作者zeroyaking (卖屋猫奴才!!)
看板home-sale
标题[闲聊] 卖屋的屋主也是要做功课...
时间Tue May 5 08:14:42 2026
真的快笑死 昨天傍晚打好这篇 想说今天要分享到版上
就有人早上贴专任违约被告的新闻.....只能说 刚刚好跟要说的内容完全符合
图文详细版连结在这 :
https://zeroyaking.blogspot.com/2026/05/blog-post.html
你是哪种屋主？
1.在591跟各家平台1挂了自售 接了十几通电话 没有一通是真买方 全是仲介
有人假装买方假装看屋 有人询问探你底价 有人直接要你给委托
2.广告半天 好不容易来了一组看屋 买方在你家里走来走去
说采光不好 格局奇怪 装潢老旧 楼层不对 东嫌西贤
你气得牙痒痒 但还得点头赔笑 因为你不知道他到底是买方还是假买方
到底是在挑剔还是故意在议价
3.或是你受不了了 给仲介委托了 等了一两个个月仲介终於打来回报了
你以为有好消息 结果说：你房子都没人看 要降价喔!
如果你有以上任何一种感受 这篇文章是写给你的
<一>
自售的如意算盘~~~为了解释清楚 用1000万来举例
很多屋主决定自售理由很单纯~要省仲介费
我们把数字摊开来看
房子售价1000万 仲介服务费通常为卖方百分之4 买方百分之2
也就是卖方服务费40万 买方服务费20万 合计60万
如果最後成交价1000万 这四十万是另外支付的 屋主扣除服务费 拿到手是960万
屋主自售的如意算盘是：我自己卖~省下40万不就多赚40万吗?
但这个算法有个可能没想过的漏洞~你省下的那40万 不会乖乖待在你口袋里
买方也知道你没有仲介处理
他坐下来第一句话就是：你自售省了仲介费，可以便宜一点吗？
你省的那40万 很可能只是只是在决定这笔钱是给仲介还是让给买方
从来就不是你能多赚的
更现实的问题是~~
有没有把握 在没有买方来源 行销资源 没有筛选机制
没有谈判支援的情况下 一个人确定能守住1000万的成交价
常常看到很多自售屋主最後的结果~~960万守都守不住。
<二>
自售的现实~~没有人告诉有多耗精神跟时间
数字的问题还只是开始 自售还有另一道关 必须自己处理
房子刚挂出去 大部分找上门的几乎全是仲介
他们有各种问法 有人假装买方来看屋 有的假装出价来探底价
有人说你房子有问题来施压 有人开口就要你给委托
光是应付这些电话讯息 整天没完没了
真正的买方来了 带看时间乔半天 带看自己来
买方嘴巴超臭 屋内嫌东嫌西 挑三拣四是正常的 问题是你能接受吗？
你有办法在被嫌的当下保持冷静
同时还要判断对方是真的在挑剔还是真的诚意买方吗？
谈判谈价格的时候更难
对面坐的可能是经验丰富的投资客要抄便宜
或是带着自己仲介一起来出谋划策的买方
一个人对有准备的对手 谈判桌上的筹码从一开始就不对等
买卖合约 斡旋要约书 瑕疵担保 交屋条件 履约保证每个环节都有眉角还环环相扣
就算你找了双代书 双方还是彼此不相信彼此
一个不小心 价金出入 过户流程契约 只要出了问题
省下来的40万可能一毛都不剩 还要赔上後续的纠纷与时间。
<三>
自售物件真的比较便宜吗
这里有一个真相 值得让屋主和买方都看清楚
买方看到自售物件 心里通常会想：没仲介费 应该可以便宜买方
但屋主自售的售价 那40万他早就加进去了~他不打算便宜给你 自己赚居多
可以想想
拼命帮他带看 跑腿 处理所有琐碎事务的仲介都不愿意付服务费
屋主跟买方非亲非故 素昧平生 屋主为何要把仲介费40万便宜给你
再来有些买方自作聪明 想说跳过仲介找屋主 想说省20万服务费
但他坐下来会不会有有另一个念头：
屋主也省了40万卖方服务费 他凭什麽自己赚？便宜我一点不是很合理吗？
屋主以为赚了40万 买方盯着的是60万
两个人都想要这笔费用 最後看谁更会谈判
没有仲介在中间 素人对素人 确定你是赢的那个吗？
还有更荒谬的
有些自售屋主嘴巴上说：我卖你行情价，你买方还省了二十万服务费
听起来很佛心
但他心里盘算的 是把屋主仲介费40万先赚到 再把买方省下来的20万加价上去
自售的真实目标是把那60万全部放自己口袋~还觉得自售屋主很佛心?
<四>
找仲介是对的~但不是随便找
决定找仲介是正确的方向 毕竟让专业的来 但找错人比自售更惨
很多屋主的选仲介方式 是谁先打来就给谁 或是哪家估价高就给谁
老实讲啦~买一支手机都会看评监 看开箱影片 比较规格
找一个要帮你卖人生最大资产的人
怎麽可以随便找了以後 再来说不认真不努力 专任没有用
建议你找3-4个仲介来讨论 认真面试他们
可以问这几个问题
已经看过我的房子 觉得优势跟可卖点是什麽?
认为这间房子的目标客群是主打哪一种人 你会怎麽找到这些客户
打算用什麽方式行销这间房子？
带看有什麽策略 可以让买方会想要主动谈价格?
听答案的时候要注意
如果仲介说~我们公司客户很多 ~我会努力推~等等空话 这不是答案 这其实是废话
这种好听话 每个仲介都会讲 然後接了委托後 又跟一开始完全不一样
真正在准备的仲介 回答会是具体的 是会准备的
到房子优势在哪里 哪一类买方最可能成交 他打算怎麽去触及这群客户
让你听完会有一种:对，他真的有认真在考虑这些点的感觉 这才是你要委托的仲介
另外还有一个关键问题一定要问：目前的理想价格 跟市况比较怎麽样?
