新制与旧制大不同！继承不动产怎麽卖比较省？　专家：降低税负不可不知 2025-10-23 14:11 好房网News记者黄暐迪／台北报导 不动产继承是许多家庭都会面临的课题，然而多数民众对於不动产继承了解有限，特别是 继承的不动产後出售时该如何节税，是不少家庭头痛的难题。 永庆房屋契约部资深经理陈俊宏提醒，继承房产再出售时，要对遗产税、财产交易所得税 、与房地合一税这3种税务必须有基本了解，才能有效避免高额课税！ https://pse.is/89yphh 继承出售税率大不同，民众务必要谘询专业人士才能有效节省税金。图／永庆房产集团提 供 继承不动产的税务计算 继承不动产时，首要面对的是遗产税。不动产遗产税的价值计算 分为「公告土地现值」与「房屋评定现值」两部分，若两者总价与其它遗产价值总和未超 过1,333万元，则免缴遗产税。此外，配偶及亲属等继承人还享有额外的「遗产税扣除额 」，扣除免税额後，超出的部分才需课税。 陈俊宏指出，遗产税计算相对简单，但继 承後出售不动产的税务则较为复杂。出售时需根据不动产的取得时间与继承时间，适用不 同税制： ＊旧制「财产交易所得税」：适用不动产取得及继承时间均在民国105年（ 2016年）以前。 ＊新旧制可择优申报：取得时间在105年以前，继承时间在105年以後， 可选择适用新旧制中较低税率。 ＊新制「房地合一所得税」：适用於取得及继承时间均 在105年以後。 https://pse.is/89ypkb 继承後出售不动产适用税率判断。图／永庆房产集团提供 继承不动产出售　该如何算税金？ 新旧制税赋的计算也不同，旧制「财产交易所得税 」在不动产出售时，依据「公告土地现值」与「房屋评定现值」两部分，分别计算土地、 房屋各自的价值占比，根据出售价格减去取得成本，并按房屋价值占比，对「房屋」部分 课徵「财产交易所得税」，并且并入综合所得税申报。 (注：下列计算仅考虑主要税务 基准，省略较小额度增减计算，如改良费用、移转费用、土地涨价总数额等税务增减，故 计算上会有些许差异。) 如出售价格1000万元、取得成本600万元、房屋现值100万元、 土地现值300万元 计入申报财产交易所得金额则为100万，计算如下： ［(出售价格-取 得成本)］x［房屋现值/(房屋现值+土地现值)］ ［1000万- 600万］x ［100万/(100万 +300万)］=100万 若不计入其他所得收入与扣缴，100万元申报财产交易所得，对应所得 税率12％，需纳税12万元 也因房屋会随屋龄折旧、土地随时间涨价，房屋的价值占比 会逐年下降，在此计算方法下，旧制的税基通常较低，需列入所得税的金额也会较低。新 制「房地合一所得税」大致上为不动产「出售价格」减去「取得成本」，并依据持有时间 适用不同比例的税率，若为继承取得，持有时间则为被继承人、继承人的持有时间合并计 算。未满2年45％、持有2～5年35％、持有5～10年20％、持有超过10年15％；持有时间越 短、税率就越高。 如出售价格1000万元、取得成本600万元、持有6年、适用房地合一 所得税、非自用住宅， 房地合一所得税需缴纳金额为80万，计算如下： (出售价格-取得 成本)x(持有时间适用税率) (1000万- 600万)x (20％)=80万 陈俊宏也提醒，适用新制 的不动产交易要特别注意是否有「自用住宅优惠」，若不动产持有并设籍期间达6年以上 ，且自住、无出租、无供营业，出售时可享有400万元免税额及适用税率10％计算应纳税 额，以上述标准计算，适用房地合一所得税、自用住宅，无须纳税，计算如下： (出售 价格-取得成本-自用住宅400万免税额)x(自用住宅10％税率) (1000万- 600万-400万)x (10％)=0 https://pse.is/89ypmd 怎麽卖比较省，不动产税务试算给你看！图／永庆房产集团提供 从上述计算可得知，旧制「财产交易所得税」出售不动产需缴纳税金明显小於新制「房地 合一所得税」，而新制「自用住宅优惠」在部份情况下，会比旧制更佳，民众出售不动产 前，务必要先确认清楚不动产适用何者标准，寻找专家协助计算，方能选择最有利的方式 出售。 关於适用「自用住宅优惠」的不动产「设籍时间」也要特别注意，若继承人在 被继承人仍在世时，就将户籍迁回，被继承人设籍时间和继承人户籍时间可合并计算，但 被继承人死亡後继承人才将户籍迁回，须重新计算设籍时间，若要出售则无法满足「自用 住宅优惠」设籍6年以上的条件，若有遗产继承的规划，最好尽早处理。 https://news.housefun.com.tw/news/article/172702475605.html --

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