：→ namkk: 当然贷款有很多种玩法 02/20 11:39
72F：→ namkk: 无限转贷之类.. 02/20 11:39
73F：→ namkk: 每种都可以算算净资产。 02/20 11:39
74F：→ namkk: 结果应该也很不同。 02/20 11:39
75F：→ namkk: -- 02/20 11:39
76F：→ namkk: 对了 这些都是投资房的算法 02/20 11:39
77F：→ namkk: 自住房我才不会想算 02/20 11:39
78F：→ namkk: 买给自己住的 住的爽最重要 02/20 11:39
79F：→ namkk: -- 02/20 11:39
80F：→ namkk: 我也是主张买股买投资房两栖的 02/20 11:39
81F：→ namkk: 贷款做空法币真香 02/20 11:39
82F：→ namkk: 只是质押股票我睡不着 02/20 11:39
83F：→ namkk: 都是全款买VWRA罢了 02/20 11:40
84F：→ namkk: -- 02/20 11:40
85F：→ namkk: 感谢收看 02/20 11:40
86F：→ namkk: 祝福新的一年大赚钱 02/20 11:40
新年快乐~我也希望能赚大钱~~不过稳稳持续赚更重要
股房双栖，睡得安稳又能持续赚，变化灵活，也更符合人性
87F：推 planta: 写得很好啊！不是因为我也是股房双重引擎支持者，而是逻 02/20 12:07
88F：→ planta: 辑很顺畅，思考路径交待完整，不一定要固定写，但是一定要 02/20 12:07
89F：→ planta: 持续写，就当成是记录自己的来时路！ 02/20 12:07
其实我一直持续都有在写，只是一来脸书写得东西太杂乱
二来为了躲我弟的各种可能的搜索(他就是透过网路找到我的工作地的)
所以我写了二十几年的脸书就锁起来了，有七百多个长期追纵我但没加好友的人
就无法追纵没消失了，所以想想如果开粉专，不要透露个人资讯
应该可以避免这问题才对
90F：推 shyshyan: 蜈蚣教主还敢教人杠杆阿 笑死 02/20 12:17
抱歉，我不知道谁是蜈蚣教主耶…不过买房子的房贷，本身就是杠杆~
应该很少人是全现金买房子的吧?
91F：推 GoedeMorgen: 20年前现在跟20年後的人口/经济/政治环境都不一样， 02/20 12:41
92F：→ GoedeMorgen: 可以有信心用一样的方法，现在大谷翔平应该还是打第 02/20 12:41
93F：→ GoedeMorgen: 四棒不是第一棒了 02/20 12:41
历史的数据摆在那儿，但每个人的解读都不同
未来的数据还没出现，每个人也都有不同看法
94F：推 shyshyan: 蜈蚣教主就当初在股版教人各种质押再质押 结果被川宝一 02/20 13:08
95F：→ shyshyan: 拳打死 现在跑来房板教人质押买房 真的笑死人 02/20 13:08
96F：推 shyshyan: 连川宝铁拳都扛不住的人 还敢教人质押买房阿？？？ 02/20 13:09
原来蜈蚣教主是指one大，我没在看股版，孤漏寡闻了
但要能靠质押，全现金买房，资金至少要到1700万，才能质押买1000万的房子
比起200万头期款就能买1000万的房子，我想靠房贷简单多了
97F：推 jaricho: 也许蜈蚣大讲的是质押出200万头期买房 或者质押出100万买 02/20 13:20
98F：→ jaricho: 预售屋 并不是你说的质押出1000万全额买房 02/20 13:20
我刚刚也有想到这一点，但是要质押出200万头期款，本金得有350万
(质押100万怎麽买预售屋，这个超出我能理解的范围，抱歉)
不过其实概念是雷同的，我也是建议用薪水定期定额买0050，存到200万的头期款买房
99F：推 shyshyan: 现阶段风险最低 成功机会最高的方式 就是全丢股市累积 02/20 13:28
100F：→ shyshyan: 资产200～300万後全部卖掉当头期 然後贷款1000万买房 02/20 13:28
101F：→ shyshyan: 房贷缴3～5年後 去增贷100～200出来丢股市两边一起成长 02/20 13:28
102F：→ shyshyan: 在缴前期缴房贷时有余裕丢股市就继续丢 3～5年伴随公司 02/20 13:30