如果只是想骗委托的仲介 这时候会说:可以可以 不贵 很快就卖掉後
先把委托签下来 之後再狂丢买方说太贵等干话
真正在认真做事的仲介 会给一个诚实的市场成交价格区间
就算答案可能不是你屋主想听的 也会沟通清楚
这种人才值得你把房子交给他
宁愿前面先讨论 而不是接了委托後 冷冻冷藏再来损房子
<五>
签了专任委托之後~观察才要开始
找到合适的仲介 签了专任委托 不是就放手不管了
一两周内 有没有主动回报？不一定要有显着成果
但应该告诉这段时间多少询问 带了几组看屋 市场反应如何 下一步打算怎麽做
哪怕这周一组都没有 他也应该回报:
这阵子市场没反应 可以互相来讨论看看有没有其他方式可以尝试 而不是坐着等死
没有客人不是问题 没有沟通 没有想法 只会要你降价 才是问题
市场本来就有高低起伏冷 有时候需要时间酝酿 也很很正常
如果回报永远只有一件事：降价降价降价!
那他不是在卖房 是在等屋主先妥协 是没办法而逃避责任的做法
等到续约的时候就不需要客气了
<六>
有人出价就勇敢出来见面谈
很多屋主收到出价消息 第一个反应是：仲介去谈就好 谈好再告诉结果
其实屋主可以主动一点
当仲介说买方出价 可以直接说：可以安排我们见个面讨论屋况等细节吗?
见面不等於妥协 不需要急着让价 可以单纯来了解对方
买方看到屋主本人愿意坐下来 会知道 是认真的 谈判态度会更明确
仲介看到屋主积极参与 也知道这个案子值得全力去推
还可以透过见面了解买方的真实状况
为什麽想买 资金准备到哪里 时间点怎麽安排
这些情报在谈判时可以得到更大优势
见面没有任何损失 见面之後谈成了呢？
化被动等消息 为主动坐上谈判桌 这种心态转换 蛮多屋主从来没想过
<七>
给仲介时间其实没有损失
找到了你认为合适 谈得来 也觉得可以信任的仲介
不要小气 给他一个完整专任的机会 人是互相的 你相信别人 对方也会相信你
可以先给专任委托1-2个月 让他去尝试
没有卖掉 不需要付出任何费用
没有成交 不需要支出服务费 你的损失是零
你给的是时间 换来的是一个你认真挑选过的人全力投入
认真挑了人 给了时间 也站出来见面谈
能做的都做了 剩下的交给他
当然如果服务不好 或是没有回报进度 委托时间到也能找其他仲介处理
进可攻退可守
<八>
服务费不是成本~是投资
很多人以为省了服务费就是赚到了 但现实往往是反过来的
价格的高低 从来不是由有没有仲介决定的 端看的是哪一方的仲介能力
有能力的仲介 卖方这边能把价格拉高 买方那边能把价格谈低
这个能力的价值 谈出的价差 常常远超过服务费
省服务费省的是小钱 找错人或自己来损失的才是大钱
其实这件事可以很简单
前面说了这麽多 最後给一个最简单的思考方式
屋主只需要想清楚一件事：不含仲介费 最後要拿回多少钱？剩下的让仲介去处理
买方只需要想清楚一件事：最多愿意付多少钱内含服务费？剩下的让仲介去想办法
不用自己算服务费多少钱 几趴
不用烦恼怎麽跟对方周旋 不用担心合约哪里有问题 这些本来就是仲介该处理部分
事情简单化反而得到最大的效益 复杂的事情交给专业的人处理 要守住自己的底线就好
<九>处理案子时 仲介站哪一边
很多人问我 做仲介这麽久 是站在屋主那边还是买方那一边
我的答案很诚实：谁委托我 谁给我服务费 我就站谁那边
跟我同一阵线的屋主跟买方 我会把所有能用的资源跟经验竭尽全力上去 处理到底
但如果你站在对立面 那当然不好意思啦....
卖房这件事 最终你要做的只有一个选择
事前审核 交给一个亲自面试过 观察过 决定信任的人
全权信任 会带来更好的圆满结果
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1F：推 qkla: 这个一定是仲介写的 05/05 08:16
谢谢你 我已经在板上成交100多间专任了!!
2F：推 xxio: 自售根本没这麽复杂。这一定是没有业绩还不如写废蚊 05/05 08:20
四月就专任版上乡民两间成交 这种文章没有很难 有经验就写得出来
月初台南成大旁的东宁大地 专任委托第三天成交 乡民买方
月中安平运河旁安北路透天 专任委托第一天就卖掉 台北乡民屋主
谢谢您给我宣传的机会
3F：推 CMCC: 分享不错 05/05 08:22
4F：推 tim110224: 只能说前几年是忙到没时间写这些文章的 05/05 08:24
我前几年体力好 拼命冲 成交完就出国玩半个月以上
现在身体出了问题 才会想用脑子的知识跟经验来分享
跟我联系过的乡民都知道 我一周有三天下午是要到诊所报到的
5F：推 ChikanDesu: 自售真的是烦 就是专任与否的决定比较难拿捏 专任一定 05/05 08:25
6F：→ ChikanDesu: 要找到信任的或者有实绩的 然後也不能一次签个一年之 05/05 08:25
7F：→ ChikanDesu: 类的 卖得掉的几个月就应该要有成果了 坚持一月一签比 05/05 08:25
8F：→ ChikanDesu: 较不会甩不掉 05/05 08:25
是的 会担心就短期 看表现 等於表现好 给他续 表现不好 就换
今天不是客人多寡出价与否 是要看仲介到底有没有做事情
不然讲难听一点啦........一般约丢一堆 石沉大海 回报寥寥无几
每个仲介都不在乎 有比较好吗.....
