短期投机真的被抑制了吗？ 房地合一税10年总体检 2026-02-04 14:50 经济日报／ 记者杨伶雯 ／台北即时报导 https://pse.is/8p2s7f 信义房屋企研室专案经理曾敬德说明房地合一税的十年政策轨迹。（图:信义房屋提供） 房地合一税自 2016 年正式上路，至今已走过将近十年，最新一集的《房屋听信义》 Podcast邀请信义房屋企研室专案经理曾敬德与主持人洪子琪，从制度背景、税率设计到 实务眉角，全面回顾房地合一税十年的政策轨迹与市场影响。 回顾制度诞生背景，曾敬德指出，早在 2008 年，政府即意识到旧制下房地交易税负失衡 ，许多获利被归类为土地增值，实际课税比例偏低，因此催生了 2016 年上路的房地合一 税1.0。制度初期，由於市场对课税方式不熟悉，反而引发过户潮，显示「不确定性」本 身就足以左右交易行为。 随後在疫情、通膨、原物料与造价齐涨的环境下，房价再度走升，政府於是加重短期交易 税率，推出房地合一税2.0，将两年内交易税率提高45%，二至五年为35%。曾敬德形容， 这就像一帖药，初期药效强烈，但市场逐渐适应後，开始以「持有时间」作为主要因应策 略，也让政策效果逐渐递减，最终必须搭配信用管制、限贷等措施共同发挥效果。 在节目中，双方也深入讨论「满五年」为何成为关键门槛。曾敬德分析，五年前正值房市 交易量回温、疫情後房价起涨的时点，如今这批屋主持有年限陆续满五年，适用税率降至 20%，成为市场上最大宗的申报族群。相较於两年内 45% 高税负，五年後税率明显下降 ，却又未必值得为了再等到十年而多撑数年，让「五年」成为不少人心理与实务上的最佳 出场点。 对於有换屋需求的族群，节目也特别提醒「重购退税」的实务风险。无论是先买後卖或先 卖後买，关键都在於两年期限内完成移转，但实务上预售屋交期不确定，若时间抓得过紧 ，可能因延迟而丧失退税资格。曾敬德建议，换屋族务必事前与代书、专业人士充分确认 时程，避免因小失大。 此外，针对自住400万免税额的申请条件，节目也再三强调「连续设籍满六年、实际居住 、不得出租」的重要性，水电使用、生活轨迹、租金补贴与报税纪录，都是国税局查核的 依据，节税必须合法、完整留存相关证明，才能安心无虞。 透过本集节目，《房屋听信义》不仅带听众回顾房地合一税的政策演进，也提醒在高房价 与高税负时代，唯有事前理解制度、精准规划，才能在买卖与换屋的关键时刻，做出最适 合自己的选择。收听连结（ https://sinyipodcast.com.tw/podcast/sinyipodcast?utm_source=pr_news&utm_medium =referral&utm_campaign=sinyipodcast&utm_term=EP57 ） 上列长网址的缩网址： https://pse.is/8p2sm3 https://udn.com/news/story/7243/9308636?from=udn-catelistnews_ch2 --

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