103F：→ shyshyan: 加薪与分红 借钱出来就能cover本+利 02/20 13:30
这一点我的看法和你相同，最初期也是靠0050存到头期款，接着买房
过几年後增贷出来买股，就成了标准的股房双栖
※ 编辑: licklabium (36.227.180.228 台湾), 02/20/2026 15:10:48
104F：推 onekoni: 奇怪了shy你撑不住跟我有什麽关系 02/20 17:50
105F：→ onekoni: 我就是质押买预售等交屋 一面买股 02/20 17:51
106F：→ onekoni: 川普送钱我还感谢他了 02/20 17:51
107F：→ onekoni: 不要自己赔钱以为别人也跟着赔 02/20 17:52
108F：推 onekoni: 今年能翻倍就是靠川宝制造黄金坑抄底 02/20 17:58
109F：推 onekoni: 补充一下 我是质押交预售的款 股票不卖 让它继续在股市滚 02/20 18:00
110F：→ onekoni: 动 02/20 18:00
111F：→ onekoni: 理论上股市即使高位 0050质押40%或是00713质押60% 都不会 02/20 18:00
112F：→ onekoni: 有问题 02/20 18:00
113F：→ onekoni: 因为台湾股市的最佳杠杆率160%-320% 低於160是曝险不足 02/20 18:01
114F：→ onekoni: 的 02/20 18:01
115F：→ onekoni: 因此准备一笔股票质押交工程款 等交屋+宽限过後 成长也差 02/20 18:02
116F：→ onekoni: 不多能帮你付房贷 02/20 18:02
117F：→ onekoni: （去年翻倍 说错 26年了 02/20 18:03
118F：→ onekoni: 这样做的好处是屋子帮你卡一笔高额贷款吃通膨 02/20 18:04
119F：→ onekoni: 付出去的交屋款目前110 然後这两年房价大概涨90-120 02/20 18:05
120F：推 shyshyan: 噗噗 你又知道别人没撑住了哦 我只想笑你蜈蚣杠杆吹成 02/20 18:06
121F：→ shyshyan: 神 川普铁拳换股灵活多蛙 哈哈来去自如灵活多蛙我最神 02/20 18:06
122F：→ onekoni: 以房市急冻来说 80-100%的报酬算可以了 02/20 18:06
123F：→ onekoni: 本来就有要抄底的自己不看清楚是在哭喔 02/20 18:07
124F：推 shyshyan: 我是在笑啦 在那里算盘打得精的很 侃侃而谈 结果川普铁 02/20 18:09
125F：→ shyshyan: 拳下来说是获利了结抄底 嗯嗯很棒 灵活多蛙真的很棒 02/20 18:09
126F：推 onekoni: 啊只有你觉得关税亏钱啊 当然谁说就谁 啊不然谁没受惠？ 02/20 18:10
127F：→ onekoni: 控制杠杆 等机会抄底 就是一开始要的 你自己死脑筋片面 02/20 18:10
128F：→ onekoni: 解读 02/20 18:10
129F：推 onekoni: 结果就是你自己讲自己恐慌 02/20 18:12
130F：推 shyshyan: 我又没上蜈蚣车 干嘛恐慌 真好笑 XD 02/20 18:18
131F：推 onekoni: 既然我没赔你也没赔 你在说谁 奇怪了 02/20 18:19
132F：→ onekoni: 莫名其妙 不要脱离现实嘴一个不存在情况 02/20 18:19
133F：推 shyshyan: 嗯嗯 对 传教半天结果换股跳车是假的 假的～～～ 02/20 18:33
134F：推 onekoni: 嗯嗯 你继续幻想 棒棒 02/20 18:36
135F：推 KrisNYC: 中位数大概4万6左右 修一下小bug 02/21 02:08
感谢修正~难怪我觉得怎麽会这麽低~
我一开始查到的是AI提供的行政院主计处统计的2024每个月经常性薪资中位数
https://meee.com.tw/CXMGvCL
※ 编辑: licklabium (36.227.180.228 台湾), 02/21/2026 07:48:30
136F：→ MTKer5566: 又一个 02/21 08:13
137F：推 hmbay: 推 以说赞订阅 02/21 18:33