你短约反而仲介会在意 我有时间 但不多 要快点处理
9F：推 ChikanDesu: 问题就是常常出在阿里不达仲介也卢到签专约 让托售体 05/05 08:27
10F：→ ChikanDesu: 验极差 05/05 08:27
所以我特地打了这篇
工具要仔细挑选 不是随便拿了把烂刀 再来说刀子都不好
我等等要从市区到善化处理一个案子 上周高雄乡民屋主专任委托
他就是遇到烂的 文案烂 拍得丑 带看不认真 因为人情压力给他一年半专任
中间有客户出价格也不积极 终於受不了来找我了
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 08:29:52
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 08:31:37
11F：→ supereva: 就算是专业的仲介 也是给他一般约 顶多不找其他仲介 05/05 08:37
12F：→ supereva: 而已 干嘛绑住自己的脚 05/05 08:37
13F：推 zzxzero: 太偏颇仲介了，自售会被砍，难不成给仲介就不会被砍，常 05/05 08:38
14F：→ zzxzero: 常是被砍价还要赔仲介费，实登就在那谈价并不会差太多， 05/05 08:38
15F：→ zzxzero: 卖不掉单纯是卖价太高，有仲介也是卖不掉需要降价 05/05 08:38
你就不含仲介费抓好 剩下让仲介处理
他要降 给出合理条件 包括委托前就要分析 不是委托後一直靠北
你看我内文有
16F：→ supereva: 那我问你 你举的例子 一年半专任遇到烂仲介 中间来 05/05 08:39
17F：→ supereva: 找你 你能做什麽？ 就专任啊 05/05 08:39
18F：→ supereva: 如果当初他没签专任来找你不是更好？ 05/05 08:40
照片文案客群完全不同喔
我光见面就会做出销售计画书整本给他参考 不只行情实登
周边案子分析 比较 行销计画 集中带看等计画
不然你以为我去年版上专任10间成交 屋主不会看吗 不会想一般约吗
後面被我说服 还卖到买满意价格
19F：→ supereva: 你这篇讲的主要是要不要找仲介 而不是要不要专任 我同 05/05 08:43
20F：→ supereva: 意找仲介有其需求 我自己也都会找 但专任是另一回事 05/05 08:43
因为你只是想找专任毛病 没看到我内文的其他内容重点
你要专任 就是要过面试那关 没有信任 不要专任 有了信任 放手去干
21F：→ supereva: 你仔细看我的问题 我问你的是那个跟烂仲介签了一年半 05/05 08:44
22F：→ supereva: 专任的人 来找你有什麽用 05/05 08:44
今天是高雄屋主专任给我第一天 我等等从市区去善化拍照整理房子
成交了 我会特意写一篇给您
23F：→ supereva: 你的意思是你不签专任就不会做那些吗 05/05 08:45
多的很 摆烂的仲介 一般约签到自己有没有案子都不知道 真心不骗
24F：推 ilovejesus: 推 05/05 08:46
25F：→ supereva: 所以他到期了才找你嘛 没到期的时候怎麽办？ 05/05 08:46
26F：→ supereva: 就白白浪费一年半？ 05/05 08:47
他要提早解约阿 我说到期再说.....
当时他是一直续约 就是人情压力 不同的厨师会煮出不同的菜色
27F：→ supereva: 你不是自己举了签专任的风险吗 05/05 08:47
他不是一次一年半.....
28F：嘘 arcZ: 你没注意到你的3.和一.自打脸了吗？ 自售守不住？那房仲叫你 05/05 08:48
29F：→ arcZ: 降价是守住了？ 05/05 08:48
就我说的 抓住一个金额 不含服务费 找到好的仲介 其他交给他
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 08:49:18
30F：→ supereva: 我相信你是个好房仲 但你写的内容很多自相矛盾 05/05 08:48
31F：→ supereva: 专任要提早解约不就要赔钱 不然签爽的吗 05/05 08:49
所以你的重点是说专任不好 我的重点是专任要找好的仲介
契约精神 我请屋主遵守 就算是同行 我也是不会破坏
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 08:50:24
32F：→ supereva: 那如果不签专任 不就没有提早解约的问题？ 05/05 08:50
所以内文我说两个月打短打 不就能折衷处理
看回报表现
33F：推 sai0613: 我感觉得出你是台南地区优良仲介， 05/05 08:50
34F：→ sai0613: 但是这篇写成这样太偏颇真的很不好， 05/05 08:50
35F：→ sai0613: 自售根本就不是像你讲的那麽难， 05/05 08:50
36F：→ sai0613: 自售过程中最讨厌的就是你们仲介一直来乱 05/05 08:50
我先说 我没有再找自售屋主.....因为心态就是那样
嘴巴说的好听 就是想赚要给仲介的服务费 还最贵
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 08:51:59
37F：→ supereva: 一般约摆烂的房仲 签专任就会很积极？ 05/05 08:51
所以你有没有发现 我说要面试 要先过信任这关
烂的仲介 啥约都相同 好的仲介给他发挥
38F：→ supereva: 折什麽衷 不要签专任就好了… 05/05 08:52
39F：→ supereva: 找好的房仲 也可以签一般约 一般约就差别待遇的 这你 05/05 08:53
40F：→ supereva: 说是好房仲？ 05/05 08:53
仲介跟公司有资源 好的仲介会先投入专任跟一般 你说呢
你今天只是想否认专任不好 但连专任的好都当没看到 因噎废食
41F：→ supereva: 你的意思是好的房仲会一般约摆烂 专任才积极？ 05/05 08:53
其实仲介公司也不是笨蛋 我今天专任约在手上 我丢这几个月资源 我至少不用怕被卖掉
一般约随时会被同行处理的
你会砸大钱? 你是老板是业务 你光多花一块钱都比专任想很久
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 08:56:04
42F：→ supereva: 跟陌生人谈信任… 要也是有成交服务过了才有信任 05/05 08:55
43F：→ supereva: no我配合的房仲都跟我说不用签专任 05/05 08:55
44F：→ supereva: 他自己主动说 05/05 08:56
所以你也说了阿 要服务过 我说的短期就类似先服务看看
45F：→ supereva: 我觉得你才是用「信任」两个字来避谈合约的风险 05/05 08:56
46F：→ supereva: 我说的是成交一间了 下一间我觉得不错 才有信任 05/05 08:57
就像我说的 一个月的风险在哪里 这种作法其实跟您成交後再给是比较类似
但又不到三个月以上那麽久
47F：→ supereva: 卖房子主要还是看房子怎样啦 你花大钱推销是要花什麽大 05/05 08:58
48F：→ supereva: 钱 05/05 08:58
有阿 591买精选很贵捏 乐屋网 连永庆内部官网要往上也要加钱.....
之前有个善化屋主 我精选同一间 三个月两万 有痛到
49F：→ supereva: 一个月还可以 但我会跟房仲说不会找其他房仲 但还不 05/05 09:00
50F：→ supereva: 签专任 05/05 09:00
那是您的自由 但你试着一个月专任看看 说不定有不同体验 认真不骗
51F：推 zaqimon: 这个年代早就没有信任 所以才需要多花一堆钱跑一堆流程 05/05 09:00
52F：→ zaqimon: 几十年前买卖房子邻居亲友介绍就签约过户了那才叫做信任 05/05 09:01
然後牵猴仔被骗的也不少.....啥都有可能发生
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:02:09
53F：→ zaqimon: 顶多包个红包给介绍人 05/05 09:01
54F：推 ChikanDesu: 我一辈子总共给仲介卖4间的经验是专约火力比较足 但如 05/05 09:02
55F：→ ChikanDesu: 果你价格本来就开的很优 一般约也很快成交 自售别想 05/05 09:02
56F：→ ChikanDesu: 了 就是会有人乱 哭也没有用 仲介不会把自售屋主一开 05/05 09:02
57F：→ ChikanDesu: 始的心态当成应该尊重的标准 太多自售根本不知道自己 05/05 09:02
58F：→ ChikanDesu: 要什麽 随时间心态会有大幅度改变 05/05 09:02
价格优 其实真的啥约都有效 但又要守价格 所以自己想罗
来去善化了 等等中午又很热~~~
那间不错 真搞不同同行可以卖那麽久...... 连出价都只有一两个人
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:03:38
59F：→ ChikanDesu: 一般约当然摆烂机率高啊 就算你很努力也有可能明天就 05/05 09:03
60F：→ ChikanDesu: 被亲友团买走白忙一场 最合理对待一般约的当然是撒网 05/05 09:03
61F：→ ChikanDesu: 乱枪打鸟 05/05 09:04
62F：→ ChikanDesu: 大部分房仲公司KPI就是有签回案子就能交代 领基本薪水 05/05 09:06
63F：→ ChikanDesu: 还有什麽电访之类的 不是只有成交才有工作进度 领底 05/05 09:06
64F：→ ChikanDesu: 薪不想努力的也大有人在 05/05 09:06
65F：推 VScode: 看来现在是买方市场，仲介急了才会写这篇 05/05 09:06
66F：→ VScode: 要是买的人很多，抢都来不及，要仲介干嘛 05/05 09:06
其实我很多年前就想写了 但当时不会排版
可以跟我成交10几年前的乡民问问 我从以前就这样说了......
67F：推 zaqimon: 之前不是有新闻就算有履约保证却还是一样出问题 05/05 09:08
68F：→ zaqimon: 就算多花钱也不见得有保证 诈骗集团还是能破解 05/05 09:09
但不作履约保证 不找中间人处理 风险更高 当然有特例 但用特例当常例
就有点过度解释了
69F：推 opopkc: 人家自售关你什麽事？有这麽急？ 05/05 09:11
自售屋主我都pass也 我根本不急 而且我在上面发那麽多篇了
欢迎到文章末端那三篇分享 可以让您有很大收获
70F：推 xarch: 自售真的不难 没有你讲得这样 05/05 09:14
不难 但我讲的状况 仲介骚扰阿 骗看屋阿 花费精神体力阿
不是每个人都做得到 包括守价格
连专业仲介都要花毕生精力去努力的 你只要多少拿回来 其它让仲介跑不是更简单
只要想着拿回来多少 仲介赚多赚少他的本事 等签约 这样不是更爽
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:19:13
71F：→ frank111: 自售很难，会被仲介疯狂骚扰，垃圾一点的仲介还会破坏 05/05 09:22
72F：推 F1239810: 我会直接让利给买家，1000万我就卖他960万，然後明确写 05/05 09:22
73F：→ F1239810: 好不保固合同，注明: 折40万，现况交屋不保固。他不同意 05/05 09:22
74F：→ F1239810: 可以请仲介来买，我就卖1000万。 05/05 09:22
960万现况交屋不保固 买方省了40万但承担所有风险
不一定划算 屋况有问题的话纠纷更麻烦 省的钱可能赔在後面
75F：→ frank111: 他就一直吹专任约才是最好的阿 05/05 09:23
76F：推 CIIIO: 推 05/05 09:24
77F：→ frank111: 有没有觉得很可悲，自售最难的地方竟然是被仲介破坏 05/05 09:24
78F：→ frank111: 仲介就是买卖房子的毒瘤阿 05/05 09:25
79F：→ frank111: 没有仲介乱，现在销售平台那麽多，又有完善的代书机制 05/05 09:26
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:27:53
80F：→ frank111: 用个屡保，实登基本价就在那，买卖房子哪有什麽难的? 05/05 09:27
平台透明代书完善都没错 实登是结果不是过程
中间怎麽从开价走到成交 谁来谈价格 处理买方 处理斡旋
代书不做这些，平台也不做 自己来的话就是我文章写的那些状况
事情如果那麽简单 那真的也不需要仲介了
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:30:14
81F：→ frank111: 有仲介，房子就有保固?这话你信?还不是推给卖家而已 05/05 09:29
........附该负的瑕疵担保 错了吗
所以我们专业的签委托 都会把哪边漏水出问题宁愿先写出来告知买方
买方愿意买才成交阿.......除非遇到烂仲介 那我可不背这个锅
不瞒你说 就曾经遇到以前主管说都勾没问题 出问题再保固 超烂的
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:32:25
82F：→ frank111: 买方直接对卖方才是最直球透明，仲介再中间骗东骗西搞 05/05 09:31
83F：→ frank111: 的买卖双方谍对谍，资讯都不对等 05/05 09:32
84F：→ frank111: 仲介会谈价?X咧，仲介会的不就那几招 05/05 09:32
你一定被仲介伤很深 给你拍拍 就是这些烂人害我们正常卖房子的臭掉
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:33:24
85F：推 akira27: 废话一堆 05/05 09:33
好的 不要生气
86F：→ frank111: 看多了自然就知道了 05/05 09:34
真的 其实现在业内大多数那种骗一般约 然後赌运气的 我也看了很讨厌
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:35:22
87F：嘘 bettybuy: 到底为甚麽写文章不用逗号 05/05 09:35
你知道ptt打逗号很麻烦吗...空格比较快
88F：→ youga: 有发现自售最难的部分就是会被你们仲介疯狂搞吗 XD 05/05 09:35
我有写啊 没办法 公司规定就是要挖屋主 我都不用 委托还比那些人多很多
89F：推 jimmy911112: 分享的不错呀，仲介费用就是花钱找人处理，就看那个 05/05 09:36
90F：→ jimmy911112: 价值自己能不能接受 05/05 09:36
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:38:03
91F：→ jimmy911112: 如果觉得仲介费太高，自己亲自处理好，这里也点出会 05/05 09:38
92F：→ jimmy911112: 碰到的状况，自己判断就行 05/05 09:38
93F：→ njunju: 我自售过 确实上面讲的自售问题都存在 假买比买房多 但给 05/05 09:38
94F：→ njunju: 专签也是有风险 明明是apple仲介早就可以成交 但他要耗到 05/05 09:38
95F：→ njunju: 他得利最多的案子 而不是真的要先帮你谈 05/05 09:39
对 这在公司也常遇到 有些私心重的 想要自己冒全泡
接案就是要自己成交 销售不给同事 这种你去看 个性看的出来
势利眼 很强势 不听人家说话的 很固执都是这种
※ 编辑: zeroyaking (114.47.174.104 台湾), 05/05/2026 09:40:48
96F：→ xarch: 最难的部分,不用电话,改用email联系即可过滤一堆垃圾讯息 05/05 09:50
97F：→ xarch: 非常省心 05/05 09:50
98F：推 Yoimiya: 1000万房子 抽走60万 根本吸血鬼 05/05 09:50
99F：推 bewritten: 用心推一下 05/05 09:52
100F：推 hck13kimo: 看完心得我还是投资股票吧... 05/05 09:53
101F：推 fanter77: 推Z大 05/05 09:57
102F：推 kumaliu1988: PO自售的好处真的是会获得很多仲介的电话 哈哈 05/05 10:03
103F：→ rdcf: 你是不是只是想上来推销自己是个好仲介? 05/05 10:07
104F：→ zeroyaking: 我好不好 板上知道 去年10件乡民成交 05/05 10:10
105F：推 tengerinedog: 你不想给我们仲介抽一手我就人海战术闹死你让你缴 05/05 10:11
106F：→ tengerinedog: 保护费 05/05 10:11
107F：→ zeroyaking: 上个月2件本版乡民 我还要说好不好吗？哈 05/05 10:11
108F：推 kumaliu1988: 推自己是好仲介没错啊 任何业务除了销售产品也是要销 05/05 10:12
109F：→ kumaliu1988: 售自己阿 没毛病 05/05 10:12
110F：→ zeroyaking: 大部分烂仲介真的就是骗自售屋主 你可以观察理由 05/05 10:12
111F：→ zeroyaking: 有客户都是骗人的 05/05 10:12
112F：→ zeroyaking: 说愿意帮你服务的房客 05/05 10:12
113F：→ zeroyaking: 反而真 05/05 10:12
114F：→ zeroyaking: 所以给一个处理 以後都叫他们去找他 解决 05/05 10:12
115F：→ njunju: 後来才知道呀 但买房可以找这种仲介 因为他想两边赚 所以 05/05 10:12
116F：→ njunju: 会帮买房摒除竞争者 所以也没绝对好坏 但就我们要自己要清 05/05 10:12
117F：→ njunju: 楚委托的人是不是你要的 05/05 10:12
118F：→ zeroyaking: 感谢kuma大 想推荐好物件 先推荐自己 05/05 10:13
119F：→ zeroyaking: 推njn大理性 获得自己有益的 05/05 10:15
120F：→ zeroyaking: 人正在往善化的路上只能推文 抱歉 05/05 10:15
121F：→ pilot1982: 讲太多无用的直接end 05/05 10:26
122F：推 dan520: 有些仲介直接杀去屋主户籍地想要委托，这合理吗? 05/05 10:38
123F：→ zeroyaking: 看不懂的直接跳过正常 本来菜色就不同人吃 05/05 10:39
124F：→ zeroyaking: 第二类誊本都有地址阿 开发信跟拜访 因为他们只有这 05/05 10:41
125F：→ zeroyaking: 种方式 还真的有成功不少 所以就继续用 05/05 10:41
126F：→ zeroyaking: 我都是乡民主动委托啦 除非有现成买方 我也很不想被骂 05/05 10:41
127F：推 michaelangel: 那我委托你买阳明山农地好不好 05/05 10:53
128F：→ michaelangel: 打错字，是要卖 05/05 10:53
129F：嘘 roger744: 钱就是 买/卖/仲三方,踢掉仲仲这个不相干脚色就是买卖双 05/05 10:58
130F：→ roger744: 方合并的利益最大化.你怎麽绕都跳不出这个基本事实 05/05 10:58
131F：→ roger744: 只是一般人没有闲工夫应付无限的看看哥看看姐. 所以仲介 05/05 11:00
132F：→ roger744: 提供的就是劳务价值+仲介体系的成交保障风险减低化 05/05 11:00
133F：→ roger744: 大部分新手都会觉得透过仲介成交比较安心的心理价值 05/05 11:01
134F：→ roger744: 要强调的应该是这个. 在那边说买/卖方不一定有利,实际上 05/05 11:02
135F：→ roger744: 透过仲介就是会减低至少其中一方(通常两方)最大利益 05/05 11:03
136F：嘘 Jefferay: 当初市场好时，根本不需要写这些文章 05/05 11:08
137F：→ VScode: 假设为了省40万 应付100次假买方 一次节省4000块 还行吧 05/05 11:09
138F：→ VScode: 至於守价格就不一定了 现在买房市场仲介可能是帮买方守价 05/05 11:10
139F：→ VScode: 格 砍卖方价格 05/05 11:10
140F：→ zeroyaking: 回jeff 我会做这个的理由上面有说 好啦 我这两年要洗 05/05 11:18
141F：→ zeroyaking: 肾 没时间用体力赚钱 用分享的 可以吗 05/05 11:18
142F：推 hcdee90: 中文输入法状态下"CTRL + , "就是逗号，没有多困难吧 05/05 11:18
143F：→ zeroyaking: 我都做到十几年了还要去做传统仲介方式吗 靠经验脑子 05/05 11:18
144F：→ zeroyaking: 赚钱不是很正常吗 05/05 11:18
145F：嘘 sai0613: 大推roger744，其实原po是个优秀仲介， 05/05 11:19
146F：→ sai0613: 但是这篇文章讲得好像自售的屋主都是贪婪 05/05 11:19
147F：→ sai0613: 就令人极度不舒服， 05/05 11:19
148F：→ sai0613: 有那个能力自己处理的屋主惹到你了吗？ 05/05 11:19
149F：→ sai0613: 不想给你赚，宁愿让利给买家犯法吗？ 05/05 11:19
150F：→ zeroyaking: 我玩ptt快20年了什麽时候在用逗号 不然你去找别人的 05/05 11:20
151F：→ zeroyaking: 麻烦啊 分享也要靠北 05/05 11:20
152F：→ zeroyaking: 那不要看没事 爱看又爱嫌 连这个都能靠腰 05/05 11:20
153F：→ zeroyaking: 那个屋主不想多赚钱？介绍给为 谢谢 05/05 11:20
154F：→ zeroyaking: 能省事又能拿要的钱 何乐而不为 05/05 11:21
155F：→ hcdee90: 不知道你在针对谁,我也只是分享逗号的打法,有人真的不会 05/05 11:23
156F：→ zeroyaking: 空白键跟ctrl加逗号 那个快 我针对第一个嘘的 05/05 11:25
157F：→ zeroyaking: 我只是搞不懂你这个都可以嘘 人生有多无聊 05/05 11:26
158F：嘘 sai0613: 我这几年卖房都是签专约，也都很快卖掉， 05/05 11:27
159F：→ sai0613: 但我放弃自己卖的原因， 05/05 11:27
160F：→ sai0613: 就是因为你们仲介实在太烦了！ 05/05 11:27
161F：→ sai0613: 反正房价垫高也是有人买单， 05/05 11:27
162F：→ sai0613: 我也乐得清松， 05/05 11:27
163F：→ sai0613: 但垫高房价的凶手之一绝对有房仲这个角色 05/05 11:27
164F：→ zeroyaking: 6趴跟几成 其实如果那麽介意 不要找仲介 05/05 11:30
165F：→ zeroyaking: hcd大抱歉 我是指嘘文的 05/05 11:30
166F：→ zeroyaking: 只是可以又提出来 就说出来 不是针对你 05/05 11:30
167F：→ zeroyaking: 就有些人要服务要不要付钱 所以想要屋主自售 05/05 11:31
168F：→ zeroyaking: 如果你从头到尾都不想找仲介那我没话说 05/05 11:31
169F：→ zeroyaking: 可以去找自售最贵的由来 05/05 11:31
170F：→ zeroyaking: 每次都要采服务费几趴 屋主赚几成应该的 仲介吗服务 05/05 11:32
171F：→ zeroyaking: 收费就是原罪 05/05 11:32
172F：推 winner1: 签专约可以啦 但不要回头凹屋主 从有信心到自打脸不好看 05/05 11:34
173F：→ zeroyaking: 对啊 很多仲介前後不一致 都在骗委托 我前一篇有说 05/05 11:38
175F：推 AJE: 谢谢分享~~ 05/05 11:40
176F：推 zebirlin: 我是建议信任得过的仲介签专约 但只给1~3个月让他去拚 05/05 11:46
177F：→ zeroyaking: 对 一个月时间 表现好再续约 不好就换 05/05 11:54
178F：推 michaelangel: 委托你帮我卖阳明山土地好不好？ 05/05 12:32
179F：→ zeroyaking: 你以为我不挑喔 笑死 05/05 12:56
180F：嘘 xxio: 一堆烂仲介找人来演客户骗委托，台北信义永庆都直营素质好很 05/05 13:05
181F：→ xxio: 多。另外自售除了省去仲介费外，不会一直垫高房价才是正途。 05/05 13:05
182F：→ xxio: 卖一间三千左右的，仲介费垫高一百多，这是对要购屋年轻人啥 05/05 13:05
183F：→ xxio: 帮助？ 05/05 13:05
184F：推 faterosa: 这样看来仲介真的很坏WWW 05/05 13:08
185F：嘘 Ironcc: 所以一辈子只会买卖房1、2次的普通人要怎麽判断这个仲介 05/05 13:13
186F：→ Ironcc: 好不好，专约就是给自己挖坑无误 05/05 13:13
187F：推 kumaliu1988: 看仲介会不会跟你分析啊 还是一直瞎吹画饼给你吃 05/05 13:17
188F：→ kumaliu1988: 虽然很多时候分析屋主是听不进去啦 哈哈 05/05 13:17
189F：→ zeroyaking: 原来专任成交的屋主顺利满意成交拿到要的金额都是跳坑 05/05 13:17
190F：→ zeroyaking: 我的文章都讲得那麽详细了 不去看还在那边跳针我也没 05/05 13:18
191F：→ zeroyaking: 办法 05/05 13:18
192F：→ zeroyaking: 连基本分析都不愿意听的屋主再来怪仲介 怪谁 05/05 13:18
193F：→ zeroyaking: 可以去查自售屋主真的有便宜服务费那个金额吗？还不是 05/05 13:21
194F：→ zeroyaking: 要照实价登录卖 甚至卖更高 仲介成交实价登录的服务费 05/05 13:21
195F：→ zeroyaking: 是没垫进去喔 05/05 13:21
196F：→ zeroyaking: 脑子清楚一点 去看实价登录越来越高的部分都是仲介费 05/05 13:23
197F：→ zeroyaking: 而已吗 05/05 13:23
198F：→ zeroyaking: 我讲一个我前年专任10天成交的实例 05/05 13:26
199F：→ zeroyaking: 国泰永华路案子 乡民屋主买1400万 5年後成交2900万 05/05 13:26
200F：→ zeroyaking: 我服务费约100万 屋主赚1500万 扣掉45趴还有700多万 05/05 13:26
201F：→ zeroyaking: 答案在这边 05/05 13:26
202F：嘘 sai0613: 没有人在说"都是仲介费而已" 05/05 13:27
203F：→ sai0613: 是在说仲介就是凶手之一， 05/05 13:27
204F：→ sai0613: 之一，好吗？ 05/05 13:27
205F：→ sai0613: 自售也要被你侮辱...... 05/05 13:27
206F：→ zeroyaking: 有需要 可以查乐居 05/05 13:27
207F：推 sai0613: 你要举例其实这里很多买卖经验丰富的屋主 05/05 13:30
208F：→ sai0613: 都可以举出很多被仲介破坏的例 05/05 13:30
209F：推 carterdunk: 优质好文 推 05/05 13:33
210F：→ sai0613: 仲介绝对有其必要存在，尤其是买房小白 05/05 13:36
211F：→ sai0613: 但是你没有必要刻意把自售的屋主讲得很难听 05/05 13:36
212F：→ sai0613: 你可以炮那种明明已经委托仲介了 05/05 13:36
213F：→ sai0613: 还想偷偷私下成交的 05/05 13:36
214F：→ sai0613: 但仍然有很多屋主只想自己慢慢卖 05/05 13:36
215F：→ sai0613: 卖比行情少一些能快速成交就好， 05/05 13:36
216F：→ sai0613: 我自己都是这样开价， 05/05 13:36
217F：→ sai0613: 也碰过不少屋主自卖的，都刻意开比行情低一点 05/05 13:36
218F：→ sai0613: 我看你的文章一阵子了， 05/05 13:39
219F：→ sai0613: 也很高兴家乡台南有你这样的优质房仲 05/05 13:39
220F：→ sai0613: 但是你今天这篇真的让我认不住浮出水面 05/05 13:39
221F：推 SouthEast62: 我去年卖房时的做法有点不太相同，我没有跟我的两 05/05 13:45
222F：→ SouthEast62: 位不同房仲签专约，但我有分别跟他们说我一般约只 05/05 13:45
223F：→ SouthEast62: 签了你们两位（两位都是我在不同地区出租房的房仲 05/05 13:45
224F：→ SouthEast62: ，所以都是已经有一阵子合作愉快经验的对象），也 05/05 13:45
225F：→ SouthEast62: 很守信用没再找别人签。後来其中一边比较卖力的有 05/05 13:45
226F：→ SouthEast62: 成功把房子卖出去，在那个交易市场超冷的时期，每 05/05 13:45
227F：→ SouthEast62: 次成交都是难得。 05/05 13:45
228F：推 qkla: 这篇的意思是找原PO做专任会跟别的专任不一样，就是自我行销 05/05 14:31
229F：→ qkla: 的一种 05/05 14:31
230F：→ zeroyaking: 多年来经验一定跟其他有差 05/05 14:36
231F：→ zeroyaking: 不敢说强 但是会很在乎自己委托 05/05 14:37
232F：→ michaelangel: 好物件给自己卖也卖的掉，根本不需要专任 05/05 14:51
233F：推 firingmoon: 现在又不是卖方的市场... 05/05 14:54
234F：推 ProTrader: ㄧ样是学校的学生有认真努力的也有躺平摆烂的 仲介也是 05/05 15:00
235F：推 polo: 专任不一定会卖到好价格，因为仲介要双泡，6%收满就行。 05/05 15:06
236F：→ zeroyaking: 好了啦 麦可天使 都被人家嘘成这样了... 05/05 15:11
237F：推 ChikanDesu: 某楼说是买卖双方最大利益就太天真了 只有买卖双方更 05/05 15:16
238F：→ ChikanDesu: 多时候是直接不成交 哪来最大利益 就只有各自的立场纹 05/05 15:16
239F：→ ChikanDesu: 丝不动而已 05/05 15:16
240F：嘘 roger744: 不否认楼上说法 让两个素人直接对决缺少仲仲从中演戏装 05/05 15:35
241F：→ roger744: 可怜 的确很难成交 但透过仲介成交就是有一部分钱被仲介 05/05 15:36
242F：→ roger744: 拿走,总和买卖方利益就是比不透过仲介成交差 有很难懂?? 05/05 15:36
243F：→ roger744: 你对卖方说找仲仲卖不会比较低 对买方说找仲仲买不会比 05/05 15:37
244F：→ roger744: 比较贵 不觉得自己逻辑有问题??? 05/05 15:37
245F：→ roger744: 你提供服务 促成交易 收服务费很合理阿,但为什麽要说谎? 05/05 15:38
246F：→ zeroyaking: 所以我最後一段说 你找的仲介如果强 就是对哪边有利 05/05 15:38
247F：→ zeroyaking: 强的仲介对弱的仲介 本来就会被吃掉 占到好处 05/05 15:39
248F：→ zeroyaking: 这社会不就这样吗 楼上是把买卖拉到同一个仲介 05/05 15:39
249F：→ zeroyaking: 所以找冒全泡的真的一定好吗 要看他站在哪边 05/05 15:39
250F：嘘 roger744: 那请问专约找一个人容易找到强仲介 还是一般委托同时多 05/05 15:44
251F：→ roger744: 人卖容易找到强仲介呢?? 脑袋是个好东西 05/05 15:44
252F：→ roger744: 买卖方自己也不见得就谈不成 不管怎麽谈成至少有利一边 05/05 15:45
253F：→ roger744: 全泡收两边所以比较有折让的空间 若不折让的确没甚麽差 05/05 15:47
254F：嘘 chrisdddd: 简单来说自售只要没仲介搞破坏会简单很多 05/05 16:01
255F：→ zeroyaking: 就教你面试了 都不看内文 整天嘘嘘嘘 想尿尿喔 05/05 16:11
256F：→ zeroyaking: 光乡民的嘴臭 有些仲介就挡不住了 何况屋主 05/05 16:11
257F：→ zeroyaking: 我的文章不是里面有写吗 面试过 ok再给专任 都讲了 05/05 16:12
258F：→ zeroyaking: 还要在那边跳 是有教你一次半年一年喔 一个月给人家跑 05/05 16:13
259F：→ zeroyaking: 是有什麽损失 一个月都不愿意给 是有多抠门 05/05 16:13
260F：→ zeroyaking: 讲白的 不就想省仲介费 05/05 16:14
261F：→ zeroyaking: 不想付钱就说 台湾的奥客文化大家都懂 05/05 16:15
262F：→ zeroyaking: 还有强者一般约只是顺便 有资源我给专任不怕跑 不用 05/05 16:15
263F：→ zeroyaking: 烦恼被卖掉 05/05 16:15
264F：→ zeroyaking: 今天有人跟你合作 要你付出 然後说随时会给别人 05/05 16:15
265F：→ zeroyaking: 你可能一块钱都没有 最多给你红包谢谢 你会做? 05/05 16:16
266F：→ zeroyaking: 现在换成时间内只要你能达到目标 我就给你佣金 你不 05/05 16:16
267F：→ zeroyaking: 用担心 你觉得强者想做哪个 05/05 16:16
268F：→ zeroyaking: 一般约是给走投无路没管道的仲介在做的 有能力的 05/05 16:16
269F：→ zeroyaking: 基本人脉 主动委托 根本不会去按电铃拜托屋主一般约 05/05 16:17
270F：→ zeroyaking: 最多都是已经有现实真买方才会去拜访 05/05 16:17
271F：→ zeroyaking: 不要说什麽 你手上有10间专任 光每天做资料回报就来 05/05 16:17
272F：→ zeroyaking: 不及了 最好有时间去接一般约 找专家不是找大家 05/05 16:18
273F：→ zeroyaking: 对了 有一种一般约 真的会接 因为连开发自己都没把握 05/05 16:20
274F：→ zeroyaking: 不想负担责任 反正也卖不掉 给公司说有上班 05/05 16:20
275F：→ zeroyaking: 你觉得这种会是强的会干的事情? 05/05 16:20
276F：推 hhjjhhgg: 就算你给仲介卖 还是会有很多人来炒你好吗 05/05 16:40
277F：→ hhjjhhgg: 透过邻居、管理员 、非法取得个资 各种假故事骗委托 05/05 16:40
278F：→ zeroyaking: 所以我们公司都会请屋主做地址隐匿 那至於隐匿了还找 05/05 16:41
279F：→ zeroyaking: 的到 那种仲介走非法管道的 连理都不要理他 05/05 16:41
280F：→ zeroyaking: 我之前就有屋主被同业跑到工作的医院骚扰很多次 05/05 16:41
281F：→ zeroyaking: 或是户籍地大吼大叫 那种烂人都讲得很好听 05/05 16:41
282F：→ zeroyaking: 很多客人巴拉巴拉 等接到委托就不见了 因为有底薪 05/05 16:42
283F：→ zeroyaking: 只要有几间委托就有保障底薪 05/05 16:42
285F：→ zeroyaking: 这可以印下来 备用 05/05 16:43
286F：推 michaelangel: 仲介专门操弄价钱，同时愚弄买家卖家 05/05 19:49
287F：→ zeroyaking: 好了喇 麦可天使 你今天很黑了 05/05 20:58
288F：推 straggler7: 结论:专任约只给zero大 其他人一般约就好 05/05 21:06
289F：→ zeroyaking: 好的仲介都要鼓励 可以看看他们怎麽做 怎麽说明 05/05 21:07
290F：→ zeroyaking: 我也很喜欢同事接专任 我可以放心广告 不用怕买方 05/05 21:07
291F：→ zeroyaking: 到处询价比价格 然後死不出价 月出越低 05/05 21:08
292F：→ zeroyaking: 只要是同事好的专任 我几乎都主动会去广告 这就是 05/05 21:08
293F：→ zeroyaking: 仲介公司的现实 像我们丢广告 老板都交代 专任一定丢 05/05 21:08
294F：→ zeroyaking: 一般约要看物件 这就是仲介内部的现实 05/05 21:08
295F：→ zeroyaking: 我现实打两次了 哈哈 打太快 05/05 21:09